就是在从严调控的2010年，北京上海深圳广州均出现过特级楼盘，即单盘历史性单价相继出现。另外，抛开成交，单就备案资料显示的房屋均价亦创下历史。人们不禁要问，房价到底降了没有，何时能降。

    一个很简单的经济学原理就是价格弹性，与之对应的是供求弹性。

    决定价格弹性的是供求弹性。调控不外乎产生以下的直接效果：增加了开发成本、增加了开发商对资金的要求、延缓买房人的脚步、增加买房人的成本、延缓开发周期。

    在价格弹性方面，涨价容易得多，降价则很难，为什么出现这种背离呢，最核心的原因是任何产品在供求上都处于相对的紧张，房产品不外两种，一种是作为居住空间，一种是作为投资。对于居住需求而言，租赁市场的紧张会让投资向居住空间转移，而纯粹的投资性不动产太少，这导致供求整体呈现歪曲。

    调控首先增加了开发成本，这种成本没有开发商不会转嫁予消费者。房价上涨时期开发商会加速猎取泡沫利润，为后期成交下滑做准备，当调控来临时开发商有足够的准备缓解政策制约，而房价下滑时开发商同样通过转嫁手段来稀释成本负担，比如通过降低首付、附赠销售、按套内面积计价、允许优质购买力分期购买、将装修装饰及各类开支放在房价里进行一口价销售，既迎合了买房人要求降低短期负担或对负担进行适当递延的心理，又能够在实质不降价条件下求得销售实现。

    调控同时会增加开发商的资金需求，但正如仇保兴先生所言，融资与投资市场的缺损，开发商更容易通过将未来的期房与未来的利润部分让利于投资方来达到既捂盘又能够应对政策的目标，举个例子来说，如果调控非常紧张，开发商面临降价销售的压力，他宁可选择引进投资资金来共同延缓基于销售放慢后的资金压力，而不会选择首先降价，万科率先降价有其特殊的背景，其一是相对于其它土地的楼面成本，万科品牌溢价能够与之抵消，再一个就是不要忘记万科是个上市房企，保持流动性是其根本目的。

    调控延缓了买房人的买房步伐，但这相当于针对整体房地产市场由调控政策引导的一次宏伟的蓄水行动，这些延缓了的消费不会从其它窗口出逃，他们是刚性的需求，即使部分投资消费的延缓，也基于对整体市场的短期预期而不是长期预期，人们只会看半年或一年的周期，如果他能说服自己一年内房价确实会下行，他才守得住观望，一旦政策没有达到预期者的预期目标，放水不依赖于政策而依赖于信心的失去，当延缓了的消费集中释放，你说开发商会否傻到降价销售呢？

    调控当然地增加了买房人的成本，但买房人成本的增加会否导致买房人数的减少，进而导致房价下跌呢？事实证明不可能，这归结于政策虽然有遏制投资投机的成分，但投资投机消费可以在全国范围流动足以释放出来。另外，买房人成本的增加，正好为开发商提供了不降价而是谋求让那些增加了的买房成本在销售过程被豁免，另外，我们发现，调控让买房变得困难的时候，开发商推出的促销措施更频繁也更有效，这间接证明为什么调控后房价依然走高的部分原因。

   调控还有一个助涨房价的帮凶式基因，那就是调控延缓了开发周期。调查发现，在一线城市，开盘数量没有减少，但开盘可销售房源却在减少，这就是开发商利用政策玩的一把游戏，因为开发周期延缓后，市场的某类产品的供求关系便人为的趋于紧张，保持永远的恐慌性购买。

   所以说，楼市调控推高了房价乃名至实归。

      郑重声明：最近不少商务站点未经许可转载本站自行编译的文章，本站在此郑重声明，欢迎媒体、同行转载，但必须注明出处(湘潭365房产网)，今后若发现采用本站编译的文章而不注明出处者，本站将追究其法律责任。
  
     免责声明：本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

    更多房产新闻请进湘潭房产网（http://xt.fangyuan365.com）