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深度分析:社区商铺投资总攻略

xt.fangyuan365.com 湘潭房产网 时间:2009/9/4 12:56:05
 

在房地产行业,越来越多的投资者开始关注商铺投资的方向,其中,具备一定优势的社区商铺投资已经成为投资者追捧的投资品种之一。因此,笔者就“社区商铺的投资”浅述一下自己的观点,仅供行业人士参考。

一、对社区商铺的理性认识

从事商铺行业的人士都知道,“社区商铺”也就是城镇社区综合性的商住楼盘中一层的店铺与门面。按照长沙城市商业网点布局与规划要求,在社区具备3-5万人口居民消费群体的基础时,政府将会积极鼓励规划社区(三级)商业中心,来进一步满足长沙社区居民的生活需求,推动社区及城镇的经济发展。而社区商圈的构成,也就是通过社区大量商铺的业态功能、布局规划、集中经营等组合与利用,从而实现社区商业化目的。

1、社区商铺的经营定位

我们不难理解,社区商铺的经营是围绕社区的居民生活的需求来进行定位的,其定位因素主要包括以下几个方面:

(1)市场消费定位:

根据商铺的特征和小区居民的生活需求,其商铺的消费档次定位不宜为高档,消费水平定位不高,也就是要尽量考虑符合与当地小区居民的大众化消费水平相结合是比较合理的。

(2)业态功能定位:

从小区的居民生活需求定位出发,社区商铺的业态定位一般是居民生活的日常用品、水果、肉食蔬菜、早餐、特色小吃、杂货、美容美发、干洗、网吧等等比较合适。在这里,投资(经营)者对商铺业态的实际定位,还应根据实际的市场消费状况、商铺物业环境以及城管或社区的经营管理要求内容来进行考察、调研与分析。

(3)经营定位:

根据社区居民的生活需要及社区商业业态功能的规划要求等,社区商铺的经营,就是让社区居民享受便利实在、物美价廉、丰富多彩的生活条件。

以2005-2020年长沙城市商业网点的布局与规划为例,其社区商业的规划是:将鼓励其发展社区型购物中心、超市、便利店、专业店、餐饮、生活服务业等网点,根据人口密集程度适度发展大型综合超市、休闲娱乐网点、专卖店;限制发展大型百货店、仓储商场;已形成的集贸市场,应在规划期内逐步实施“农改超”计划。取缔“马路市场”的经营方式,发展融合各种新型业态和各种服务功能于一体的现代社区商业。

2、社区商铺的特征及优势

就目前长沙房地产行业来说,这种社区商铺已经成为众多商铺投资者的“香饽饽”;而社区商铺的开发也已经成为开发商追逐利润,快速实现资金回笼的有效渠道。那么,社区商铺到底具备哪些方面的特征与优势?

第一、从市场的角度来看:1、社区商铺整体的平均面积不大,绝大部分集中在40-100平米左右,其商铺投资成本相对比区域、市级商业中心的商铺成本较低;2、社区商铺主要消费群体一般是以本地及周边的小区居民为主,其整体的消费能力与消费水平相对比区域、市级商业中心要低;3、社区商铺具有稳定的消费人群基础,该社区商业的消费具备重复消费的特征;4、社区商铺的出租率较高,租金收入相对比较稳定,且商铺租金相对区域、市级商业中心的要低等等。

第二,从投资的角度来看:1、商业地产(住宅商铺)的整体发展起步较慢,相对住宅政策的监管与限制条件较为宽松;2、相比住宅或其他物业,住宅商铺的泡沫成份较少,自身实在价值份量较重;3、相比其他投资品种:股票、基金、贵金属、住宅等,社区商铺本身属性特征就具备了更好的抗风险能力;4、城市土地供应有限,住宅供应量及价格大幅攀升,造成社区商铺投资比率越来越少,进一步突显出社区商铺的稀缺性;5、随着城市绿化环境的改造及房地产开发强度的提高,物业周边的绿化规划将逐步倾占社区商铺的使用面积,将会造成未来几年社区商铺的供应量大逐步减少;6、随着城镇化建设的不断完善,城市商业并逐步向大商圈及大型裙楼发展,社区商铺投资将会越发稀缺等等。

综上所述,社区商铺的经营定位及特征与优势,将进一步突显了社区商铺的投资价值。笔者认为,未来二三年内,随着长沙房地产住宅投资的越少,社区商铺做为稀缺的投资品种,必将引起更多的商铺投资者的青睐与追捧。

二、社区商铺投资策略

笔者认为,只有真正认识社区商铺的属性,掌握社区商铺投资核心价值,我们才能更好的把握社区商铺投资。

说到社区商铺投资,首当其冲的是社区商铺的投资回报,也就是商铺的升值潜力。那么,决定社区商铺价值的主要因素又有哪些?第一,成熟社区氛围与环境因素;第二,社区入驻率因素;第三,小区的出入口地段及临街商铺的位置因素;第四,商铺周边的交通条件因素;第五,商铺的本身具备的空间及使用率优势等等。

其中,以上说到的成熟社区环境,在很大程度上就决定了商铺的投资价值。因为成熟的社区入驻率高,居民消费群体较多,客源比较稳定;其商业氛围相对比较活跃,而且租金较高、收入相对比较稳定,这些因素正是决定社区商铺投资价值的重要依据。当然,相对已经成熟的社区来说,这种成熟社区的商铺早已被抢购一空了,因此,这样的投资机会是少之又少。

那么,我们如何来把握与抢占这种社区商铺投资的先机呢?笔者认为有二种投资渠与机会:第一,关注新生社区的原始商铺;第二关注成熟社区转让商铺。

但是,不同的渠道就会有不同的投资背景,其商铺租金水平也有不同的表现。

第一,新生社区的商铺可以说是一种原始铺,其价格较低,具备成本优势,但社区的环境暂欠成熟,还需要一段时间的培育与发展,这个周期需要投资者自己“养铺”,或者采取灵活而廉价的方式出租。

第二,当新生小区发展成为成熟的社区环境后,其经营氛围开始活跃起来,相对商铺投资的机会较少,唯独只有看是否有转让的机会,但其转让成本往往比原始销售价要高得多;另外,其租金水平相对涨幅不少,且租金收入更为稳定。

在此,我们来看一组数据,以便我们对新生衬区与成熟社区的租金水平变化有个更清楚的了解。笔者以长沙梦泽园小区的商铺为例,二年前该小区的商铺销售价格在1万/平米左右,其租金当初为70-80元/平米,其小区商业氛围不浓。据笔者了解,目前长沙梦泽园小区可以说已经逐步成为成熟的社区环境,其中梦泽园小区二期的商铺销售价格已经达到了1.28万/平米以上,而大部分商铺的租金达到了平均达到了150元/平米,其租金水平增长了87-115%左右;有的面积较小的商铺最高达到了300元/平米,其租金水平更是增长达到了300%以上。

通过以上数据的对比,可以反映出新生社区与成熟社区的商铺租金水平变化的差异。那么,面对以上两种不同的投资背景,我们应该采取什么样的投资策略?

第一,投资者最好根据自己的资金实力量力而为。如果具备了一定资金实力的投资者,其要求投资者对成熟社区的环境,以及商铺的未来的商业业态定位与规划有个全盘的了解,另外,还要对商铺投资总额、使用年限,以及周边的现行的租金及周边的租金涨幅进行核算,了解该商铺的投资回报率是否达到自己理想的范围等等,方可考虑投资。

成熟社区商铺投资策略:建议根据商铺的面积大小、商业业态定位与规划、最好与理想配套的商家进行长期的合作,适宜采取长期投资策略,租金收入方面可制定一定的租金涨幅比例进行配套。

类似这种投资,其中长沙候家塘天剑路的一位刘先生就是一个典型的代表。前不久,他在天剑路的一个成熟社区以2万/平米的转让费,接下一个面积40平米商铺,其销售总价为80万,而这个商铺的租金水平是100元/平米,其每月的租金是4000元,一年的租金收入为4.8万元,其投资回报率将达到了6%。刘先生告诉笔者,对于成熟社区商铺的投资,是他非常看好的一个投资项目。

第二,如果考虑适当的社区商铺投资成本,新生社区商铺的投资将是最佳的选择,但也不可盲目而为,建议投资多了解新生社区的生态环境,对该社区片段的城市规划、社区周边的商铺租金状况、社区住宅的销售率与入驻率、周边物业设施及人口的情况都要有个基本的了解与掌握,这样才能更有效的预测与分析出该社区商铺的“养铺”时间有多长,该社区将会在什么时候发展成为成熟阶段等等。

一般来说,从新生社区发展到成熟社区这一周期不会超过三至五年,那么这段时间里投资者要有“养铺”的心理准备。面对这段时期的“养铺”现象,笔者认为,这是社区商铺投资的一个必然过程,关键在于这个发展时期的长与短,快与慢,但不论这段时间的长短,总体不会影响商铺自身的投资价值。理由是:第一,新生社区住宅被买下后,始终要入住的,住宅投资者要不是自住,要不是出租;但不论哪种结果,最终还体现到住宅入驻率中去;第二,社区商铺本身属性具备的投资品种稀缺性;第三,新生社区商铺的原始价较低,从另一角度看,这种较低的原始价,实际也是为了缓冲与平衡“养铺”过渡期的价值回报。因此,投资者大可不必为“养铺”的问题过份担忧。

新生社区商铺投资策略:在“养铺”期间,可灵活的采取短期投机策略,其目的是尽量在“养铺”期保持最低且基本的收入状况。具体操作建议是,如果规划“养铺”时间为三年,根据商铺的实际情况和周边的商业环境,可适当的选择一种经营周期较短的业态,并把租约时期规划在三年内。租金要求可以考虑与周边的租金水平相当。其目的是当三年后社区实现成熟环境后,可根据合同到约的时期,对该经营者重新进行合作规划与调整,例如:租金的定位、涨幅比例、租约时期等等。也就是从三年的短期投资策略再转换成中长期投资策略。如果上个经营者合约到期后,后续不再签约的话,也可重新引进经营周期较长,能适应业态规划和租金承租实力的商家进行中长期合作。

因此,不论是成熟社区还是新生社区的商铺投资,投资者要根据自身的实际情况,与项目投资的实际环境背景出发,进行认真的分析与总结,理性的认识商铺投资,这样我们才能更有效的在社区商铺的投资中稳获收益!

 

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