湘潭房产网3月14日讯    房价太高，一般家庭都无法交付全款，只能贷款。贷款就是购房者将房产抵押给银行，先由银行来垫付房款给开发商，而购房者每月还款的金融行为。贷款可以让购房者实现“先住房后付款”！

    但是，当购房者真正办理贷款的时候，却感到很茫然，不知道采用何种贷款更加划算？是商业贷款还是公积金贷款？这就说明他们对贷款知识的了解不是很全面，而购房者对贷款知识的欠缺往往会给房地产开发商提供作弊的机会。因此，购房者想要在购房时办理贷款，就必须先了解与贷款相关的常识，并选择最适合自己的贷款方式。

    三种常见的贷款方式：商业贷款、公积金贷款和组合贷款

    什么是商业贷款、公积金贷款和组合贷款？

    通常情况下，住房贷款有三种：商业贷款、公积金贷款和组合贷款：

    商业贷款：购房者以所购住房，或以自己或者第三人所有的其他财产作为抵押，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请获得贷款。

    公积金贷款：指按时足额缴存住房公积金的购房者，在购买、建造、大修自住住房时，以其所购(建)住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。

    组合贷款：一般是指同时申请商业贷款和公积金贷款，该贷款方式称为组合贷款。比如，某购房者申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80%，可以再申请商业性贷款，两项贷款总额不超过房价的80%，这叫组合贷款。

    那么，商业贷款和公积金贷款有什么区别呢？地产业工作室将两者从以下几个角度进行了比较：

    贷款利率：公积金贷款利率较低。平均比商业贷款低1个百分点左右。在相同担保方式下，贷款中的费用一般也比商业贷款低。而在住房公积金贷款中采用抵押加保险的较高费用的担保方式时，贷款费用一般比商业贷款高，但贷款费用和利息负担之和仍要比商业贷款低，而且保险公司要承担相应的责任和风险。

    贷款期限：公积金贷款实际贷款期限要比商业贷款长的优势。虽然两种贷款文件规定最长贷款期限目前都是30年，但一般商业贷款实际不会放到30年。

    首付比例：商业贷款额度最高为房价款或房地产评估机构评估的拟购买住房价值的70%~80%，而公积金贷款可以最高到90%。

    审核灵活程度：公积金贷款周期相对较长，审核比较严格。而商业贷款相对比较灵活，周期较短。

    申请贷款的八项注意：

    注意一：申请贷款前不要动用公积金

    如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金缴存期将发生变化，如果不满足公积金贷款的相关对缴存期的规定，将不能申请到供积金贷款。

    注意二：在借款最初一年内不要提前还款

    按照银行贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。

    注意三：还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

    当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。银行的客户可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还的贷款本金、利息的，银行就会受理您的延长借款期限申请。但是，借款期限变更按规定一般只可办理一次。

    注意四：贷款后出租住房不要忘记告知义务

    当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。

    注意五：贷款还清后不要忘记撤销抵押

    当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

    注意六：不要遗失借款合同和借据

    申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。

    注意七：申请贷款额度要量力而行

    在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。

    注意八：办按揭要选择好贷款银行

    对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。站在市民的角度考虑，无疑市民拥有越多的选择权越好。