——谈谈我对湘潭房价未来5年的肤浅看法

    湘潭房产网1月26日讯    湘潭房价在去库存、去杠杆、去腐败、去低档房的价格波动之后，仍然快速上涨，规划科学，质量可靠，售后服务到位的楼盘，房价趋向平稳，但高端产品、品牌产品、好的地段，上涨的空间仍然会跨越想象空间。在长株潭地区，特别是湘潭房价涨幅会达到或突破7000元。

    湘潭房价上涨的核心因素是市场资金拐点出现，资金价格将在未来三年进入下降通道。这是房地产业面临的最大红利。

    我国的房价，自1993年朱总理“软着陆”起，一直处于打压、严重打压之中，其结果是越打压，涨得越快。表现最明显的是2006年国家出台了宏观调控政策“国六条”及其细则后,房价呈快速上涨趋势，全国房价同比上涨10%左右，尤其是在第一季度，北京、深圳、上海等大城市房价同比上涨约30%。2009年后，国家又重提打压房价，房价又出现大幅上涨，2009年至2011年间，全国房价成倍数上涨，其上涨幅度超过了国人的承受能力，出现了很多收入与房价不协调的现象，有的已经危及社会安全、国家安定。国家相应出台了国8条，国15条等一系列措施，但国人感觉措施很多效果相反，房价不降反升，且越升越高。

    从理论上讲，物价上涨应该同国民收入挂钩，国民的实质性收入并未实现大的突破，押几年，政府由于直接参与土地一级市场运作，获取的报酬同样丰厚。要么几万元一平方米的房价谁能买得起呢？其实，房价的快速上涨是一系列问题支撑的，但由于国家宏观调控的压力和百姓购房逐渐趋于理性，未来的房价涨幅会越来越小，但湘潭与全国各地的形势不同，一是湘潭的房价本身就低于全国平均水平，二是湘潭将面临长、株、潭规划获批、城际铁路通车、大长沙区位结构的实施带来的历史性机遇，湘潭的房价会持续攀升。

    1．中国经济实力大飞跃

    中国入世后，经济实力大大增强，人民收入水平大大提高，这是自改革开放后的第二次大飞跃。2008年的GDP增涨率预计要到9%左右。在未来的起码两到三年内，中国的GDP依然要保持在7%--10%的增幅水平。2015年—2020年后，人均GDP要突破3000美元，有的地区可能会突破10000美元，中国要发展成与日本的实力不相上下的另一个经济强国。这样快速、持续的经济发展，为房地产行业的稳定发展和房价的持续升提供了后盾，因为整体经济环境的稳定才有繁荣的市场，才会有人积极的置业、投资。我不久前在广州听一参与起草18大报告的朋友讲：中国经济3年内超过日本，10年内超过美国，成为全球第一大经济强国。事实上不要3年，我们现在已经超过了日本。

    2．新常态下资产配置轮动出现

    房地产出现难得的估值修复机会。“降低资金价格”这一政策目标明显在2014年重于7.5%的增长目标，这一政策取向决定了未来房地产市场牛市出现。国泰君安证券曾在4月7日的分析报告《抢蓝筹，夺蓝筹》报告中明确，市场资金价格长期拐点出现，资金价格，将在未来三年进入下降通道，这是房地产业面临的最大红利。自2014年4月初以来，银行中四大行及龙头地产股均出现了明显的估值修复过程，上涨幅度均值超过35%和55%。流动性红利也将会为未来5年房地产市场整体反弹提供充分支持和空间。

    3．中国城市化进程加快

    2007年底,国家批准了武汉,长株潭"二型社会改革试验区",2014年又批准了长株潭为国家先导区，对新型城市群的建设提出了新的要求。房价依然能够稳定上升的主要原因是有着强大的需求市场，而由于房地产行业的建设周期较长导致供需关系发生新的变化，现在已经由过去的空间关系发展到今天的品位关系，这样的状态在未来十年很难改变。因为从近些年农村人口城市化的进程速度和国家积极推动中国农村城镇化的要求来看，到2020年左右，将有约6亿人口从农村转到城市里来（从2000年起）。到那时我国城市人口将达到9亿人，以此推算，就意味着每年全国有3500万人口向城市转移。目前的"成都现象"已经充分地表现出来,这批劳动力每人需要10平米的栖身之地，全国每年就需要新建35000万平方米的住房。快速的城市化进程给房地产行业带来了相当大的需求。而且，中国房地产的下一个热点将从北京、上海等大城市向二、三线城市转移。因为二、三线城市是农村人口城市化的主要目标，房价也相对比较低，在这样强大的刚性需求下，随着二、三线城市本身的快速发展，中国城市化进程的加快，房地产仍然有可持续发展的潜力。

    4．房地产在国民经济中的支柱产业地位决定的

    中国的房地产绑架了中国经济。因为房地产行业是实现“十二五”规划目标的重要前提，是中国经济的支柱产业。由房地产行业带动的产业不下100个，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展保持着同步性，一荣共荣，一损皆损。国家从经济发展的大局出发，不会使房地产行业有大起大落的风波，将长期保护和扶植房地产行业的发展，以带动其他产业的快速发展，拉动内需，刺激消费。

    5．土地交易成本及各种税费抬高了房价

    土地是开发商的命根子，是房地产行业生产的必须资源。尽管新政出台以后，地方政府在进行土地拍卖时“限户型”，但开发商拿地的热情并不会因此而减少。并且，2007年1月1日起对新增建设用地费用增加一倍，有的城市，报建费增加了10倍，土地成本和拿地难度的增加，会让开发商对于利润的追求更加疯狂。政府加强土地监管对于合理出让国家的土地资源和合理进行土地供应分配确实有着积极作用的。但是，在当前这个供需旺盛的市场下，土地供应短缺仍旧是房地产市场的主旋律，土地供应资源的减少会导致未来几年内房屋上市量的大大减少，这就会使供求关系失衡继续扩大，不但起不到控制房价的作用，反而会成为房价上涨的重要原因。

    6．地产寡头的垄断抬高了房价

    中国大概有三万多家房地产开发企业，但是能够每年销售额超过10亿元以上的不过几十家而已。从“国六条”出台后，房地产行业就已经开始了洗牌的进程，众多的规模偏小、资金储备少、产业集中力度低的房地产企业将在市场中遭受优胜劣汰、产业资源整合的过程。当这些具有强烈优势的房地产企业形成规模，上市或是通过并购将市场占有率提高后，将形成垄断的地产寡头，如000031,600638等最近又获得了国家融资的新政，国家对于房价的支撑力度将大大提高。历史规律告诉我们，当行业寡头形成后，会出现垄断价格，垄断的加快会对现在的房价起到“推波助澜”的作用。因为垄断会导致行业竞争不充分，甚至开发商联手垄断市场抬高房价，有计划的对抗政府的政策，形成利益集团。

    7．地方政府利益的考虑与中央政策的博弈

    中央政府出台政策稳定房价，而地产政府则希望房价快速上涨，因为房地产行业是最快捷、最显著、最简单地拉动地方GDP增长的途径，并且也是增加地方税收的主要来源之一。只要政府仍然参与土地一级市场运作，政府的职能部门下辖表面上脱钩，实际上参与的掌控的中介机构存在，每一个公章下面都有一个相应的咨询公司，仍然积极动作，机构、政府的内在推动力是房价能够稳定上涨的一个重要原因。

    8．传统观念：家家有房

    一个潜在原因就是中国人民的传统观念，必须要有自己的房产，居住过后，子孙传下去。在人民生活水平提高后，对于二次置业的人来说，都想购买一个大一些的，档次高一些的房屋，而对于一些刚步入社会的年轻人而言，也需要买一套房子作为爱情的见证。这是潜在人们脑子中的传统观念，给了开发商无形的动力。

    本文小结：我知道，我在湘潭房价跌跌不休的时候，提出2020年湘潭房价过7000元？肯定会有人认为是天方夜谭!但是我们可以回放一下：2000年，当时的价在650元平方米的时候，我提出湘潭房价5年内上涨的合理区间在1500元，当时在会场就有很多业内人士感觉不可能；还有的老总提出要赌点什么东西；可查阅【盘活空置住宅，激活房地产营销市场——对湘潭市房地产业的调查与分析之一至十】2008年，在房地产业座谈会上的发言（摘要）上说，湘潭的房价在5年内会涨到3500元平方米的时候，反对者多于支持者。

    今天提出2020年湘潭房价过7000元平方米，肯定有大部分人反对，但我对2020年湘潭房价过7000元充满信心，一是按照长株潭一体化的发展规划，在未来5年内，长沙、株洲、湘潭大长沙区位正式运行，“一体化”的重要标志长、株、潭城际铁路通车！二是湘潭目前只是低档房子多了，但有品位、售后服务好的房子太少了，万达房价在湘潭均价上涨30%开盘就很能够说明问题。我有充分理由相信， 2020年，湘潭房价过7000元是必须的！