湘潭房产网5月8日讯 “首付1万元，买90平米小三房”、“首付3万元，买豪宅”……2014年以来受“降价潮”、楼市“拐”点论以及房贷荒继续蔓延的影响，湘潭部分楼盘开始推出“低首付”来吸引购房者。
此举背后究竟意味着什么？是调控重压下房价下跌使然吗？在给力的优惠面前，被首付款折磨的你，是买还是不买呢？多名业内人士称，这无非又是一个华丽的营销噱头，消费者买房一定要量力而行。
低首付解“燃眉之急”
按目前购房贷款政策，首套购房者贷款需支付总房款30%的首付款，而二套购房者需付总房款60%的首付款。当媒体地产广告的“首付5万起，住3房”、“8万住城市中心”这些词语出现时，对于资金紧缺的“刚需”购房者来说，无疑极具吸引力。
尽管各楼盘都是打的“低首付”的广告，但首付分期政策却不尽相同。目前市场上的低首付政策五花八门：有的是首付一成，剩下的首付余款必须在半年内付清；有的是首付1.5成，剩余的款项可以延期付款，但最长期限不能超过一年；还有的则是让购房者首付两成，剩余的首付余款可以在两年时间里分5次付清。
准备结婚的刘先生和未婚妻一个月的收入大约在8000元左右，还贷款是没有问题的。可是只上了几年班，两人手头上的钱也只有12万元左右。低首付让他看到了希望，“结婚当头，交了首付款之后，可以变成有房一族，房子定下来才踏实。”
高额的首付款常常把刚需关在了换房的门外，而低首付的优惠活动不但解决了“刚需”购房者首付难的问题，同样还解决了“刚改”购房者首付难的问题。
“低首付” 实际一点不低
“零元秒杀首付款，不花分钱住新房。”、“两万买两房，三万买三房，四万买四房。”“五一”前，在湘潭楼盘的吸客战中，部分商家的“低首付”广告语显得格外有诱惑力。
首付真的低了吗？“一套120平方米左右的三房，首付只要3万元，按房贷首付至少三成算起来，整套房只要10万元。莫非有这种天上掉馅饼的事？”一市民看到某楼盘“低首付”广告时提出疑问。
“‘低首付’实际上称为‘分期首付’或‘开发商垫资首付’更为恰当，这是楼盘促销的一种噱头，故意混淆了‘房贷首付’和‘购房者第一次支付款’的概念。” 业内专家解释说：“一套120平方米的房子，按总价60万元算，银行房贷首付门槛为18万元，购房者第一支付的3万元实际上相当认购保证金，加上由开发商垫资的15万元共同称为首付款。”
如此算来，“低首付”实际一点不低，这不过相当于开发商借钱给购房者首付，在交房之日或约定期限内，购房者需分期归还这笔借款，甚至还可能额外产生一部分利息或手续费。
开发商不做亏本买卖
借钱给消费者来买自己的房子，这种听起来类似于“赊购”的营销模式，开发商的出发点和利益点又在哪里？
首先，低价广告吸人眼球，用置业顾问的一句经典语录就是“不怕你不买，就怕你不来”。“低首付”对不明真相的购房者还是存有很大吸引力的，只要能吸引购房者的咨询欲望，项目方就有机会促进成交。
再者，“低首付”降低了购房门槛，给更多敢于提前消费的人群开了方便之门，让短期资金周转困难的购房户有了买房的冲动，使这批人群有了更充裕的时间筹措首付款。
最重要的是“低首付”能带动销售，缩短库存的去化周期，加速开发资金回笼。开发商借钱给消费者首付，消费者向银行按揭贷款，银行将贷款交给开发商，最终这笔钱还是回到了开发商手中。
低首付不等于低风险
面对“低首付”促销，很多购房者表示并不买账，“这是和消费者玩概念，都是开发商想吸引购房者、提升成交量的营销手段。”
对于为何造如此噱头的原因，有业内人士指出，楼市库存量大，开发商存在去化压力。购房者期待着房价下降，而建造成本的不断增加，使得泡沫不大的我省楼市房价下降的空间很小，为了拓宽现金流，开发商不得不选择一些新颖的销售手段。通过为购房者短期内垫首付，可以达到吸引更多的购房者，最终达到提升成交量。
按照国家相关房贷政策规定，目前消费者第一套住宅购房首付不能低于三成。但有专家表示，开发商推出的这种“低首付”促销并没有违反相关规定，因为银行发放的贷款仍然是七成，只不过开发商为其暂时垫付了一些，让购房者在一定时间内分期付清。短期内增加销售以解开发商紧张的资金压力。据某房地产公司负责人透露，“这种开发商垫付的行为，只是为一些暂时资金周转不灵的购房者提供优惠扶助，房款还是要付清的。”
“低首付”可能让部分达不到银行贷款审核资格的低收入人群购得房子，这对开发商、银行以及购房者自身来说，都存有巨大隐患。
“低首付”实际上就是开发商“钻空子”套取银行贷款，早在2008年，广州、杭州等二线城市就出现过“低首付”现象，当时就已经被地方银行叫停。
开发商不是慈善家，首付款始终还是要购房者自己承担，还是以总价60万元的房子为例，购房者“首付”3万元，借得开发商免息首付款15万元，银行房贷42万元，首付款还款以一年为期，银行商业贷款以20年期。那么在购房的那一年，购房者平均每月还款约1.6万元（分期首付款1.25万元加按揭贷款0.31万元），这对低收入人群将是巨大压力。
实际上，如还不上首付款和按揭贷款，负面影响最大的还是购房者，不仅房子无法入住或被收回，还将在银行留下不良记录，今后办理金融业务受到限制。
低首付的出现，对购房者来说的确大大降低了购房门槛，但也使一些手头资金不多的消费者过早加入到买房的行列。这些购房者在还贷时，由于前期背负着双重还款压力，导致不少购房者后期面临巨大资金压力，甚至还会出现断供的隐患。买房，还是需要量力而行。
“低首付”或引发银行风险
据了解，目前国家政策规定购买商品房的首付至少为30%。现实中，个别开发商为了能减轻一些无力支付首付的一小部分客户的压力，实行开发商垫付首付的形式，客户只需支付一成或者两成，甚至不需支付首付就可以购买到一套住宅。不过，开发商垫付的这一部分首付，客户必须在双方约定的期限内还清，而且还需签订相关的垫付及偿还协议。
其实，首付10%的房款和首付30%的房款同样需通过正规的程序办理，签订协议后都需要在房管部门备案，购房者交给银行的首付款依旧是30%，只是除去购房者交付的10%的首付款，其余的钱等于开发商借给购房者。
在笔者看来，此类垫资行为作为开发商的一种营销手段，虽然让更多购房者买到了房子，但却潜藏着一定的风险。一方面，这无疑加大了购房者的还款成本，如在规定的期限内不能偿还垫付款，就要承担违约责任，进而增加了购房者的经济负担。另一方面，“低首付”变相地降低了银行对贷款者的资格审核门槛，让银行把钱贷给了那些不够条件向银行贷款的客户，从而把一些按揭还款能力较弱的人吸引入市。这种促销手段看似有利于购房者，实则是将“套贷”风险转嫁给了购房者和银行，甚至会引发投资投机性需求趁机反弹。
笔者认为，这种方式对收入稳定但积蓄不多、的确需要置业的年轻人帮助较大。而对于经济收入不稳定或经济实力较差的消费者来说，面对“低首付”的诱惑，不仅要在购房前做好预算，而且要考虑自己今后是否有能力承担首期款和银行按揭贷款的双重压力。
