二三线城市将成楼市主战场  城市化面临4个转型

      本文湘潭房产网9月4日讯  “过去十年以建设沿海特大城市为主的城市化，将转向二三线城市和县城及中心镇为主的二三线城市和中小城镇发展为主的城市化。十二五规划开始，下一个时期，二三线城市和中小城市发展，应当是城市建设和住房建设的主战场。”在“2010首届房地产业高峰论坛”上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮在谈到房地产业的调整和转型时如是表示，在他看来，二十一世纪的中国城市化应关注四个转型。

    首先是过去十年以建设沿海特大城市为主的城市化，将转向二三线城市和县城及中心镇为主的二三线城市和中小城镇发展为主的城市化。“过去十年大城市为主的城市化是有客观原因的，北京开奥运会，上海开世博会，广州亚运会在即，这个过程迫使我们不得不把政策和大量的资源、人力、物力集中在一些沿海特大城市的发展上，不论是基础设施建设还是住房建设，还是其他一些信贷资源等。那么这十年过去了，下一个时期，十二五规划开始，二三线城市和中小城市发展，应当是我们城市建设和住房建设的主战场。”

   其次是为城里人建住房要转到为更多的农民工定居落户建住房。陈淮强调，这是中国的国情决定的，“没有农民工在这个城市中的定居落户，我们这个城市化就是伪城市化，这个化字就是专门指中国农村人口向城市的聚集和迁徙。”

    第三个转型是应当从“以脱困为主”的住房需求，转向满足人们“适度改善”的住房需求。

    第四个转型和调整是从老百姓单一的住房需求市场和相对滞后的保障这样的发展路线，转为重视人人都有房住以及房地产市场发展的双轨并行。

    陈淮强调，房地产问题、穷人问题、城市化问题、基础设施完善问题、功能分区问题都是所有国家都曾遇到的过程。应该总结和认识别人已经有的经验，应重视对其中规律的研究，重视“人口向城市聚集过程中的社会利益结构”研究.

楼市的风险集中在购房者身上

　　陈淮认为，目前中国房地产市场存在很多重大缺陷，并不只是房价、供应量、政策。房价只是表象，政策只是人们对客观规律主观认识，也不一定符合客观规律。房地产市场的第一个缺陷是市场化淘汰机制缺失，市场发育不成熟，很多房地产企业仍停留在低端的价格竞争阶段，在环保竞争、技术竞争、产权竞争等方面并没有做好准备。

　　“房地产过去十年是过度依靠了少数沿海大城市市场，依靠高端楼盘、依靠富人，依靠投资需求才维持了紧急状态的产业，这个产业仍然是一个脆弱的产业。”在陈淮看来，如果说第三套房成交量就降为接近于0，这个市场不是一个正常的市场。

　　其次，产业风险配置严重不均衡。陈淮表示，房地产业在任何国家都是高风险的行业，是一种客观存在。但目前中国房地产市场的风险非常不公平地集中在购房者身上，这也是产业不合理的一个方面。

　　最后，交易主体缺位。陈淮表示，目前中国的房地产市场交易主体缺位严重，“就像没有边裁、没有后卫，甚至没有门将的球队。”作为供给方的开发商直接面对作为需求方的最终购房者个人，供求双方之间没有任何缓冲的层次，导致供求双方在空间、时间、价格、档次、质量等方面的矛盾直接碰撞。陈淮建议，可以通过指数交易方式分流投资性需求，使老百姓规避价格风险。（陈淮）

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