湘潭房产网3月28日讯    2014年入春以来，先是业内大V纷纷唱衰楼市“危险”、“小心”一度被上头条；再是杭州（楼盘）、常州（楼盘）长沙（楼盘）等城市部分楼盘大幅降价,银行信贷政策持续收紧，降价潮蔓延；最后“两会”强调对楼市进行“分类调控”,购房者陷入新一轮观望状态，“楼市崩盘”被传得愈演愈烈。

     被传了近十年的“楼市崩盘”似乎在2014年“马上来临”了，一方面购房者希望房价进一步下降，观望情绪浓厚；另一方面房贷偏紧，开发商资金链负债累累。为应对楼市“冷场”，楼盘价格战升温，促销方式花样百出，一度被封存已久的“垫首付”更是卷土重来。

    不过，对于刚需购房者来说，随着市场步入买方市场，房地产价格的弹性空间也开始明显拉大，此时买房砍价绞尽脑汁是非常值得的，有道是：砍的是价，省的是钱。

    对于多年来尝过折扣滋味的购房者来说，如今楼市里各种款式的折扣难免令人心动。这样一来，折扣也就成了开盘定价必须考虑的因素。所以，除了定一个很低的起价外，新开楼盘多多少少总要弄个开盘折扣，努力让购房者多一些感官上的刺激。但是面对越来越普及的折扣，购房者渐渐有了麻木的感觉。于是，各个楼盘的营销总监们必须更努力地绞尽脑汁，设计出一些款式新颖的打折招式，以维持购房者对折扣的新奇感。

    我们分析和总结了湘潭楼市中各种款式的折扣，或许能够给购房者一些借鉴和分辨能力。

    款式一：直接降价——赤裸裸的爱

    “我的爱，赤裸裸，你让我身不由己的狂热——”用这首曾被广为传唱的摇滚乐来形容直接降价打折，最恰当不过。

    这一手段属“菜鸟级”，由于操作的透明度极高，对于开发商的真情表白，只要打折幅度达到心理价位，购房者都会欣然接受“求爱”。

    直接降价，除了有“你越降俺越不买”的隐忧，还可能会损害项目或企业品牌形象，所以开发商通常会费尽心思去找一些打折的理由。打着“×周年庆”的旗号放出优惠“政策”，是最常见的做法。当然，对于多数购房者来说，不管打折的理由有多么莫名其妙，都不会影响他享受折扣的愉悦心情。比如现在去某楼盘买房，开发商首先会给你一个付款方式的折扣——一次性付款9.8折，按揭9.9折，这不是人人有折扣嘛。然后，售楼人员可能会告诉你，周末来看房或签合同的话，他们还可以给你一个周末折扣——再打个9.7折。再然后，如果你要购买车位的话，可以给你2万元的抵价券，当然，如果你不买车位的话，2万元抵价券可以折成1.5万元充抵房价。或许有人说，这么多折扣，烦都烦死了，为什么不一次性把最终的那个折扣放给我？要知道，开发商要的就是眼花缭乱的感觉，这样购房者事后回味起来才会不停暗爽。

    款式二：免费送——礼多人不怪

    “礼多人不怪”，中国的这句俗语被开发商们演绎得活色生香。在每年若干次的房交会上，即使是发送司空见惯的手提袋，也能排上几十米的长队。小则送物业费、中央空调、全套厨柜，大则送车库、卫生间、汽车，还有余杭盘更是“慷慨酬宾”：凡购买“120平方米以下的房子送5平方米，120至140平方米送8平方米，140平方米以上送10平方米”。

    当然，购房者也不傻，若礼品正好是那根能改变其心理价位平衡的“稻草”，则会爽快出手，开发商活儿也做得好看；如果所送礼品价值或用途与心理预期相差甚远，则往往会作隔岸观火状，此时开发商也只能是“热脸贴上冷屁股”。

    款式三，美丽的面纱——内部员工价

    内部员工价也是不少开发商钟爱的打折款式，因为它为降价活动蒙上了一层美丽的面纱。特别是那些大型集团投资开发的楼盘，特别喜欢放出集团内部员工价。

    不管降价幅度有多大，“戴着面纱的女人”就比其他女人的回头率高，从广告学上讲达到了高关注度的目的。其次，可以回避前期高价购房业主来闹事，只有内部员工才能享受如此优惠的价格嘛。至于说内部员工是自住、炒房，还是“名为购房，实为桥梁”，总之开发商不管的，反正只要销售跑量就行。

    款式四：团购价——体面的妥协

   正当人们对网络、报刊上随处可见的汽车团购、家电团购广告开始反应麻木时，不经意间，团购的口号突然在湘潭房地产市场上响彻。长期处于“不愁嫁”地位的房子，开发商推出团购，媒体组织团购，消费者开始自发组团与商家砍价等等。

   房地产团购的折扣优惠让人有些咋舌，据说目前湘潭楼市通行的团购折扣是98折，不少团购的折扣优惠甚至能打到了95折。对于购房者来说，团购能够让他们享受实实在在的优惠，又何乐而不为？对于开发商来说，这却是一件非常慎重的事，尤其在这一敏感时期，这样的营销行为不免让人产生很多联想。

    总体来说，现在推出房产团购活动，也算是一种比较高明的上策，因为它最大限度地维护了楼盘形象，使开发商在调整价格上显得比较体面一些。尽管现在有越来越多的开发商在价格上有所松动，但直接降价一直还是开发商最不愿意采用的办法。说到底，团购是开发商以一种体面的方式向市场作了妥协。

    款式五：无理由退房——中国式离婚

    “无理由退房”，就是开发商很好地抓到了消费者的弱点。这一招，看起来是开发商冒着极大的风险为消费者着想，实际上房子不同于一般小件消费品，真要退起来又谈何容易。首先，装修入住几年后，房子成为“家”的物质外壳，这种浓厚的感情寄托实在非金钱可以估价，因此岂能动辄割舍；其次，中国式买房是“宽进严出”，想退房，程序一大堆；最后，开发商都是项目公司，房子卖完后可能项目公司就不存在了，如承诺期过长，届时即使想退房也怕找不到主。

    无理由退房一般多属于房价上升期，可以说没任何风险。在当前的楼市形势之下，已经很少有开发商敢去扛“无理由退房”的大旗。毕竟这已经有点在风口浪尖跳舞的感觉了。

    款式六：垫首付——割下肉喂自己

    信贷收缩的威力,正越来越明晰。开发商该如何应对?一个细节是，继部分开发商降价销售后,“垫首付”正在快速蔓延。

    楼市驶入崎岖山道，开发商必然要抛掉部分“辎重”，才能轻装前行。2008年、2012年曾有开发商推出过垫首付以及零首付。如今，随着银行对购房贷款的“收紧银根”，此时开发商牺牲部分利益而抛出低首付的橄榄枝，对于某些购房者，尤其是上班不久积蓄不多的年轻族当然颇具吸引力。

    不过，这种“垫首付”从表面上看，“零首付”降低了购房门槛，减轻了购房者的资金周转压力，但并未降低购房成本；实际上，垫付行为是开发商与购房人另外一种借款关系，充其量只能算无息贷款。专家提醒，购房者不要被销售人员忽悠，要考虑其中的风险，清楚自身的需求与能力；因为开发商虽然帮助购房者垫首付，但是要 求购房者在合同规定的期限内，分期将垫付款还清，然后才能正 式签订购房合同。其次，如果首付都不足以支付，这样的人群目 前还不适合买房，短期内首付分期加上月供，其资金压力会更大 。

    款式七：一口价——真实惠

     除了低首付、零利率、送装修、送家电等手段之外，湘潭不少楼盘也推出了限量特定房源一口价来进行促销，虽然大部分楼盘只有少量房源通过一口价进行降价销售，但这对于置业者来说是一种实在的优惠。据编辑观察，同一个楼盘的一口价房源相对整个项目的销售均价，都要低300-500元/平米左右，100平米的房子就优惠了近3-5万元，这比认筹的优惠力度更大。

    “一口价”俨然已成为近几年楼市的关键词，在风云动荡的楼市年代，不忽悠的“一口价”对于刺激购房者来说，还是挺好用的。但是，又不免让人猜测，湘潭房价的拐点是否不远了呢？

    款式八，降价补差价——开发商最后杀手锏

    房价越是下跌，购房者越是观望，在“买涨不买跌”的投资心态下，中国楼市几乎陷入“死结”之中。2014年以来，楼市崩盘的消息不胫而走，降价潮一夜席卷全国。北京、上海、广州部分楼盘的大降价，引来业主的愤怒维权。看来，房价下降也没那么容易，不但关系到各行各业的利益，还有老业主的刁难。这段时间业主因为房价下跌集体维权的事情太多了，后续的购房者买房也开始慎重考虑，于是，开发商“降价补差价”的口号，顺势响起！

     然而，楼市未来难以预测，“降价补差价”似乎是开发商坚决不降价的心态体现，也是开发商最后杀手锏

    提醒：促销背后有隐情

    湘潭365房产网购房专家表示，楼市促销牌越多，证明市场走势越危险，对于刚需购房者来说，买房一定要理性，看清自身需求，勿被开发商的各种噱头所蒙蔽，一定要三思而后行。