“一些不能适应形势变化的企业会被淘汰，一些优秀企业会趁此机会迅速占据市场份额，这对整个行业来说是大好事，因为先进的生产力得到了扩张。”11月29日，金科集团董事长黄红云在接受记者独家专访时说。而当前的房地产调控，正是如金科这样坚持“有质量的理性增长”的房企们的机遇期。
    

   中国房地产报：10月份以来，我国的房地产调控政策更加严厉，限购政策出台、房贷政策收紧、央行加息等均显示了中央调控房地产的决心，你怎样看待这些调控政策？

    黄红云：每一次调控，都在很大程度上促进和提高了房地产行业的成熟度。实际上，我们看中央的调控政策，不应该只从经济规律和效率的角度，而更应该从民生的角度来看这个问题。

    房价高涨，有其背后复杂的原因。实际上，从2004年以来，并不只是中国有房地产泡沫，在世界范围内，包括美国、英国、俄罗斯、韩国、巴西、印度、新加坡甚至越南在内的大多数经济体都发生了房地产泡沫，中国的房地产也难免有泡沫存在，这正说明中国的经济已经深深地融入了世界经济的大循环当中。

    因此，我们看到此前几年，尽管中央多次下决心要进行房地产调控，但实际效果不彰，正是因为房地产泡沫的复杂性和敏感性。在这场全球性的房地产泡沫面前，即便是市场经济发达的欧美国家也对此毫无办法，因为要压房价，就要面对经济下滑和失业率增加的考验，这是政府所难以面对的。

    中国房地产报：也就是说，过去多次的房地产调控效果不明显，并不是政府没有这个能力，而是担忧下猛药带来的副作用？

    黄红云：对。在欧美国家，正是2008年～2009年的一场全球性的经济萧条，才真正把房地产泡沫压了下来，我们都看到了，房地产价格是下跌了，但经济却为此付出了惨重的代价。

    对中国来说，情况更是如此，因为中国的经济基础比欧美国家要薄弱，我们所面临的民生问题更加难以处理。

    这其实是一个两难，两头都是民生问题，房地产问题是民生问题，因为房地产泡沫伤害的是老百姓的居住权；而保经济增长实际上也是在保民生，经济萧条带来的经济下滑和失业对底层百姓生活带来的冲击更加严峻。所以，我们应该理解政府的苦衷。

    当然，我们看到，目前的中国经济已经从2008年的全球金融危机中走了出来，政府有了更丰富的处理经济危机的经验，也有了更强的经济实力来应对经济适当减速所带来的问题，所以这一次，中央应该是下定了决心，要把房价的增速压下来，要缓解民怨，让老百姓都能买得起房。我们一定不要低估政府的决心。

     实际上，这样的调控政策，对房地产行业来说是件好事，能够帮助房地产企业增强自身的能力，练好内功，并让那些管理不善的企业能够被市场适当地淘汰和优化，这对整个行业的健康发展都是好事。

    中国房地产报：你认为调控的效果会如何？下一步房地产市场的走势会如何？

    黄红云：下一步房地产市场的走势，我认为不排除过程中会出现波折，但整体态势向好。因为经过这一轮宏观调控，一些不能适应形势变化的企业会被淘汰，一些优秀企业会趁此机会迅速占据市场份额，这对整个行业来说是大好事，因为先进的生产力得到了扩张，而落后的产能被淘汰，或者被优秀的企业所整合，这有利于整个行业的生产和管理水平的整体提升。而一个更健康的行业将会以更加稳健、快速的步伐向前走，所以，我对整个房地产市场的下一步走势很看好。

    当然，在这个过程中，一些企业会面临调整和淘汰，市场份额会在调整期增速下降，这是必然的。

    中国房地产报：在当前的调控背景下，作为企业的管理者，你认为房地产企业应当采取什么样的策略来应对当前的形势？

    黄红云：我觉得最根本的还是企业要练好内功。房地产行业能发展到今天，已经进入了依靠“企业系统能力制胜”的阶段。

     首先，正确地解读国家政策和不误判市场大势是开发商的一种企业能力。房地产行业在十多年的发展过程中，调控不断出现，在这种情况下，一个优秀的房企是不会盲目地改变自己的经营策略的，要知道，跨出去的每一步都是收不回的，要追求绩优、稳定下的规模发展。

    同时，在拿地过程中，坚持不拿高价地，不争当地王，不主张高房价，不谋取暴利，是对企业运营负责、也是对行业负责、对社会负责的最好体现。

    以我们的企业为例，金科一直坚持“有质量的理性增长”的经营思路，保持了稳健的发展势头，同时“坚持做好每个细节”，是让企业具备可持续发展的强大源动力，金科的工作作风就是扎实地将这种风格贯穿到企业的每个环节，在产品细节和人性化考虑上处处领先一筹。

     产品质量是企业赖以生存的饭碗。金科在2010年最重要的是保证“品质第一”前提下的“规模发展”。强调提升企业在“大雾中航行”的预见能力，以市场竞争为导向，以提高客户忠诚度为目的，企业实现“直道提速、弯道超车”。

    我们在年初就制定了“1234”的经营战略，即：控制企业经营风险；调整产品成本、调整产品品质；提高服务质量、提高销售速度、提高管理水平；着力打造“服务金科”、“创新金科”、“资本金科”、“产品金科”。营造和谐的社区文化，推行“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”的邻里主张。

     中国房地产报：当前，事实上适度收紧的金融政策对房地产企业的资金链会产生怎样的影响？房企应当如何应对？

    黄红云：很显然，中央正在逐步将货币和信贷政策从适度宽松向适度从紧转变，这个过程当中，房地产企业的资金链一定会受到考验，但这个过程当中，各个企业的状况是千差万别的。有些前一段时间拿地过猛的企业，如果加上产品力不突出，销售没招数，成本控制上粗线条，资金链就会显得很紧张，这是必然的。而那些遵守严格的财务纪律，遵守严格的风险控制和谨慎拿地策略，对整个生产链条进行精细化管理，成本控制严格，同时产品市场定位精准的企业，日子就会过得很好，而且还会在低潮中抓住机会迅速扩大市场份额。

    这个过程中，会出现显著的“马太效应”，市场集中度会增大。

     我想谈谈金科的经验，我们一直坚持“双规”对策，坚持“规范发展”与“规模发展”并行。在银根收紧的情况下，我们会在10个方面投入力量：1.慎选区位；2.重视CIS；3.多渠道资金调节；4.降低负债比例；5.做好质量管理；6.持续抓好售后服务；7.促进余屋处理；8.预防纠纷；9.提高附加价值；10.重视风险管理。

    房地产企业做好了以上10点，将完全具备抗击大风大浪的航行能力。实际上，金科坚持的谨慎、稳健的投资策略，并不仅仅是为了应对趋于从紧的信贷政策，而是金科的长期战略。“绩优、稳定、有质量的增长”一直是金科的指导方针。

    中国房地产报：当“限购令”和“限贷令”影响到房企销售业绩的时候，房地产企业应当采取怎样的策略？以成本控制和精细化管理著称的重庆企业在这样的市场背景下会有怎样的优势？

    黄红云：“限购令”和“限贷令”是政府针对市场投机旺盛而出台的政策，我的看法是，任何政策都只会对那些管理粗放和缺乏核心竞争力的企业造成困难，而对于那些企业管理能力和资源整合能力具备别人无法模仿的核心竞争力的企业来说，这样的市场环境恰恰是一个机会。

    纵观世界经济发展史，那些卓越的企业都是在经济下行期崛起的，因为市场环境好的时候，好企业和坏企业反而无法区分，它们都能够活得很好，而整体市场环境不好则会把那些坏企业淘汰，让好企业脱颖而出。

     重庆企业的竞争能力在全国来说是突出的，这主要是因为重庆房地产市场在全国来说，竞争是最激烈的，在激烈的竞争环境中，重庆企业都被打磨出一身过硬的本事，无论是成本控制能力、市场销售能力、产品创新能力、质量控制能力，在全国房企中都算是突出的。因此，重庆的房企只要走出重庆，在全国各大城市的市场都能够获得大家的尊重。

    金科也是在重庆市场激烈竞争的环境中磨练出来的，在这样的市场当中摸爬滚打十几年，让金科具备了在复杂环境下超越市场竞争的6种企业能力。正是这6种企业能力，使金科在激烈的竞争环境中屡屡脱颖而出。

    能力一：产品细分。金科已实现别墅、高层、精装房等产品线的全覆盖。

    能力二：规划水平。金科拥有的产品专利，在国内几乎没有其它企业能比拟。

    能力三：产品品质。我们强调“楼楼精品”与“质量零缺陷”的目标。金科多个小区成为质监局的示范工程就是其专业能力最好的明证。

    能力四：园林景观。我们在房地产业界率先开创“情景式”园林，一改园林“只看不用”的功能误区。不仅让居住者时时处处可以享受到园林景观，更能与之产生互动。

    能力五：成本控制。在金科，每一个项目，集团都会做目标成本控制，目标成本一定不能突破，同时在材料、设备、功能等方面也不能打折。

    能力六：物业服务。金科的物业管理以“安心、省心、放心、开心、舒心”的“五心服务”为宗旨，赢得了“全国住宅物业服务质量第一”的荣誉。

    中国房地产报：你如何看企业做慈善？

    黄红云：我很欣赏比尔·盖茨和巴菲特的大爱之心。他们在商场上是绝不留情面的，能赚的钱都要尽力赚到，但在为社会做贡献的慈善事业上，他们又是毫不吝啬的，他们把这两项事业截然分开，同时又把这两项事业做到最好。这才是大智慧。企业是社会的细胞，整个社会和谐发展，企业才能够有稳定发展的空间。

    如果这个社会贫富过于分化，穷人得不到救助，社会就会不稳定，而一个稳定的社会环境是企业发展的基本条件，没有社会稳定，企业的发展就无从谈起。因此，企业的责任不仅仅是谋取利润，而更应该回报社会、促进整个社会的进步，这是企业作为企业公民责无旁贷的义务。

    在企业做慈善这个问题上，金科一直谨遵中国传统的价值观，发善念、行善举、不求回报，这是金科全体员工的共识。“社会价值大于企业价值”一直是金科奉行的企业文化理念，金科在向市民推出品质产品与品质服务的同时，始终不忘回报社会。

    金科是重庆房地产行业首个获得民政部及中华慈善总会授予的“中华慈善事业突出贡献企业奖”的企业，截至目前金科已累计为社会捐款超过1.2亿元，投入市政配套设施建设的资金更高达数亿元。近期金科为绿化长江活动一次性就捐款2000万元，同时我们还针对社会弱势群体先后举行了“送百名特困大学生读大学”、“与百名留守儿童欢度中秋节”、“和百名三无老人共度重阳”等系列关爱活动，对于我而言，慈善是一种社会责任的担当和另一项持续性的事业。

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