媒体的声音

     潇湘晨报头版头条  

     房产调控再推新政——三套房贷全面叫停、商品房首付最低三成、推进房产税改革试点！

      国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，其中包括暂停第三套及以上住房贷款，首付比例提高，调整住房交易环节契税和个人所得税优惠等方面。

　　这看似是此前“国十条”的加强版，但更“猛烈”的药剂，还在房产税。一如资深财经评论员叶檀所言，此轮调控新政中，“已经明确公示全国市场一定会出台房产税”——措施说，将“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。专题采写/本报记者文洁、赵书生（除署名外）

　　回暖导致政策猛药？

　　现实永远比小说更具戏剧性。这句话用在9月29日的中国楼市，再合适不过。

　　当日上海土地交易市场再现拿地狂潮，长风区域三幅地块累计拍出84.93亿的高价。仅仅3个小时以后，促进房地产健康发展“五条军规”来了。

　　这几乎是6个月前的翻版。就在此前的4月，正是在几块地王再现之后，“国十条”雷霆而至。

　　最新公布的五大措施，包括各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，完善差别化的住房信贷政策，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，切实增加住房有效供给以及加大住房交易市场检查力度五方面。

　　“在7月开始出现复苏信号之后，8、9月市场已经出现明显的回暖，尤其是投资型购房的快速回流，这是政策出台的根本原因。”在接受采访时叶檀说。

　　数据显示，全国30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%。“9、10月的回暖，几乎是对政府公信力的严重挑战。”一位不愿意透露姓名的开发商说。

　　中国科技大学经济管理学院教授赵晓表示，国家在国庆前夕出台新的调控政策，时机把握非常准，这表明政府会继续落实上半年的楼市调控政策，并进一步从严。

　　赵晓认为，在目前楼市出现升温苗头的情况下，必须出台新的房产调控政策，才能防止信心的反转。

　　房产税板上钉钉？

　　“这次政策最重要的是对房地产税费的全面明示。”叶檀说。在她看来，看似“国十条”加强版的“五条军规”实际上表达着更为强势的政府姿态。

　　“在这次新政中，已经明示全国市场一定会出台房产税。”叶檀说，全国将逐步从空转进入实转，只是具体税率如何确定，房产税收取如何操作，尚无明确细节，这将有待未来的试点城市推进。

　　楼市新政称：“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”这几乎是首次明确提出要逐步扩大到全国。“这与之前地方政府种种暧昧表态不同的是，政府已经明确告诉你，我们一定会收房产税了。” 融科智地房地产开发有限公司助理总裁兼长沙公司总经理刘蔚说。

　　“这有可能沉重打击市场信心。主要还是心理上的打击。”刘蔚说。而这或许是此轮调控的作用力所在。

　　全面打击投资客

　　尽管对于房产税的说法，各家不同，但是一个短期明显的影响力，则将体现在房产投资之上。

　　“从这次政策的影响面来说，主要打击的还是炒房者。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民说。

　　政策明确提出，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

　　换言之，这将完全收紧金融的支撑口。“这次新政策将首先打击投资者，对于终端购买群的信贷紧缩，将全面压制投资性购房需求，包括三套房停贷以及首付的提升，将打击投资者信心与预期。”叶檀说。

　　对开发商来说，这显然是个坏消息。这些政策里面，如果真正落实之后，购房者是有切肤之痛的。而这是否会带来房价的下跌？

　　“政策肯定会发挥它的效应，在金九银十楼市成交量反弹之后，政策的松紧也会随之有一个反弹，在政策执行到位后，今年的11-12月肯定是寒冬。”陈立民说。

　　可以推断的是，由于政策的相对滞后性，以及今年长沙销售量较好的影响，长沙市场在接下来的两月内，开发商可能出现分化，而此前房价快速上扬的势头，则有可能得到明显抑制。“有部分坚挺，有部分降价。但是销售量一定会大幅萎缩。”

　　一个规律是，任何投资都是买涨不买跌，而这极有可能带来长沙楼市的未来表现：即使降价，或许也没有人买。

　   腾讯网新闻     商品房首付提至30%及以上 三套房贷暂停发放

    国家有关部委近日分别出台措施，以巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。昨天，央行网站公布消息，贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。此前，90平米以下的首套住宅，首付款仍然最低可以享受20%的比例。财政部、国税总局、住建部昨天也联合发布通知，自10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

房产税改革逐步扩大到全国

    国家有关部委近日分别出台措施，要求加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

    住建部、国土部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

    加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。

二套房首付不得低于50%

    根据更加明确的差别化房贷政策，央行和银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

    此外，央行和银监会明确要求各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

    央行和银监会同时要求，继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

个人买卖住房税收优惠收紧

    根据三部门发布的通知，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。此前规定，个人购买自用普通住宅，即可暂减半征收契税。

    此次调整还涉及个人所得税的优惠政策。通知明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。通知要求，征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理

   网易：六部委启动二次调控 对违法地产商停贷

      近期楼市强势回暖终于引发了调控的进一步升级。今日，央行、银监会、财政部、住建部、国土资源部、监察部等六大部委纷纷出台贯彻“新国十条”的新措施，但其中多项条款较前“新国十条”内容更为严格。

    这些政策包括要求对有闲置土地等违法行为的地产商停发贷款、三套房全面停贷、惩处不严格执行信贷政策的银行、要求房价上涨过快城市限定居民家庭购房套数、加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国等。

    专家表示，在房地产调控遭受失败质疑的时刻，中央此举意在加强问责力度，避免调控成为“空调”。

全面叫停三套房贷 对违法地产商停贷

    一些业内人士认为，与之前的“新国十条”相比，升级版的最大不同体现在信贷政策更加严格。

    根据央行的要求，“对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期”。此举无疑将给资金来源有限的房地产商带来巨大的压力，并约束起违法行为。

    “在信贷政策方面，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。在‘新国十条’中只要求房价过高城市有选择性的实行，但现在已经变成‘全国一刀切式’。”易居中国研究院综合研究部部长杨红旭表示，这将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。而各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。这条将会有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。

   北京大学房地产研究所所长陈国强指出，此前“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。但在“升级版”中，对于首套房三成首付的“90平米以上”的限定条件没有了，这意味着首套房的首付条件更加严格。

    针对之前银行执行信贷政策不到位的情况，央行此次规定的问责制，“对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。”

加快房产税加快试点 对上涨过快城市进行限购

    此次升级版中特别指出，要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。陈国强指出，这意味着此前停留于纸面上的房产税呼之欲出，肯定会出具体方案，绝不再是说说而已。

    长江证券地产行业分析师苏雪晶认为，预计细则将在明后天出台，房产税今年会在几个城市试点，明年开始全面推行。不过，具体影响还要视细则如何制定。

    此外，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对此，杨红旭表示，此前的“新国十条”只是提出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。新规则更加严厉，估计上海、北京、深圳、杭州等城市有可能执行，类似北京前几个月规定的，一定时期内只能新购一套房。

    1年内换房不免个税 预计十月楼市将降温

    除了对开发商及地方政府的政策外，新一轮调控也对交易双方出台了新措施。财政部今晚出台的税收新政提出，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

   北京中原地产三级市场研究总监张大伟和满堂红置业研究部主任沈锐培表示，“出售自有住房并在1年内重新购房”的人群主要是换房的改善型买家。去年国家曾对这一人群减免个人所得税，鼓励换房。不过，在这一优惠出台后，由于对改善型买家无法界定，所以在执行中被屡钻空子。现在这部分优惠取消后，将对改善型买家产生较大的打击，而这部分购买者其实是新政以来的主要购买群体。

   杨红旭表示，这可以认定为是今年4月的调控之后，新一轮的紧缩型调控。预计房地产市场将出现再度降温，十月份的市场表现将比九月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8-9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅为主基调。

   新华网头版头条：中国将对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府追究责任

    记者２９日从中国住房城乡建设部获悉，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，住房城乡建设部、国土资源部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发〔２０１０〕１０号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发〔２０１０〕１０号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

　　切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对各地２０１０年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务

  　进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。

　　加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。

   汉网—长江日报头版头条  楼市调控新政恐误伤普通购房者 房价可能再回调

　　部分普通购房者可能被“误伤”

　  调控新政出台，对稳定楼市有积极作用，但可能对部分普通购房者造成“误伤”。

　　武昌的购房者小田大学毕业4年后积攒了10万元左右，最近一直在找90平方米以下的小户型，按照目前近万元的单价，他本来用积蓄可以支付一个60多平方米的小房的首付，而现在首付比例提到30%以上，他的缺口有五六万，压力很大。首付统一提高到三成以上，对小李这样的购房者无疑增加了不小压力。

　　新政要求“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这对改善型需求也有影响。汉口的李先生准备将自己的两居室换成三居室，由于这种情况被认定为购买“二套房”，首付比例五成以上，他只有30多万元的积蓄，现金缺口还有40多万元。本来他是想将现有二套房抵押贷款购房，用这笔钱补40多万元缺口，但是现在的新政明确“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条路就堵死了。目前，李先生仅有的办法是将现有两房卖出，用所得钱买三房，但新房交房期有一年多，这期间卖掉现有住房的他，必须和家人一起在外租房一年多“过渡”。

　　楼市再下“猛药”

　　武汉房价回调可能性加大

　　本报讯（记者马振华）昨天，国家有关部委关于楼市二次调控的政策出台。记者就此采访武汉多位业内人士，一些人士认为，楼市再下“猛药“，武汉房价回调可能性加大。

　　楼市近期又现“量价齐升”

　　4月底，国家楼市调控“新政”推出，武汉楼市一度停涨。然而最近一个多月来，武汉楼市重新出现“量价齐升”情况。9月份楼市日成交量从之前200多套上升到300多套，最高一天成交量达到800多套。

　　房价方面，亿房研究中心的统计显示目前均价达到6600多元/平方米，比调控前房价略高。在后湖、古田、光谷、南湖等武汉自住型购房者集中区域，近来连续出现多个楼盘连夜排队现象，有的甚至逆市提价。

　　武汉房贷政策随大势持续收紧

　　对于此次新出的调控政策，亿房研究中心研究员表示，事实上最近半年来，武汉在房贷政策实际操作中，一直持续收紧，严格控制投资性购房。目前中心区90平方米以下的小户型很多是商住两用楼，贷款购房早已实行首付五成政策。

　　公积金政策也在收紧。记者从武汉住房公积金管理中心了解到，该中心已停止对酒店式公寓等明显属于投资型的商用房发放贷款，并且对用公积金买二套房采取从紧政策，二手房商贷转公积金以及每3年一次提取公积金还贷款等政策，也要求必须为首次购房。

　　开发商将遭遇供需两面“夹击”

　　此次新政要求“商品房贷首付款比例调至30%以上”，亿房研究中心研究员认为出得非常及时，在房价出现反涨之势时，出台政策对抑制房价过快上涨有一定作用。

　　该研究员表示，90平方米以下房子是投资性购房的集中区，此前90平方米以下的首套房可以首付两成，此次新政出台后，这部分贷款购房门槛提高到三成，对首付款要求提高了，可以进一步抑制一部分投资性需求。

　　在政策持续高压下，开发商开始遭遇两面“夹击”。根据亿房研究中心统计显示，九十月份武汉共有85个项目开盘推新房，其中9月份新推房源的楼盘有30多个，多数会在10月亮相。上市量增大加剧了片区竞争，在需求量下降的情况下，降价压力就会增大。

   搜狐焦点：房产税试点就像“核弹”一样扔向“天价房”

　　昨晚7点，新华网发出快讯：根据国家有关部委近日出台的房地产市场调控措施，我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

　　前几天，坊间就有传闻，国庆前后，房产新政有可能再度“加码”，如今政府果然推出了“加码”的一揽子“组合拳”；而其中，“房产税改革试点”，可以说是扔向久攻不下“天价房”的一颗核弹，另一方面，这也标志着我国已向“天价房”发起总攻。

   　首先，“人口多，土地少”，这一基本国情不允许很多人家“一户占有多套房产”；也就是说，房子是建给人们住的，而不是用来“炒”的。

　　其次，从价值规律的角度来看，一平方米的商品房，其价格往往高达数万元，这房子是黄金砌的，还是钢筋、水泥制品？商品房的价格远远偏离价值，这种“违背经济规律”的现象不可能持久下去。

　　再次，中国共产党作为执政党，中国政府是人民的政府，由于房价太高而致使很多人，甚至于连中等收入者都买不起房，解决当下中国最大的“民生难题”——住房难，面对天价房，我们的政府决不可坐视不管的。

　　天高的商品房价没有不回落的理由。然而，“新国十条”出台以来，一些房产商仍然死抱着过去的旧皇历不放，总以为“调控是暂时的，房价仍会反弹”，他们根本看不到，无论是“民生的”、“经济的”，还是“政治的”，房价回落乃“大势所趋”；面对很多房产商仍在“死扛”——开始是“量跌价不跌”，直到最近的“量价齐升”，对不起，“此时此刻”，铁了心要平抑房价的中央政府不得不扔出“核弹”来——房产税改革，并逐步扩大到全国。

　　房产税的征收，对不起，谁拥有的房产越多，谁交的税就会越多，到时候，“多套房产”犹如“烫手山芋”。随之，中国的经济有可能在经历了一些阵痛之后，将会走出“依赖房地产增加GDP”的怪圈，从而迈向“可持续发展”的坦途。

    人民网——　楼市调控深化，可能引发第二波观望

　　在“金九银十”的分界点上，房地产调控进入关键时期，调控政策再次深化。

　　4月份国务院出台一系列严厉的楼市调控政策以来，部分城市房价过快上涨的势头得到有效遏制。但8月份以来，部分城市商品住宅成交量出现快速上涨，带动房价反弹，引起社会广泛关注。

　　以北京为例，截至9月28日，北京本月商品住宅成交量达9152套，已经接近今年4月份成交量最高水平。土地市场也呈现出全国性的成交价格上涨的现象。

　　业内人士分析认为，等待了5个多月的购房者没有见到房价明显下降，随着部分地区成交量有所回暖，担心房价出现报复性反弹的恐慌心态，导致一批处于观望状态的购房需求盲目入市。

　　正是此背景下，“史上最严厉”的楼市调控政策再次深化。房地产调控相关职能部门近期纷纷出台政策，再次强调要坚决贯彻落实“国十条”。

　　“虽然现在还没有看到所有的政策文件，但从各部委传递的信息看，这次强调的政策对当前市场的情况有较强的针对性，着力点十分清晰。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，随着各部委出台政策细节，新政策将对买卖双方的预期产生明显的影响，对控制房价的快速反弹苗头会十分有效。

　　北京链家地产副总裁林倩也认为，新政策在国庆黄金周之前出台，将使第二波观望迅速形成，成交量有可能出现急刹车，很可能成为最近几年来最“冷”的黄金周，市场将再度回归理性。

　　强调贯彻现有政策，调控不力将进行问责

　　与以往所有的政策不同，此次各部委的表态，将“加大贯彻落实政策措施的力度”放在了首位。

　　细看一系列政策措施，属于首次出台的新内容并不多，更多的在强调对现有政策的贯彻落实和坚决执行。

　　“再好的政策，如果不能落实也没用，强调对现有政策的贯彻落实不是空话，意义重大。”秦虹说。

　　以增加市场有效供应为例。去年底，就开始强调要增加普通商品住房和土地的有效供应。但实际上，到今年9月初，部分主要城市今年商品住宅土地供应计划完成均不足50%，土地供应计划能否如期完成面临考验。再次强调增加有效供应，将明显加快土地和住房供应的节奏。

　　同时，有关部门强调，对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要严格实施问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。对不认真执行差别化信贷政策的银行要严肃处理等。专家认为，就市场调控的效果对地方政府负责人进行问责，此前仅在“米袋子、菜篮子”等密切关系民生的重要措施中采取过。将房地产调控的效果与地方政府和金融机构主要负责人直接挂钩，意味着房地产调控已经从市场经济问题上升到民生和政府信用的高度，将责任落实到具体的人，将有力推动调控政策的贯彻落实。

　　“究竟哪些城市是房价过高、上涨过快的城市，我们定期都会统计记录，手里有一个名单。”住房和城乡建设部部长姜伟新表示，如果地方落实调控政策不力，将向社会公布这些城市的名单，接受公众的监督。

　　补充、细化“国十条”，相关细则将陆续出台

　　在强调现有政策的基础上，新政策还针对“国十条”实施中的问题，对具体政策进行了修补、细化和扩面。

　　如完善差别化的住房信贷政策，强调各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。据了解，即便在调控政策落实最严格的北京，也存在部分商业银行提供消费贷款用于买房的现象。“强调这一个细节非常有必要，否则最有力的信贷政策也可能流于形式。”秦虹说。

　　此外，新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。北京中原地产市场分析师张大伟认为，这一政策也是对国十条的细化和补充。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。

　　新政也强调了对部分现有政策执行面的扩大。如要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，并将首套房首付比例也提高到三成以上。秦虹表示，此前这些政策只是松散的要求“部分城市”执行，实际除了几个一线城市，真正执行的很少。如今明确要求全国各地一致执行，有利于政策落到实处，将有效抑制投资投机型需求。

　　在市场秩序方面，对开发商违规行为的处罚也更加具体化。新政要求对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。对开发商而言，这意味着一旦违规就将被切断“银根”，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。

　　财政部提出对房产交易环节税费进行调整，减少了优惠征收的范围，并明确取消部分区域执行的个税减免政策。记者了解到，继该政策以后，相关部委还将在最近陆续出台新政，进一步细化“国十条”并突出可操作性，以稳定市场。

     中国证券网—五道“金牌”齐发 遏制房价过快上涨

　　为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。

　　这些措施主要有：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发〔２０１０〕１０号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。

　　各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

　　三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地２０１０年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

　　五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

　　另外，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部２９日联合发布通知，调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策。根据三部门发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买９０平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按１％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。通知还明确，对出售自有住房并在１年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　本通知自２０１０年１０月１日起执行。《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔１９９９〕２１０号）第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔２００８〕１３７号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔１９９９〕２７８号）第三条同时废止。

　　对于这次房地产调控政策可能带来的市场影响，中原地产有关人士认为，这将打击炒房客的投机性需求，可以预见10月成交量将下跌。

   *专家解读

 力度明显比以往更加严格

    北京中原三级市场研究总监张大伟认为，这次细则再次重申各地要严格落实“国十条”，并督促各地出台落实的细则，首次提出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，力度明显比以往更加严格。

    新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。相比4月份的新政，本次政策细则再细化，针对多处之前的细则都有补充。以北京为例，大部分现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额的50%。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。针对有违法记录的开发商，新政也再次严格要求。

   利于打击外地投资投机者

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，这两条是全国一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。“对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”，以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%，现在一刀切，必须三成以上。“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。

   调控对象已转向刚需群体

    阳光100集团常务副总裁范小冲认为，对首付款加至三成的改变说明这次政策调控的对象已经从投资群体转向了刚需群体。4月份以来的调控使得绝大多数投资型买家已经离场，现在市场主体就是刚需，其中尤以首次置业为主。提高首付，一方面政府是在提醒刚需购房应该有足够的能力和理性，另一方面也是在加强金融风险防范，首付两成和首付三成对银行而言，风险是大不相同的。对暂时无法买房的群体，其住房问题主要由公租房来解决。这表明政府正在逐步完善租赁和购买相结合的住房体系的建设。

    张大伟表示，目前贷款购房占二手房及商品房总量为5-6成。其中首套房占比为贷款人数中的70%，占整体购房人群比例为4成左右。这部分人群将全部需要增加一成首付。

   新政表明政府调控楼市决心

    在范小冲看来，这次出台的政策基本都是国十条的重申，并没有太多新的政策，但表明了政府对调控楼市的决心。“从政策出台形式，到内容表述，都非常强烈地表明政府对楼市的调控决心之坚决”，“近期市场出现了对调控效果质疑、认为调控再次成‘空调’的言论，这一轮政策就是要彻底打消这些言论，表明政府将坚定不移地把楼市调控执行下去，将有效地抑制当下出现的楼市成交量上升、部分城市房价上涨的苗头”。

   张大伟认为，第二轮调控是在刚需的期待、炒房客及开发商的忐忑中提前到来的，相比之前大家预料的出台房产税等，本次政策依然保有了悬念，预留了后手，各方面都比4月的政策更加严格，但也留存了几个问题，如执行时间、执行期限、各地如何出台细则等。

    房屋租赁市场价格很难上涨

    中原地产三级市场研究总监张大伟认为，此轮新政对二手房市场的影响主要是可能改变业主和购房者的心理预期，而且政策提及了将对契税、纳税额做调查及调整。“政府的坚定表态将会打消部分业主意图提价的心理，同时使得部分意欲近期入市的购房者再度观望。”

    因此，张大伟认为市场成交量很可能会跌到新政后最低的6-7月份不足万套的状态，而且价格也应该出现再次下调趋势。

    对租赁市场，他认为将逐步平稳下调，“到时候，买房的人观望，卖房的人卖不掉只能出租，租金很难上涨。

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