湘潭房产网10月31日讯    如今央行房贷新政迎来“满月”、公积金新政在湘潭也开始实施，二套房可享首套房贷款政策。政府接连出台的购房刺激政策，不仅给予了购房者最大的利率优惠，更重要的是史上最宽松首套房认定标准出台，令换房成本大幅降低，加速了不少刚改族的出手。不少改善型刚需希望趁着当前房贷门槛低的机遇，换上一套更理想的住房。

    湘潭365房产网购房专家认为，对于刚改族来说，眼下正处于房贷政策优惠期，购房者再置业门槛大大降低了，而且在去库存压力下，开发商为了尽快回笼资金，打折让利促销活动层出不穷，购房者可享受到很多实实在在的优惠，不失为换房的好时机。

    那么，房贷新政背景下应该怎样买房和卖房？对于刚改族而言，在央行新政之下如何去操作换房确实是一个技术活。先买房还是先卖房？怎样打好换房的如意算盘？湘潭365房产网认为，要结合自己手中的房产和贷款情况、资金实力等情况而定，刚改换房族一般分为有房有贷有资金、有房无贷无资金、有房无贷有资金和有多套房这四类人群，那么，他们该怎样实施“换房计”？下面一起来看下。

    一、有房有贷有资金

　 原本，购买二套房，贷款首付需要6成以上，并且要执行1.1倍的高额利率。但现在，只要你第一套房贷款还清，再买第二套房子，不仅可以享受首付三成，还能享受基准利率甚至低至7折的优惠。

　　那么，对于原来住房贷款未还清，但手中有闲散资金的购房者来说，湘潭365房产网建议，不妨考虑申请提前还款，先将原本的贷款还清，然后再申请优惠首付和利率的房贷购买新房，如此一来，就能节省一大笔利息支出。购房人在提前还款前，最好综合考虑自己的经济能力、贷款余额、贷款利率、投资能力等，看看提前还款是否划算。如果急于换房，而贷款余额不多的家庭，提前还款是相对划算的。如果不急于再买房，而手中余钱产生的投资收益高于房贷成本，则不建议提前还款。

    二、有房无贷无资金

    对于那些已有一套房子，并且贷款还清，但手中已没有闲置资金用于购房的人来说，想再买房，最好是走先卖后买或两者同步进行的路线了。

    虽然在买房之前先把房子卖了会产生诸多不确定性，但是它能让购房者看清自己的底线，确定心仪的楼盘是否在自己的经济承受范围之内。卖房后，原本的贷款记录不再追溯，购房者就能把卖房款用作首付，可以享受三成首付和首套房贷利率优惠政策，达到自己的改善性住房目的。

    不过湘潭365房产网建议，如果能够让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，是降低风险的最佳选择，因为它能够尽最大可能地缩短换房过渡期，以及减少房价上涨期的预算风险。这就需要购房者一边联系二手房买家，一边寻觅新房并申请新政房贷。作为卖方，你可以与买家商定交房的日期，给你自己一定换房的时间，同时尽快确定新房，注意避免按揭的罚款。

    三、有房无贷有资金

　 对已有一套住房，但贷款已还清，并且手头资金宽裕的购房者来说，则可以不着急先卖出原有住房，因为按照最新的“认贷不认房”政策规定，即使你不卖掉原来的房子，由于你贷款已还清，再买也可以享受首套房的三成首付和优惠利率。此外，在一系列政策“救市”刺激下，目前房价存在一定的上涨预期，购房者可不急着出售原有住房，等待更好的卖出时机。

    不过选择先买后卖需注意的是，购房者一定要准备足够的购房资金，然后出手要快，才能及时抓住好的房源。确切了解自身和家庭的财务状况，提前有一个买房参数在头脑中，明确自己的位置和购买实力，这会帮助在买房的时候确定楼盘合理的价位，在最短的时间内购得适合自己的房源。

    四、有多套房

    对于贷款已还清、但名下有2套及以上住房的购房者来说，如果想要再买房，首要是让自己重新获得购房资格，然后才能享受新政优惠。通常，我们可以通过卖出多余房产、房产证减名字等方法来实现。

    最近市民杨小姐打算买婚房，可是她在父母原有的房屋房产证上也有名字，算下来已有2套以上住房。对于这样的情况，湘潭365房产网建议，先卖掉一套房对于她来说是较省力的换房手段，因为卖掉旧房可以获得较为充裕的资金，有助于换购面积更大、房型更好、地段更佳的新房。不过，卖房过程中有可能会面临房产营业税、个税等成本支出。杨小姐如果不想卖出手中的房产，则可以考虑采取变更产权证名字的方式。比如在父母房产证中减去自己的名字，但这将被视为“份额买卖”，要收取相应份额的契税及税费。另外，按照目前规定，直系亲属之间可以将房产通过赠予的方式转让，所缴纳税费比份额买卖划算。