湘潭房产网12月28日讯    房价十年疯涨，不少人感叹做啥生意都不如买房子！但是你是否想过把买房当生意来“做”。

    何先生，2008年年就开始投资房地产，在湘潭炒房一族中间也算得上是比较早的。在接受湘潭365房产网记者采访时表示，2008年靠着手上的4万元，如今已经坐拥了近300万资产，谈起这段炒房经历，何先生满身激情。据他表示，2008年当时湘潭多数楼盘价格都在2000元/平米，九华当时还无人问津，于是拿着4万元在河西一中心地段买了一套90平米商品房，当时首付只需要2成，贷款可以7折，4万不多不少，经历了2008年金融危机之后，随着政府救市，2009年湘潭房价暴涨，仅一年的时间，他所购的商品房上涨了600元/平米，看着楼市的反弹，于是把这套商品房以2500元/平米一次性付款抛售，净赚5万元。靠着手上10万元的现金，2009年年底，何先生在河东某高档楼盘以湘潭在售楼盘中最高价3200元/平米，按揭购买了一套120平米的住宅，首付也是2成。2010年，湘潭房价仍在上涨，而他所购楼盘价格相比周边涨的更快，在2011年上半年该房子已经涨到了4000元/平米，这次他又以3900元/平米的价格出手。10万元，在1年多的时间涨到了20万。也就是从2011年开始，湘潭房价涨不动了，但是近4年的炒房经历，让他对房地产有了更深的认识，于是在河东某楼盘，购买了一套80平米商铺，当时价格是6500元/平米，还借了5万元，当时商铺地段不算是很好，主要的路没有通车，但是何先生坚信该地段升值潜力不可限量，也就是2012年，路终于通车了，此沿线商铺价格一路暴涨，一直到2014年，商铺三年时间涨到3万元/平米，如今何先生靠着租金，每月也有近万元的收入，按目前市场价格，商铺最少值300万。

    这些年，别人在做生意赚钱买房，而我则是把买房当成做生意，何先生感叹道。他与其他投资者的不同之处，就是把投资房地产专门当作生意来经营，先进行前期考察，把市场环境摸清楚了，再作出决断。

    对于如何买房，何先生给自己总结了一套买房的经验，买房投资必须具备3个条件：第一，量力而行；第二是出手要快；第三个才是增值，3个必须缺一不可。他还向工薪阶层的房产投资者提出了自己的忠告：

　　第一，首次置业千万不要超过承受能力。

　　由于很多工薪阶层的房子首付还要靠父母赞助，再加上很多不确定的因素，购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达一二十年，因此不适宜选择房价过高的房子。更不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。

　　一般来说要考虑目前家庭的净资产、收入增长率、收入用于还贷的比率、房贷利率等因素来概算房屋总价负担能力。总的来说，一般人以房贷负担计算房价的上限，约为年收入的5倍至8倍，月供款占收入的30-40%左右比较合理，这样在家庭财务安排上才具有一定的自由度。

　　第二，制定可行的换房计划。

　　很多人往往不是一次置业，第一次买房都是过渡性的，在制定换房计划时首先需要计算换房能力，要计算新房价值、首付、售旧房收入所得及剩余的房屋贷款等因素，还要考虑装修费用、中介费用以及换房期间的住房问题。同时，应该考虑购房的机会成本，可以将购房钱款用于投资回报率更高的产品。

　　购房不是理财的唯一目标，若把家庭所有的资金全部用来支付购房或是满足换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时机，可能会降低生活水平，建议可在资金准备充分前暂时租房。

　　第三，对于投资房产来说，不要根据自己的喜好买房，而是根据投资前景来买。

　　许多人在买房时总是购买居家型的房产或者过于豪华的房产，这样的房子已经没有多大的价格上升空间，利润不大。

　　有些房产易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，决定投资以前，必须确定投资策略，以防被套牢。

　　要通过中介公司等了解周边的市场以及成交量实际情况，要多跑动，观察真实状况。

   第四，下定金一定要给自己留条后路

    买房一定要冷静，千万不要在售楼人员的‘忽悠’下热血沸腾，脑子一热，下了大定金，之后如果发现有更合适的房子，想反悔却又因定金数目太大，不想失去这笔钱而只能心不甘情不愿地选择不是自己最中意的房屋，弄得自己也窝火。

    当你去挑房子的时候，售楼人总会告诉你，‘先生，现在这套房是最后一套了，你要是看中了，就赶紧下定金，我们给您留着，要不然也许明天就有人买了。’千万不要相信他这一套，那是他和你在玩心理战术，作为我们想要买房的人，一定要先考虑好这套住房的综合因素，然后还要多看多比较，现在的楼盘很多，一定要在价格允许的基础上优中选优，不要看了一套房子之后就立马决定。购房定金都会在八千元到一万元左右，这样的数目我们一旦下订就很难再做其他选择，所以我一般会先交500-1000元的定金，告诉对方过两天就补交尾数，虽然对方会很不情愿，但至少我们之间达成了一定的共识，这样一来，我也可以去挑选其他的楼盘，又给这套已经看中的房子一定的保证。大家可以借鉴一下。”东哥谈到自己买房诀窍，滔滔不绝。

   第五，多个朋友多条路

    就算现在不买房了，何先生和许多售楼人员还像朋友般交往，逢年过节发个短信送个祝福。何先生说，这些都是他当初在买房选房时认识的，多个朋友多条路，在这个信息时代，他们可以提供给我一些关于房地产的及时信息。“毕竟销售人员是永远处在第一线上的，他们能给我们透露一点信息，就等于‘送钱入我袋’了。”