湘潭房产网10月15日讯    从限购松绑到如今限贷也开始松动，楼市松绑跨入新阶段。最近央行出台的房贷新政，将首套房认定“松绑”，改变以往“认房又认贷”的首套房政策，被视为改善型购房者的最大福利，让其再买房的负担大为减轻。随着年底的临近，一些急需改善的“换房”家庭开始结束观望，积极入市。近期改善型置业者日渐活跃，据湘潭多个楼盘反映，最近前来打听房贷细则的人不少，且咨询或者购买的多为100平米以上的大户型。

    然而对每个家庭来说，买房都是一个重大决定，湘潭365房产网购房专家认为，不管楼市松不松绑，购房都需要理性。与首次置业不同，改善型购房者心态更成熟、购房目标更明确，所以买房时更应该讲究而不是将就，对户型布局、房屋质量、小区设计、物业、周边环境、学校配套等方方面面都应该有着更为严格的考量。那么，二次置业时购房者都需要有哪些讲究呢？

    换不换房视需求而定

    关于换房、买房，每个人心中都有一条平衡准则，湘潭365房产网建议，换不换房要根据自己的需求而定，不要一哄而上，更不要被开发商的炒作牵着鼻子走，做出不理智的消费行为。纵观每次换房背后，都有不同的原因，其中，小孩和老人往往成为最关键的两个因素。

    自从二胎政策放开后，杨女士就开始筹划升级住房了，“家里都希望再生一个，这样女儿就不会孤单，但家里的房子只有90平方米，三口人住着还好，要是再多一个，肯定不够用。”杨女士说，她准备在二胎孕育前买好房子。另外，考虑到女儿要上小学了，杨女士打算购置一套学区房。

    家住雨湖区的王先生换房则是因为父母年事已高，而家住5楼，每天上下很不方便，于是，他和妻子打算再买一套楼层低一点或有电梯的三室一厅房子。“这样一来，老人出行也方便点。而这套旧房子也用不到了，到时候可以把这套小的转手卖了。”

    全面考虑，不再只是小房换大房

    说起改善置业，多数人想到的是小房换大房，增加居住面积。然而，如今更多的改善型置业者拥有了不同的想法，除了居住面积，他们越来越重视二次换房的另外一些因素，例如户型、配套、环境、物业等各方面。

    陈先生5年前结婚购买了一套两居室二手房。“我们家现在这套房60㎡左右，由于是老房子户型设计有缺陷，房子只有走廊没有客厅，而且厨房、厕所及两间卧室的门都开在‘走廊’上。”陈先生表示，相对于改善面积她更重视改善户型，希望购买的新房能有个摆得下沙发及电视的客厅，有个夏天能乘凉的大阳台，户型设计合理，不浪费面积。

    相比首次置业，改善置业者一般拥有了更多的积蓄，买房大多考虑一步到位，所以更倾向于配套成熟的小区。因为成熟的商业、教育、医疗、休闲等配套资源，能够让购房者不用走太远，就能解决衣食住行、子女教育等所有问题，生活的便利指数和舒适度大大提高。

    湘潭365房产网认为，换新房最重要的就是能享受到更好的生活品质，因此小区的物业服务也是许多改善购房者置业时考虑的重点。张先生前几年因为资金有限，无奈选择了“零物业”的单元房，楼道常常没人清扫不说小区也基本是全开放，不仅如此，小区里停车位少的可怜，让他很是头疼。“换房我会主要关注大品牌开发商的项目，原因就是觉得物业服务更有保障。”

    此外，随着空气质量每况日下，购买环境好的宜居楼盘，也成为很多购房者的目标。他们在选房时将更多目光放在楼盘绿化率、楼间距、小区或周边景观、小区氛围是否安静舒适等方面。

    换房要看准时机：先买或先卖有讲究

    对换房一族来说，买卖的先后顺序非常有讲究，许多二次置业者为究竟先买新房还是先卖旧房的问题烦恼不已。如果“先卖后买”，原有住房出售，而新房交房时间可能要几个月甚至长达一两年，那么住哪里又是个问题，但如果“先买后卖”，就得短时间内凑齐首付款。新政出台后，购房者还清首套房贷，买第二套房首付降到了三成，让二次置业者买新房的难度大为降低。

    为此湘潭365房产网建议，换房要把握好时机，同时注意签好合同。对于手头资金宽裕且已还完原有住房房贷的购房者，可采用“先买后卖”的方式，尽量减少卖房与买房之间的“空档期”；如果购房者资金有限，则不妨采用“先卖后买”或卖旧房与买新房同时进行的方式，可暂时缓解资金筹措难题、减轻经济负担，同时降低风险。同时在签卖房合同时，要特别注意明确具体的交房日期，给自己留下比较充分的时间。而在买新房的时候，也要结合自己的卖房资金何时到位的情况，来决定何时支付房款。