湘潭房产网7月5日讯    一年一度的高考终于结束了，这一牵扯几亿人的大事成了当前一段时间的持续新闻。考试虽然只有2、3天，可后面的事情还远没有结束呢。进入7月份，大家都在等分数，跃跃欲试的填志愿。如果说从复习、备考到进考场是一场战斗的话，填志愿从重要性上将其称之为第二次高考。有过经历的人都清楚，填报志愿真是一个纠结无比，足可以让你对选择产生恐惧症的步骤。无数过来人，学哥、学姐、老师、长辈，你一言，我一语，简直让你崩溃。

　　比较一下，高考填报志愿与购房者买房签合同有几分相似。填报志愿后提交的那个瞬间和在购房合同上签字的最后一笔都是关键的时间节点。在这个节点之前，都会有长时间的酝酿，都会尽自己的能力所及做好各种准备，但过了这个时间节点，能自主掌握的成分就大大降低，考生和购房者一样都是心里没底。尤其是我们现在买的都是期房，再赶上如果是新项目的首期，从合同签字到交房前这段令人牵肠挂肚的时间就全凭开发商的信誉、实力和购房者的运气了。

    再想一下也许能明白。学校是固定的，它要办成“百年老店”。开发商是流动的，做完项目也许就走了。他的首要任务是把项目卖出去，只要交给购房者的这些项目达到合同要求，一切就都OK了。

    也正因如此，很多购房者在买房时没有在意签合同时应该注意哪些条款，以至于最后吃了官司惹上纠纷悔恨不已。所以，买房下订单要像填高考志愿表一样慎之又慎，以防上当受骗。

   一，提出想法以及意见

    作为购房者，一定要主张在购房合同中对所购房屋的面积、价格、质量、环境、交房日期、违约责任等事项加以详细约定。一旦房地产公司违约，购房者就可以依据合同追究其违约责任。所以，购房者在签订购房合同时，必须提出自己的不同意见，说服开发商修改合同条款

　　说服的目的是要设法让对方改变当初的想法而接受自己的意见，这是谈判工作中最艰难的一步。为此：

　　1.要对对方表示友善，自己提出合法、合理的要求，而不是有意为难地提出不合法或开发商做不到的事情。

　　2.在说服对方时，也应该坦率地说明自己的利益，使对方认为所提要求合情合理。

　　3.准备一些媒体关于开发商房屋的投诉报道，谈到相关条款一般开发商会讲你的想法是多余的，他们不会这样做。你把相关的报道给他看，同时告诉他不是不相信他，而是现在开发商这样做的不少，为了设防不得不提出这样的要求，进一步,你还可以说既然你承诺你不会这样做，那么写进合同也没有关系。

　　二，购房时签订合同的注意事项

　　第1，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。

　　第2，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。目前一些地方实虽行网签备案，但合同内容也应同纸质的合同相同。

　　第3，注意合同条款中双方所填写内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。

　　第4，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。

　　第5，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。

　　第6，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

　　第7，在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。

　　另外，买房签合同时也要注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，合同是当事人协商一致的产物，如果双方无法形成合意的话，合同就无法成立。而且若有特别关心的问题，也要在合同中体现。

　　在合意的过程当中，任何一方都无权强制对方，任何一方都有不签订合同的权利。如果您认为您的利益在合同当中无法保障，而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘。

　　现实中也存在开发商因为资金链条断裂，可能会无力继续投资建设或陷入债务纠纷，而停工时间较长可能会形成烂尾楼，这对于购房者维护自身的利益非常不利。因此，在签正式合同之前，需实地了解一下项目情况。如果选择购买，一定要详细约定交房时间，以及相关的违约责任。

  　购房者交纳房款之后，开发商一般出具的是收据，正式的购房发票通常会在交房的时候给购房者。

　　最后,还要约定配套设施,如安装的门、窗型号,是否一户一表等；公用的绿化、电梯等等。

    三，购房合同签订的8个策略

　　策略是智者取胜的法宝。谈判不是简单的你来我往，来点策略会让一场严肃的谈判变得轻松愉快，甚至可能使一场僵持的谈判重新获得谈下去的基础。

　　1.以团队的形式谈判。一个合同签不下来，开发商退的是一个人的购房订金，充其量也不过是几万元钱。若是几个、十几个、几十个的话，合同谈不成那开发商退掉的就不是几万元了。对于急于兑现自己的现金资本的开发商来讲，他们是不会轻易在消费团队面前选择退钱的。

　　2.自信中带一点狂，摆出一副有钱我不怕买不到房子的派头，使对手感到压力很大。

　　3.给自己留一定的余地。提出比自己的预期目标更高一些的要求，这样就等于给自己妥协时留下一些余地。目标定得高，收获便可能更多。

　　4.揭露房屋缺点。对卖方的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心，借以达到杀价的目的。让步要缓，而且还要显得很勉强，争取用最小的让步去换取对自己最有利的协议。

　　5.先谈补充协议，再谈标准合同的24条。补充协议是开发商自己拟订的，肯定是站在开发商自己的角度出发，不会或过多考虑购房者。而标准的24条目前存在的问题，经过房地产交易市场的发展，几乎都暴露了，洽谈的地方不很难，余地也不是很大。如果一开始按部就班地谈24条的话，谈到累的时候再谈补充协议双方的情绪、精力等等方面肯定不如开始，而恰恰这部分是最重要的。

　　6.伺机喊“暂停”。如果谈判陷入僵局，不妨喊“暂停”，告诉对方：自己需要时间思考。这就既可以使对方有时间重新考虑其立场，又可以使自己有机会研究对策，或者以一点小的让步重回谈判桌旁。

　　7.不要急于成交，要有耐性。开发商叫你去签约，一般都有今天和你签了合同，你马上将钱交给他的打算。所以在谈判的时候开发商会催促你快点签约，关于合同修改问题，开发商会给你一些空头支票一样的口头承诺。购房者在谈判时一定要稳得住，不要急于成交。

　　8.先签合同后交钱。对于那些要求先交购房款再签约的开发商，购房者一定要抵制，不要进了开发商设计的套子。房款都交了，开发商钱拿到了，购房者还有什么可以抗衡开发商的呢？开发商不就是看上购房者手上的钱，才把我们当作“衣食父母”的吗？购房者不是因为自己有钱，才可以和开发商谈判的吗？