“为别人打工,还不如自己当老板”。欲投资商铺选择自主创业的人一年比一年多,而当前商铺的类型和地点也日趋多样化。随着2010房地产调控的深入，在湘潭投资商业地产的越来越多，那么投资者该如何选择合适自己的商铺呢？

   
   首先区分商铺种类：

超市商铺

    大型超市往往随同居住区诞生,拥有集合人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的,较独立商铺来说成本要低,经营机动,因此风险也较低。

    提示：超市商铺是依靠于超市而产生的,超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状态。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市,会起到事半功倍的作用。

CBD商务区商铺

    商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的花费才能高,哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看,每个城市的CBD商务区规划都非常有限,因此非凡合适一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下,此区域内的商铺投资潜力较大,甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。

    提示：在具体投资项目选择上,一般来说,CBD商务区的商铺客流花费才能相对较高。以商务楼白领为目标花费群的酒吧咖啡馆.健身健美中心.美容美发厅.高等餐厅都会是这些处所的主角。

社区商铺

    社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一,这在业界已形成了共鸣。一般来说,一个新的社区只要项目定位正确,发展环境良好,随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。

    提示：值得投资者注重的是,一些开发商通过对项目标包装宣扬,从而促成了社区商铺销售价格虚高,这样商铺就损失了升值的空间。因此投资前进行具体的考察,理性投资非常要害。

商业街商铺

    商业街的“经典”旺铺,其优胜的商业氛围.稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也是高不可攀,在商业较发达的城市甚至会呈现千金难求的局面。

　　其次投资商铺不能急

　　根据市场变幻因素，个人投资最好是选择街铺。商铺投资，不可能“一蹴而就”，很快就收回投资，因此需端正心态，根据商铺的投资特性进行中长期投资，多方考察，才能享受到商铺的投资回报.编辑总结十条建议仅供参考！

  　一、问价格。这一点似乎不用讲，购商铺首先要问价格，但不仅要问，还要比，要与周边商铺价格比较，如果高出许多，意味着投资回收期的增加。

　　二、问租金。初次投资者可能不太在意这一点，但这一点很重要。如果开发商不管出租，也不确定租金水平，那就要了解周边商铺的租金价格，再根据本项目售价计算本项目租金水平，如果本项目租金水平大大高于周边，则招商的压力就会加大。

　　三、问位置。位置虽然能看出来，但有好坏之分，商业有“一步差三市”的说法，足以说明位置在未来经营活动中的重要性。那些太偏、太深的位置还是不选为好。另外，楼层也很重要，三层以上招商出租的压力较大，就是租出去，租金也不会太高。还有，要看项目所在区域位置，主要是看项目所处地域交通环境，一般在道路交叉点为好，商业有“金角银边”之称。

　　四、问类型。如果是大型商业打散了销售，投资时要慎重一些。大型商业后期能否成功有赖于统一经营管理，但产权分散的商铺很难实现，所以，投资的风险较大。如果是沿街或社区底商，投资风险稍小。

　　五、问体量。这一点可能也不太会引起投资者重视，如果项目体量太大，后期招商及长期可持续经营的风险压力很大，所以，体量较大商业的投资风险也会加大。具体多大体量商业未来前景有风险，分析起来较为专业。不科学讲，5万平方米以上的体量风险要明显加大

　　六、问开发商背景。主要是看开发商实力、专业背景和业绩。很多住宅开发商首次开发商业往往专业性不够，第一个作品其实是个实验品。投资者投资商铺项目时还是要选择有过成功商业项目开发经验或者有较强实力开发商。

　　七、问专业商业经营公司。商业最终要由商业公司来运作，越是大型项目，对商业统一经营管理要求就越高，有专业商业经营管理公司的合作，无疑给项目增加了成功的砝码。

　　八、问有无统一经营管理。统一经营管理的商业项目成功的可能性是较大，会尽量缩短市场培养期，保证长期可持续经营。

　　九、问售后包租。售后包租并不能包风险，有时开发商也会跑掉。前景较好的项目一般不用售后包租，那些包租10年，回报8％以上的项目反而要小心。

　　十、问有无主力店签约。主力店往往成为带动整体商业发展的龙头，如已有品牌百货、超市、专卖店、大型品牌餐饮等店签约，那么整体商业发展前景将看好。

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　　目前，一些开发商意识到商铺很能吸引市民的眼光，于是大量建设商铺，即使是一些临街的商品房，也将一楼或底下几层辟为商铺。这些开发商，一般是一边开发、一边销售、一边招商商铺。对于这样的商铺，市民一点要慎重投资，因为其人气难以预测，经营回报周期可能太长，如果经营方向不对，市民的资金就有被套住的危险。

　　市民投资商铺，尽可能去选择成熟市场的商铺，这些商铺，一般赢利会有保证，比如电脑一条街、服装一条街内的商铺，其在开发商或管理公司数年经营下，有固定的经营商家，经营规模和效应都已具备，已有了旺盛的人气和商气，投资回报稳定。

   最后计算投资回报率

  人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢？

    一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：

    方法一，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。

    方法二；主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12=年租金收入；(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
 

   当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。

    第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

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