湘潭房产网3月5日讯    刚开年，市民张先生在某楼盘看中一套小三房，现场交付了2万元认购金，开发商开具了名称为订金的收据，并且约定一周后付清余款签订合同。但当张先生按时去签约时，被告知该房源已经卖给他人。对此，开发商表示愿意全数退还订金，或给张先生换房。但张先生认为自己完全遵循了售楼部的要求，却“无缘无故被退房，心里很是恼火。”可是还没有办法去追究售楼部的责任。

    市民李先生则与张先生的经历相反。在参加看房活动时，看中河西某楼盘一套120平米左右的房源，兴冲冲交了1万定金，签了认购书，没有签购房合同。现在，我不想买房了，想要退房，但楼盘却以“定金”为由，拒退认购金。请问我可以要求他们退还订金吗？

    “想买房，先下定”已成为房地产交易的习惯性做法。但很多购房者搞不清楚，究竟定金、订金和预约金有何区别？如果房子买不成，这钱能不能退还？在“3·15”消费者权益保护日即将到来之际，湘潭365房产网从今天起将推出“楼市3·15”维权系列报道，透视购房者在买房中遭遇的热点纠纷问题，本期湘潭365房产网就购房者常见的，也是购房者最关注的定金和订金如何分清。

    现在，就为大家详细介绍“购房定金和购房订金”的问题。

    现状：认购金为“定金” 多数“只进不去”

    在湘潭，买房交纳认购金早已是惯例。一般在开盘前数月，楼盘便推出了预约排号活动，购房者预先支付一定金额的认购金，即可享有开盘当日的折扣优惠，或者拥有优先选房等权利。认购金通常以“定金”和“订金”两种形式出现。目前，我市近三分之二的楼盘认购协议书中是以“定金”形式出现，一般为1万到3万不等。

    “除非情况非常特殊，一般我们是不会退的，钱录入了再退还，程序手续非常的复杂。”当问及如果客户没有选到满意的房而选择退房时，认购金是否可以退还，某楼盘相关人员透露。这一说法记者也在其他楼盘处得到证实，河西某楼盘策划主管表示，消费者自愿交纳认购金，很少会出现退房、退款的情况。

   区别：“定金”和“订金” 一字之别相差甚远

    不少购房者在买房时，对于“定金”和“订金”这两个概念模糊不清。要理解这两个词，首先得从含义上区分。

    “定金”在法律上有明确的概念：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，但定金不能超过合同总价的20%。在购房过程中，如果购房者违约，定金不退；如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。

    而“订金”在法律上没有明文规定，出现在房屋认购书中的“订金”，其业主或赔偿仅仅是单方的，是购房者对开发商的保证。“订金”在开发商如果违约是否双倍返还的问题上并不明确。一般来说，如果开发商违约，只要退还订金即可。

   对此湘潭365房产网购房专家提醒大家，在买房过程中，一定要谨慎，分清“订金”与“定金”的差别，维护好自身的权益。此外，购房者在选房、购房过程中，也要多留一个心眼，尽量将购房过程全程录下，尤其是涉及房款的对话，以避免开发商临时变卦而毫无对证。

    买房一定要交定金吗？

    由于商品房买卖属于双方自愿的交易行为，一般开发商会在与购房者签订正式的商品房买卖合同之前，先签订房屋认购书，并向购房者收取一定数额的定金。

    对于购房者而言，若与开发商对该商品房的买卖合同内容取得基本一致，却因筹措房款、办理相关手续等原因未能正式签订购房合同，但又不愿放弃成立合同的机会，此时可通过交付定金的方式作为认购房屋的担保，开发商在收取定金之后也不能将该房再销售给其他购房者。所以，定金的交付是房屋买卖双方之间相互担保、平等互利的交易形式。

    但定金的收取并不具有强制性，它仅是指导性的，根据平等自愿的原则，购房者可以依法自主决定是否向开发商交付定金。

    交付的定金将如何处理？

    购房定金的处理方式会根据合同的具体情况而定，一般会抵作价款或收回，一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”，以及合同无效返还定金等三种情况来分别处理。

    第一种情况，交付定金之后，在规定期限内开发商与购房者正式签订房屋买卖合同，定金可抵作部分房款或是由购房者收回。

    第二种情况，交付定金之后，若因购房者一方原因未能订立合同的，所交定金不予返还；若是开发商不订立正式合同，则应向购房者双倍返还定金。

    第三种情况，因为不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还给购房者。