有买就有退。退房，可能有各种原因，但减亏止损绝对是重要原因之一，那退房有怎样的程序呢？湘潭房产专家曾如冰指出，在不同的购房阶段，退房程序也各有不同。
   

    阶段1订金阶段　　
   

    案例：李先生看到最近有些项目降价幅度不小，想给孩子买一套60多平方米的房子。销售员介绍说可以先交1万元订金选房，等开盘后签约订金可抵2万元购房款。李先生想问，如果交了订金，一旦有更便宜的项目开盘，是否可以退房？订金还能不能收回？
   

    为了提高意向购房者的签约，开发商往往会在正式开盘前设置一个认购期，要求购房者在认购期中交纳一定数额的订金(定金或认购金)，待正式签约时折到房款之中。对于已经交纳订金，但还没有签订正式《商品房预售合同》的购房者可以参照以下程序退房：
   

    首先，如果购房者已向开发商支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何其他关于订金用途的约定，这种情况购房者都可直接向开发商或其代理人要回所交款项。
   

    其次，在以往的房屋买卖中，开发商所售项目有《预/销售许可证》或产权证，并且购房者与开发商有专门约定，那么购房者所交款项即为定金。如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订购房合同，所交款项一般不退。法律专家认为从法理上讲，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但在具体法律条款上，《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。所以律师提醒购房者，在交纳订金时应与开发商约定，一旦最终未能签订购房合同，应将订金退还，以确保自己的权益。
   

    阶段2签约阶段
   

    案例：目前一些项目推出了无理由退房的销售策略，黄先生在市区新区某项目定购了一套房，并签了购房合同。但黄先生近来刚换了工作，单位在老城区，考虑到如果住在新区，今后的时间成本太高，打算退房。因此黄先生想知道签约后该如何退房？
   

    像黄先生的情况就属于买卖双方已做了预售登记，但房屋还未交付使用。一般而言，这一阶段一方想退房，首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表述出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。吉女士购房前开发商已经推出无理由退房政策，属于双方已有约定，退房只需根据约定程序处理即可。
   

    如果属于开发商方面违约，且违约情形符合法律规定的退房条件时，主张退房的购房者，应当以书面形式通知开发商。购房合同自退房通知到达时解除。开发商有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
   

    阶段3收房阶段
   

    案例：张先生和刘小姐终于等到了自己的婚房，在装修时他们才发现套内面积比合同约定的少了近2平方米，而且墙面的平整度也不合格。夫妻俩要求开发商赔偿，但开发商一直拖着，不给答复。张先生想问这种情况是否可以退房？退房的损失怎么计算？
   

    这一阶段是指在房屋竣工、开发商交房后，购房者办理了入住手续，并交纳政府部门应收的税费（契税、公共维修基金等）之后，但房屋产权证还没有办理下来之前，购房者要求退房的情况。该阶段与上文所述第二个阶段的退房协议内容基本一致，此外还涉及到物业费、装修损失、税费、搬离时间等问题。
   

    如属于开发商违约，购房者的装修损失应经过房地产评估机构评估，确定损失金额。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，开发商代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

   

    有关有权依法退房
   

    购房者提出退房时，一般会要求开发商补偿损失。法律专家提醒购房者，如果开发商没有过错或违约，只是购房者单方面提出解除购房合同，法院可能不会支持购房者的补偿请求。如果开发商有过错或违约，购房者提出退房，则可以向法院提出补偿要求。
   

    专家指出，购房者如果遇到以下七种情形，购房人有权依法退房，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。
   

    1开发商擅自变更规划
   

    在商品房预售之后，开发商未经规划部门批准，变更规划设计，影响房屋结构的，购房者有权退房并由开发商承担违约责任。
   

    友情提醒：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房者。购房者应在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视为同意变更。
   

     2开发商隐瞒房屋抵押状况
   

    指商品房买卖合同订立后，开发商未告知买购房者又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得该房屋，购房者也有权解除合同。
   

    友情提醒：此处所说的第一种情况经常表现为开发商将房屋抵押给银行或其他机构，所以购房者在买房之前，可以到“北京市房地产交易管理网”上查明所购房屋的抵押登记情况；第二种情况就是平常所说的“一房两卖”，该情形在实行期房预售网上登记后已经较为少见。
   

    3开发商无证售房
   

    开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证明；买受人可请求返还已付购房款及利息。
   

    友情提醒：这种情形在早期的北京市场时有发生，但在相关部门加强管理，尤其是使用统一的《商品房预售合同》文本之后，该情况已较少发生。不过，时下异地置业的情形越来越多，北京购房者在外地购房时应当注意开发商是否有无证售房的情况。
   

    4商品房发生质量问题
   

    开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。
   

    友情提醒：这里购房者注意的是，所谓房屋主体结构不合格，需要经工程质量监督单位核验，不能仅凭购房者主观判断。另外，如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。
   

    5商品房面积误差过大
   

    当商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差时，依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。
   

    友情提醒：上述情形中，如果购房者选择退房，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。
   

    6开发商延期交房
   

    若开发商未能按照合同约定期限交付时，应按照合同约定处理，如未约定，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。
   

    友情提醒：目前开发商普遍资金紧张，延期交房的现象时有发生。一般开发商会在购房合同中为延期交房设置一定延展期，在延展期内按照每天总房款的万分之三到万分之五的比例补偿；超过延展期的，购房者有权要求退房。
   

    7开发商延迟办理房产证
   

    按照商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人（开发商）的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，买受人（购房者）有权请求解除合同和赔偿损失。
   

    友情提醒：目前房屋产权证一般由开发商统一代办，但也有购房者会自主办理。此时开发商有义务为购房者提供办证的相关资料。

    本文来自湘潭365房产网整理编辑