湘潭房产网6月14日讯    10年楼市,终于走向一个拐点。在调控政策的压力下，在房贷收紧的金融环境下，2014年湘潭房地产市场遇到了强有力的挑战，过热的市场已经开始降温，过高的房价出现了降价潮，疯狂“抢房”现象不在。

    纵观湘潭房价10年的走势，2013年成为湘潭房价的一个分水岭，整体价格突破4000元/平方米大关，全年房价累计上涨474元/平米，涨幅为12.77%，创下近三年房价最高年涨幅。

    犹记去年此时，6月的湘潭艳阳如火，闷热难耐。但对于当时的楼市而言，空气中弥漫着躁动——成交价格屡创新高，关于“房价未来上涨的预期”是最热的话题；但仅仅过了一年，悲观，开始弥漫楼市，而最近3个月房价的走势，成为各方争论的焦点。最新统计数据显示，2014年3、4、5月湘潭房价环比三连跌，同比涨幅连续三个月回落，样本均价分别为4158元/㎡、4124元/平米、4091元/平米，其中5月份同比仅仅上3元/平米，涨幅为0.07%。

    露出疲态不仅是房价，从成交数据看，2014年上半年楼市“含金量”明显不足。湘潭365房产网统计数据显示，截止至6月13日，湘潭市累计成交住宅5169套，同比2013年上半年6979套的成交量暴跌1810套，跌幅为26%。

     对于房价走势，各种判断预测似乎让我们雾里看花。但是可以肯定的是，在2014年首次出现了量价齐跌的情况后，从整个宏观面上看，目前湘潭楼市的房价，在政府的调控以及货币政策的紧缩下，湘潭不少区域的房价开始回到2013年上半年的水平，加之目前各地“救市”政策的陆续出台，购房门槛的降低，因此，对于购房者而言，一次少有的买房良机正在显现——这个时候下手，无疑将是一次睿智的选择。

    指标一，银行动向

    普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分的卖家着急买家观望，房价一般呈下跌趋势。如果是买房自住，在下跌的时候会淘到“物美价廉”的房子。从某种程度上说，银行对贷款的态度比专家的话更真实、准确，可信度更高。

    2014年以来，银行对房地产贷款不断收紧，更有银行高管表示，“房价太高了，我们认为，目前的房子根本不值这么多钱。”受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。与此同时，房贷利率还在进一步攀升。数据显示：在央行“喊话”后，商业住房贷款的优惠利率仍逐渐减少，利率普遍走高，全国最低房贷利率提升至九折。整体首套房利率水平依然处于高位，普遍上浮至基准利率的1.1倍至1.2倍；二套房贷款利率也加速调高，最高上浮至基准利率的1.4倍。

    指标二，供需关系

    如果有关部门发布房子平均价格下跌，有可能是因为市场上出售的某类房子增多，并不一定是房屋价格整体降了。某类房子增多代表着市场的需求和供给情况，如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格保持持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的；如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立马下跌，此时才是购买房屋的最佳时机。

    2014以来,全国楼市处于不明朗的状态下,湘潭也不例外。数据显示一季度，湘潭新建商品房登记销售37.85万m2，其中住宅登记销售31.19万m2；而供应方面，一季度批准预售面积为46.44万m2，其中，住宅批准预售38.8万m2。从数据可以明显看出，当前楼市明显供过于求，另据数据显示，截至3月底，湘潭新建商品房剩余可售量为337.94万m2同比增加31.31%，其中，商品住宅剩余可售量为254.68万m2，同比增加33.08%。

    指标三，政策导向

    政府的宏观调控会直接影响房价的走势，如果政策出台频繁表示楼市预期较为火爆；反之，楼市调控政策迟迟不见出台，表明楼市已经处于可控制范围，此时此时才是购买的最佳时机。

   2014年，面对不断分化的房地产市场，房产调控放弃了十年来坚持的“严格调控”，首次提出“分类调控”的基本原则。比如在在房价上涨压力较大的城市，如北京、上海、广州仍在严格执行此前的房地产调控政策。

    指标四，房价涨跌

    买涨不买跌是投资客的投资理念，虽然利润达不到最大化，但可以降低投资风险。而一般的买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，而最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格。

    根据百城房价数据显示，全国100个主要城市新建住宅的全样本价格为10978元/平方米，环比下跌0.32%，是2012年6月以来持续上涨近两年的“百城房价”首现跌势。据显示，5月湘潭房价为4091元/平米，环比连续三个月下滑，同比涨幅停滞。

    指标五，中介反应

    房地产中介站在市场第一线，总是能最早感知市场冷暖。如果中介频频频频爆出月收入几万，或者房产中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；如果房产中介离职现象或者出现关门迹象，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多，这时才是买房的最佳时机。

    楼市“感冒”，房产中介也可以打“喷嚏”。2014年以来，随着二手房市场出现调整，中介门店的关门潮也随之而来，特别是作为行业龙头的中原地产，也在近期出现了门店接二连三关门的情况。另外，链家地产、21世纪不动产等品牌中介已有部分门店关闭。

    指标六，土地市场

    决定买与不买一个重要的指标就是土地市场。比如在楼市的持续低迷下，土地市场遇冷，说明楼市预期不容乐观，此时买房无疑不是最佳；但是如果楼市低迷，土地市场反而火爆，说明开发商资金以及对未来预期都比较乐观，此时应该就是最佳抄底时候。

    2014年以来，湘潭楼市量价齐跌，但土地市场依然延续了前期交易火爆的行情。数据显示，2014年5月份湘潭累计成交土地5宗，成交金额高达10亿，创下湘潭房地产市场单月最高成交记录。

    指标七，自身需求

   不买吧，房价还在涨个不停，买吧，又怕最后套了进去，现在做个买房的决定太难了。”很多购房者表达了类似的观点。其实买房抄底最重要的就是看自身需求。

    现在都说房价高，买不起房子。那么，房价降了就一定能买得起房子？未必。如今有一部分人买不起房子是人为造成的。比如说，他手上的钱本可以买个60～70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子。可以买在城郊，却非要买在市中心黄金地段。房子大，地段佳，固然好，但在条件不具备的时候，必须面对现实。景观越好，位置越佳，越是完美的房子越稀少，付出的代价也越高。建议普通买房者首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今日理想未必明天就理想。方便实用才是最实在的。

    所以，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。