湘潭房产网12月11日讯    两证需齐全、买房看年龄、申请贷款总房款不等于成交价，这些你懂吗？总之，二手房买卖学问多，“大龄”剩房难申贷。

    又到岁末，不少返乡置业的市民逐渐开始出现在售楼部和二手房中介店铺中。由于地理位置、社区成熟度及生活配套等方面的优势，部分市民倾向于购买二手房，于是湘潭二手房市场开始出现复苏迹象。但实际上，二手房交易较新房而言更为复杂，可谓是处处有机关，购房一不小心就会被暗器所伤。为此，记者特意整理了市民在房周刊微信上针对购置二手房所提出的问题，并咨询了专业人士对相关问题进行解答。

    买房要先看土地证、房产证是否齐全

   　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于强制性法律规定，因此买二手房一定要查验房主的产权证，即房屋的《土地证》和《房产证》，没有两证或两证不全的二手房不能购买。

   因此，购置二手房最重要的是确认产权。比如说产权证上的房主与接洽的卖主是否是同一人；产权证上标明的面积与实际面积是否有较大的差距；此外，如果购买的是安置房，由于诸多历史遗留问题，房产证和土地证未必能够到位，所以购房者最好到房产局、国土资源局进行了解。

    二手房如女人，也看年龄：“大龄”二手房不易申请贷款

    与新房不同，二手房存在房龄长短的问题，这往往容易被年轻购房者忽视。房龄直接关系到能否顺利申请到商业或公积金住房贷款，所以，买房的时候弄清楚实际房龄很重要。

    比如，二手房未满五年要全额要全额征税，但是满了五年，又超过15年的二手房，往往这样的“大龄”房产很难申请到大额贷款。因此湘潭365房产网购房专家表示，在签订二手房购买合同时，购房者最好把房龄、房屋竣工验收备案后交付使用的时间、土地使用年限等都备注在合同上，以便于上述项与实际情况有出入时，购房者有证可循。

    同时，一位资深二手房中介经理表示，对房源情况有质疑时，最好去购房所在小区找居民了解情况，多问老人和所购住宅附近的邻居，看房屋情况是否和中介人员及买主说的一致。

    梦想很丰满，现实很骨感：预期的首付往往会涨价

    二手房在申请贷款时，如果该套房产是购买人的首套房，则需首付3成。通常在申请二手房商业贷款时，银行要先对房产进行价值评估。据银行工作人员介绍，通常理解的首付3成就是房款的0.3倍，但在二手房贷款时并不是这样。房产的最高贷款额度是通过取合同价和评估价之间的低值为基础，再乘以0.3后得出来的。而通常情况下，二手房评估价都低于市场价，评估价多为市场价值的85%左右。

    比如说一套市场价45万元的二手房，如果按照85%左右的市场价值计算，评估价则为38万元左右。这时银行就会按38万元为基础，按首付3成计算，则首付款为11.4万元。但实际上，房屋的成交价格是45万元，所以估价与成交价之间产生了7万元的差额也要被附加到首付款中，也就是说首付款并不是通常理解的45万元的0.3倍即13.5万元，而是38万元的0.3倍再加上估价与成交价之间的7万元差额，即18.4万元。

    中介公司工作人员介绍，银行是委托专业的评估机构对房产进行评估的。所以购房者在购置二手房之前，可以先在网络上对意向房产进行估计，然后计算出实际首付款，看看是否在自己的承受范围之内。记者了解到，目前有很多二手房网站都设有在线评估的服务，业主只需在网上发布房屋详细信息，包括楼盘名称、物业类型、建筑年代、所在楼层、总楼层、朝向、建筑面积、房型、装修信息等，就会得到一个预测值。不过网络上的评测机构水平资质良莠不齐，最后多咨询几个机构，以此作为参考数据。

    除此之外，记者咨询业内人士后得知，二手房买卖还需缴纳税费，包括契税、营业税、个人所得税等。以一套45万元的二手房为例，如果出售的住房未满5年，并且卖家并不只有这一套房产，各类税费合计36000元左右。其中包括房款总额5.55%的营业税，房款总额1%的个人所得税。虽然这两项税费理应由卖方承担，但普遍都被转移到房款中去了。