湘潭房产网6月1日讯    2014年春节过后，杭州某楼盘率先降价，掀起楼市轩然大波。此后，“降价潮”不断在全国各地上演，于此同时，房价出现“拐点”的声音渐渐响起。最新统计数据显示，2014年5月新房平均销售价格一改4月份涨幅0.1%的趋势，比4月份下降了0.3%，这是自2012年6月以来的首次下跌。

     传统楼市淡季即将到来，由于政策没有放宽迹象，银行没有示好表情，购房者观望心理严重，房地产行业冬天的最严酷的阶段可能仍未到来。面对缓慢下降的销售价格，对于购房者来说，反而有些晕：这房子，买还是不买？ 买了，会不会跌；不买，会不会涨？

    对此湘潭365房产网购房专家表示，楼市调控五年，越调越高的房价终于出现“拐”点，连续数月以来,房价跌势不止。尽管房地产市场在经历了一段时间的低迷后，3月份开始出现“小阳春”，红五月又露出向好的势头，但根据当前房产市场现状，我们可将其“诊断”为“虚火”，跌势不止房价仍将面对三大利淡因素，刚需购房买楼前考虑楼盘升值潜力。

    第一，库存因素

    湘潭作为一个三线城市，一直以来房价的涨幅并没有出现过大起大落，但是今年进入四月份以来，湘潭的一些楼盘纷纷搞起了降价打折促销。对此，业内人士表示，巨量库存是导致楼盘降价的主要因素。据湘潭365房产网日前发布的数据显示，截止至2014年4月底，湘潭仍有待售新建商品房345.98万平米，其中住宅待售面积为262.39万平米，创下历史新高。笔者初步估算，如果按照2013的不足200万平米的销售量，当前湘潭楼市库存需要22个月才能消化。

    业内人士认为，库存压顶之下，以价换量，将会是2014年商家的生存法则。

    第二，需求因素

    过去十年房地产黄金期，楼市火爆很重要的一个原因就是需求旺盛。但是历经五年的房产调控后，除去投资性需求，刚需已经成为市场的主导力量。回看当前楼市，尽管住房供给远远大于需求，但商品房销售价格不仅没有下降，近年来反而呈加速上升的趋势。目前房价存在严重的虚高问题，远远超过了居民所能承受的能力。

    第三，资金压力

　 虽然湘潭房价并未出现实质性降价，但不能否认的是目前房企资金链都不太乐观，如果三季度，银行还不开闸放水，资金压力将尽一步凸显。对于房企来说，要缓解资金压力，最直接办法就是降价。但是如果急速下降房价，可能造成整体局面陷入失控的境地。房地产市场向来是“买涨不买跌”，房价下降越多，购房者观望的情绪会更浓，而这正是开发商害怕看到的局面，只好避免“明降价”，用促销、打折等“暗降”方式来吸引购房者。

   但是，一旦银行放水，开发商资金得到缓解，楼市或再次重回上升通道。

   第四，房产调控

    2014年至今，房地产市场并未出台真正意义上的政策，更多停留在两会“双向调控”字面。近日，住建部最新调研结果显示，如果不出意外，“不打压、不刺激” “尊重市场规律对房地产市场调整的作用”等，将成为下一阶段房地产市场政策的基本口径。这意味着，地方政府可能不再会直接挑战现有的限购政策，而是选择“绕行”。这将成为决定未来一段时间房地产调控政策口径。

    买房前考虑升值潜力

    房价涨跌难料，对于购房者来说，买房更应该货比三家，关注楼盘升值潜力。影响房产升值的因素很多，主要是以下五大因素：

   一是地段。影响房产价格最显著的因素是地段，而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。购房者要仔细研究城市建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。分析某一地段时，并不是看它是否在繁华的市中心，相反市区与郊区结合部往往具有更大的升值空间。

    二是商圈。商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由几部分构成：其一是就业中心区，即一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。其二，在离就业中心区3—5公里的地带将集中形成一个有规模的统一规划的成片住宅区，一般要超过四五个完整街区。在就业中心区与住宅区之间，有简洁、完整、多样化的交通线路。其三，在住宅区中，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮，而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。

    三是环境。包括生态环境、人文环境、经济环境等，任何环境条件的改善都会使房产升值。在购房时，要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有升值的潜力。比如外国人喜欢聚居在使馆区周围的公寓、住宅里，其外国文化背景使得使馆区周围的外销公寓很受青睐。

    四是配套。在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施。配套设施齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程。

    五是品质。随着房地产技术的发展，住宅现代化被逐步提上了日程。实际上，房产的品质是在不断变好的。这就要求在买房时，要特别注意房产的品质，对影响房产品质比较敏感的因素，要重点考虑其抗“落伍”性。好的规划设计能够体现其自身的价值。一栋造型别致的建筑物，可以提高自身的附加值。房产的内部空间布局也很重要。一栋经过良好规划的建筑物，不仅室内空间完整方正，对于采光、通风、功能分隔的考虑也都要符合使用要求，当然价值也高。另外，建材设备优良的房产也具有较大的升值潜力。