湘潭房产网4月8日讯     4月4日上午，湘潭万达广场区域高峰论坛在华天大酒店举行，中国住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国社会科学院和中国人民大学博士生导师陈淮关于长株潭区域经济发展和房地产走势的精彩演讲，赢得了在场听众的阵阵掌声。他观点新颖、语言犀利、机智幽默，带给了人们一场强劲的脑力激荡。现将录音整理如下。

    关于2014年经济走势：三个关键点

    最近，我们听到一个“房子盖多了”的故事，说中国现在大都是独生子女，将来孩子双方的父母、姥姥姥爷、爷爷奶奶各留下一套房子，不用多久，每个孩子至少有7套房子。他们认为房子盖多了。您相信这个传说吗？完全是忽悠人的。中国城镇化一共需要多少房子，完全不取决于有多少独生子女家庭，而取决于中国人口城镇化进程，取决于城市人口是否在增长。只要是增长的、快速增长的，就一定要盖房子、要盖好房子。

    谈到2014年中国经济形势。我国每年末都有中央经济工作会议，对当年经济形势分析总结，对第二年的经济工作进行安排，特别是对第二年的经济运行风险给一些倾向性、判断性的提示。2012年末，国家给出的2013年的提示是有经济下行风险、物价上涨风险，只说对了一半。经济下行风险出现了，但是没有面对物价上涨的风险。2013年末，我国对2014年经济形势的判断，很值得玩味。国家并没有提出一个方向性的东西，只是强调国外经济形势极其复杂、大国货币政策和大宗商品价格方向不定。这就意味着，2014年，我国经济运行一方面有城市化、老百姓消费结构升级、中国经济增长这一全世界独一无二的强劲动力，一方面还有调结构、适应新的国内供求关系和国外竞争基础上，面临的经济下行风险，并且国际竞争将超出预料。这说明什么？说明2014年，我国经济过冷或过热、通缩或通胀、经济增长速度过快，还是过缓的问题，有相当一部分主动权不在我们手里，而在美国这样掌握决定世界币值、汇率关系以及国际大宗商品价格走势的的大国手中。

    2014年《政府工作报告》，明确表达出对今年经济运行增长速度下滑的担心，认为没有经济总量的扩张，中国将面临很多尖锐矛盾，比如就业、银行风险、基础重工业等。

    读懂2014年的经济政策，有三个关键点，分别是“两限管理”、“分类管理调控”、“惠民生促保障和改革”。

    所谓“两限管理”，上限是指通胀，不能到恶性通胀水平；下限是经济增速和就业。只要经济运行在可容忍的上下限区间之中，国务院就不准备再频繁调整政策。

    “分类管理和调控”指不搞一刀切，也不单单对房地产调控，而是赋予地方政府更多自由权。今年一季度，经济运行有点偏冷，上半年就会有所动作，进行适度微调，使第三季度达到较理想水平。分类调控的范围也很广泛，包括基础重工业、银行金融、出口、城市化和房地产等，都将进行分类管理和调控。

    “惠民生促保障和改革”。今后，买不起房，政府不管，但是住不上房，政府管。因为，我们政府现在施行的是惠民生促保障的“托底政策”。在国家新型城镇化规划中，我国将廉租房和公租房并轨，低端和中等偏下收入者以租为主，另外是发展共有产权房，努力解决老百姓没有房子住的问题。自十八届三中全会后，“改革60条”正式推出实施，要稳住今年的经济增长，实现长期可持续发展，不是靠宏观调控，关键是促进改革，维护社会长治久安。

    关于中国城镇化：中等城市未来可期

    2014年的中国经济形势，是短期的经济形势；讨论长株潭区域经济发展，是讨论一个中长期的发展。当前，中国正处于一个重大的历史转折期，从自然经济阶段走向工业经济阶段，从大多数人住乡下转为大多数住城里的阶段。中国要成为世界一流的经济体、克服妨害中国经济协调发展的城乡二元差距的问题、克服“地大物薄”的资源困境的问题，解决这些矛盾只有“一副药”：积极推进中国的城镇化。

    大家都说，长株潭城市群有区位优势。什么叫区位优势？李嘉诚说过：买房子，第一是地段，第二是地段，第三是地段。这三地段什么意思？相信有90%的人答不上来。第一个地段，是指在一个经济体中，生机勃勃，处于快速发展区间的意思。长株潭城市群在不在？国家新型城市化规划提出让大多数人住城市，但是奉劝一句北上广深就不要去了。人口在500万以上的城市都在严控规模。前十年，我们面临的房价问题，其实就是指人过度地向屈指可数的少数特大城市集中涌入导致的问题。这不是简单的房子盖的多少的问题，北京上海等地就是有再多的开发商在盖房子，房价也要涨。那么，人往哪里去？住中等规模城市、大城市周边卫星城、城市群。长株潭城市群占了两个。

    解决老百姓的房价问题，关键在大中小城市的协调发展。过去10年，中部六省、长株潭城市群，都在为区域城镇化探索新路。长沙贵为省会，也只能属二线城市。城市迫切需要升级，缩小与北上广深的距离，光靠建设几个高档写字楼、高标准新区是不行的，需要的是城市整体功能、公共设施、商业业态的升级。

    至于大家关心的房价问题，在一定程度上，实际是城市规模太大的问题。北京上海越盖房子越贵，因为房子越盖越远，核心地段房子稀缺程度高，房价就涨。这是级差地租理论。但是，中等规模城市，这种越盖越涨的恶性循环就容易避免。一般人口在80——150万的中等城市是比较合适的。城市太小也不行，产业承载力不够，基础设施不经济。

    第二个地段，指城市本身是否处在经济快速发展、产业结构升级、竞争力提高的过程中，如果是趋向衰退、资源枯竭、逐渐边缘化的地方，那不是好的地段。

    第三个地段，指是否有人“往窗户外面花钱”。比如你住的房子外面绿地多一点、地铁到门口、优质的商业、教育、医疗资源。外部成本，是决定房子是否升值的关键。房子现在值不值钱，是看房子盖得好不好；将来升不升值，是看别人是否在外面锦上添花。长株潭3个城市在过去10年和未来10年，都有在交通基础设施上投入，城市群在提升自己的竞争能力。

    关于房地产：不看政策，看市场

    当前，房地产业不是看政策，而是看市场。从2013年下半年开始，到2014年，对房地产影响最大的不是“国几条”，而是一些新的市场挑战。我觉得，2014年，房地产业挑战大于机遇。一是国际货币政策。今年一季度以来，人民币突然异常大幅度贬值，美国量化宽松货币政策退出，下一步政策不明，也许短期内将有大量游资撤出，破坏力不可小视。二是市场分化，不等于没有前景。除开局部地方和档次的房子确实供不应求外，在大多数城市房子空置率还是较高的。但是，供大于求并不等于没有需求，需求不旺盛不等于房价不上涨。现在供求关系已经由单一性变为多样性。中国还需要盖房子这个格局没有变。三是2014年投机性需求基本退出市场，如温州炒房团、山西煤老板、贪官污吏退出。还有就是老百姓恐慌性需求逐步平稳。前一段时间，有些媒体炒作，说房地产成交量下降，房地产面临断崖式崩盘？完全不是这回事。一般，一座城市8至10年房子的成交量是趋于一个常数的，不管政策还是市场预期，能改变的只是常数的时间分布结构，不能增加和减少需求总量。不要简单地拿成交量来说房地产。

    关于“房价洼地”一说：2000元不一定便宜，20万不一定贵

    对于“价格洼地”这一说法，我认为不准确，2000元/平米不一定便宜，20万元/平米不一定贵。这取决于人口构成。比如说杭州的高房价，这不取决于杭州的老百姓有多少钱，因为“上有天堂，下有苏杭”，全世界、全国的有钱人都到那儿买，所以贵。上海北京都有“北漂”、“上海漂”，有人听过“长沙漂”、“湘潭漂”的吗？这是每个地方具备的因素不同导致的。二是城市的产业结构不一样，房价肯定不一样。国家都不以房价为政策调控目标了，我们就不要再跟房价过不去了。

    陈淮简介

    陈淮，1952年2月生，1987年在中国人民大学获博士生学位，1993年获研究员职称，为国家级有特殊贡献专家。现任中国住房和城乡建设部政策研究中心主任，中国城乡建设经济研究所所长，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任，中国社会科学院和中国人民大学博士生导师。