湘潭房产网1月29日讯 2015年已经拉开序幕，湘潭楼市也愈加接近最终冲刺阶段，使出浑身解数来努力赢得市场。于是乎，在年末岁初之际，楼市也迎来了买房高峰期。对于期待已久的购房者来说，终于熬到了抄底时机。但是，买房是是大事，但很可能因为不够专业而引发许多后续问题，从而影响买房计划。所以，近日不少市民向湘潭365房产网咨询买房的注意事项以及遇到问题的处理方法。根据市民的提问，集中编辑了一份买房试卷。湘潭365房产网购房专家提醒，在遇到买房质量问题时切勿马虎处理，这份试卷没有及格线，分数越高说明你的房子越接近收房标准。是是“房霸”还是“房渣”，拿出来溜溜便一目了然。
一、多选题（每题5分，共10分）
（1）收房时需要查看房屋所在楼栋的哪些材料？
A.《建筑工程质量认定书》
B.《住宅使用说明书》
C.《住宅质量保证书》
D.《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》
E.《建筑竣工验收备案表》
参考答案：A,B,C,D,E
（2）楼市五证是那五证
A,《国有土地使用证》，这是证明开发商已合法取得该土地的使用权，并缴纳了土地出让金
B，《建设工程规划许可证》，这个证书证明该房屋的规划已取得规划部门的许可
C，《建设用地规划许可证》，表明被允许在该土地上进行该项目的开发建设；
D.《建设工程开工（施工）许可证》，允许该项目的工程进行施工建设；
E.《商品房销售（预售）许可证》，允许期房预售和现房销售。
F,房产证，购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。
参考答案：A,B,C,D，E
二、测试题（每题10分，共30分）
（4）测面积：实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)，看是否符合合同约定面积。
参考答案：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算房款；(二)面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
（5）什么样的商品房可以预售？
参考答案：对期房销售又称之为“商品房预售”。我国对商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，这是商品房预售的法定凭证，未取得《商品房预售许可证》的不得进行任何形式的预售活动。开发商在预售时，应当按规定取得《商品房预售许可证》，并在售楼部公示国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证(一般称其为“五证”)等资料，增强透明度，树立自己的企业形象。简言之，“五证齐全”的商品房方可预售。
住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。”上述规定需要引起各方关注和重视。
（6）《商品房购销合同》签订后楼市下挫时能否退房？
参考答案：对于购房者而言，房价上涨炒房挣了钱就偷着乐，房价下挫炒房亏了本就想着如何止损，在市场经济当中，对于这种心态和作法无可厚非。但是，退房是有条件的，一般而言以下三种情形的任何一种都可以退房：
第一，双方协商一致。《合同法》第九十二条规定“当事人协商一致可以解除合同。”在购房人与开发商签订了《商品房买卖合同》之后，如果双方通过协商就解除《商品房买卖合同》达成一致意见，购房人可以退房。
第二，合同约定的解除条件成立时。如：
1、套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房人可以退房。
2、房屋面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。
3、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确定之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权决定是否退房。开发商未在规定时限内通知买受人的，购房人有权退房。
4、开发商迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，购房人有权要求解除合同。
5、《商品房买卖合同》约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人有权要求解除合同。
值得注意的是，由于以上5种解除合同的条件必须以在《商品房买卖合同》中进行约定为前提，所以购房人在签订商品房合同时应当与开发商约定上述条款，或者增加其他关于解除合同的约定条款，以便于在开发商违约时，行使解除权来维护自己的合法权益。
情形3，符合法律规定的解除情形。
根据《合同法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，出现以下情形时，购房人有权解除合同：
1、因不可抗力，致使合同目的不能实现。2、《商品房买卖合同》订立后，开发商未告知购房人又将该房屋抵押给第三人。3、《商品房买卖合同》订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人。4、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人请求解除合同、退房。
三、问答题（每题15分，共60分）
（7）什么是公摊面积？
参考答案：到底什么是公摊面积呢?公摊面积是建筑学术语,指公用分摊建筑面积,每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中,一般简称公摊面积或公摊。公摊面积一般包括各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋,套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
在建筑面积一定的前提下,公摊面积越大,居住的套内面积就越小,当然住的就越小。可是买房的时候,这部分钱是算在购房款内的,所以不少购房者要警惕花大价钱买小房。
（8）业主收房时，面对不同问题的处理原则是？
参考答案：
1.对装修影响不大、在装修过程中顺便可以解决的问题，比如墙面不平整、阴阳角不顺直等问题，业主可在装修过程中交由装修公司处理；
2.对装修有影响、引起装修成本增加的问题，例如墙面不垂直(比较严重)、大面积空鼓（>400cm2）、开裂，地面不水平（比较严重）等现象，在装修过程中可以得到解决，但装修公司会向业主收取一定的费用。建议业主尽量要求相关责任单位进行维修，以节约装修费用；
3.对使用有影响，装修公司不会为业主维修的问题，如进户门、阳台门、栏杆、外窗等质量问题，遇到这类问题，同样建议业主要求相关责任单位进行维修；
4.对于严重影响使用的问题，如外墙、外窗、卫生间渗水等。这类问题要非常重视，应要等到问题确定、维修彻底后再开始装修；
5.非常严重的质量问题，如结构构件（承重墙、梁、楼板）开裂等。遇到这类问题，可委托有鉴定资质的单位做进一步的鉴定，并要求开发商出具补强加固方案，严重者可要求退房。
（9）在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限分别是多久？
参考答案：
1.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4.电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
5.其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
（10）收房前，购房者如果发现房屋出现质量问题，如何维权？
参考答案：
收房前，购房者如果发现房屋出现质量问题，有权拒绝收房。对房屋出现的质量问题，开发商应承担维修责任，直至符合合同约定的交楼标准为止。延期达标所超过的交房时间，购房者可根据合同要求赔偿。对于装修房来说，购房者也有权拒收不符合装修条款的房子，并要求开发商按合同约定的标准重新装修、维修房屋，直至开发商提供符合合同标准的房屋才收房。在合同有约定的情况下，开发商的行为给购房者造成其他损失的，开发商要承担赔偿责任。
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