2010年及“十一五”已经过去，2011年及“十二五”如期到来。过去的5年，面对复杂多变的国内外经济环境，中国房地产业在历经调控、众多争议中螺旋式发展并取得了显著成绩，对改善居民居住条件、促进消费、扩大内需、拉动投资、促进经济和社会发展，发挥了重要的作用；通过2010年的宏观调控，保障性安居工程建设明显加强，投机性需求得到抑制。但是，我国的房地产业在快速发展中还存在着各种问题。如一些城市房价上涨过快，一些地方中低价位、中小套型住房供给不足，住房保障制度相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。上述问题，急需在“十二五”得到认真解决。
    

    对2011年及“十二五”时期我国房地产业的发展态势，本人总的感觉是：2011年及“十二五”时期，仍是我国房地产业发展的重要机遇期，但同时也是关键的转型期。具体有以下六点：

    一、房地产业将继续随着城镇化的平稳发展而平稳发展。

    中央的“十二五”规划建议在“积极稳妥地推进城镇化、加强城镇化管理”部分对住房和房地产业的发展提出了要求。城镇化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。2009年我国城镇化率为46.6%，按“十一五”年均增加0.9%测算，还可有20多年的发展空间。考虑到我国从上世纪70年代起实行了计划生育政策，住房建设在人口结构发生较大变化后有可能产生阶段性过剩，但起码在2020年前或“十二五”，仍是我们可以继续抓住和用好的重要战略机遇期。

 

    城镇化的推进既要积极，更要稳妥。要与当地的经济社会发展、与土地、水资源及环境等承载能力相适应、与相关产业的发展相协调；要切实把符合条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务，引导农民工在中小城市和小城镇就近落户。防止单凭主观意志和热情去推进城镇化。

    要支持城镇原居民的自住性和改善性住房需求。1985年至1990年是我国人口出生的第二个高峰期，他们在“十二五”期间大多将成家立业。

 

   不少地方在“十二五”期间旧城改造、棚户区改造、城中村改造的任务较大，由此带来的被动性需求量也很大。鉴于各地的城镇化进程、居民的居住情况等差异很大，建议各地在加快建立个人住房信息系统建设的基础上，认真编制“十二五”住房建设规划和年度计划，并与住房用地的供应规划、年度计划相协调，与城市交通规划相衔接。规划与计划应向社会公布，以稳定市场的预期与百姓的预期。

 

    随着国家对服务业的支持及人们消费升级的需要，商业地产、旅游地产、产业园区地产等在一些地方也会因地制宜地发展，地方政府也应积极稳妥地做好引导工作。

    总之，“十二五”时期仍是我国住房与房地产业在数量上增长与品质上提升的阶段。对此，我们应充满信心。

    二、既要继续加强与改善对房地产市场的调控，又要将短期调控政策和中长期发展政策结合起来。

    健全的房地产政策，包括解决广大百姓住有所居的住房政策，促进房地产业平稳健康发展的产业政策，对市场的调控政策及相应的法律法规。由于我国全国性房地产市场的形成、发展也只有十多年时间，所以相应的政策法规体系也在不断配套中。“十二五”时期，既要继续加强与改善对房地产市场的调控，又要研究建立中长期的发展政策，任务艰巨。

 

    中央的“十二五”规划建议指出：“加强和改善宏观调控。巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果是‘十二五’时期的重要任务”。鉴于房地产业关系到国计民生，与宏观经济关系密切，与管理通胀预期关系密切；又鉴于一些城市房价上涨过快的势头未得到有效遏制，因此国家起码在2011年仍将继续坚定不移地加强房地产市场调控，继续严格实施差别化的信贷、税收政策，遏制投资投机性购房；对房价上涨过快、房价过高和供应偏紧的地区，也会继续实行限购等必要的行政手段。之后也会为应对宏观经济和房地产市场中出现的新情况、新问题，采取针对性、灵活性的措施。业内人士对政府的调控应持常态心理，主动适应。我们也应相信政府的调控经验会日趋成熟，并注意将短期调控政策和中长期发展政策结合起来。我们也希望政府在增加土地有效供应、创新房地产金融产品、拓宽房地产融资渠道等方面有所突破。在部分城市部分居民中试征房产持有税时，不宜以增加地方税收和多数居民的税负为出发点，同时，拟减轻流转环节的税收、鼓励有多套住房的居民让多余的住房推向二手房市场和租赁市场。

    三、不断完善住房保障体系和商品房供应体系。

    去年12月中旬召开的中央经济工作会议，首次提出要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这是在总结了我国房改以来的经验教训和借鉴了国外成功经验后得出的结论。既要强化政府职责，加大保障性安居工程建设，完善住房保障体系，又要继续发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善商品房供应体系和通过租赁两种方式，满足不同消费群体对住房的基本需求。“十二五”期间，能否解决好广大中低收入家庭的住房困难问题，直接关系到全面建设小康社会目标能否如期实现。今年，国家计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比去年的580万套有大幅度增长。增加的部分将重点发展公共租赁住房，以加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题。公租房面积应在50平方米以下。房地产企业应积极参与公共租赁房等保障性安居工程的建设。

    四、着力调整住房供应结构和转变房地产开发建设模式。

    中央“十二五”规划建议指出，要以科学发展为主题，以加快转变发展方式为主线，坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点，促进经济社会发展与人口资源环境相协调，走可持续发展之路。“十二五”时期，住房与房地产业在转变发展方式方面面临两大任务：一是调整供应结构，二是转变开发建设模式。

    调整供应结构，主要是调整住房供应结构，增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品房供应。具体包括：一是调整保障性住房和商品房供应的结构、增加保障性住房供应的套数比例。二是调整销售住房与租赁住房的供应比例，增加租赁房、尤其是公共租赁房的比例。三是调整新建住房与二手住房的比例，逐步增加二手房在市场中的份额。四是调整住房产品供应结构，加大中小套型普通商品房的供应。五是为“积极应对人口老龄化、注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”，应关注老年住房的研究与建设。同时，还应积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产的发展。

    转变开发建设模式，就是要转变传统的、粗放型的开发建设模式，大力开发省地节能环保型建筑，大力推进住宅产业现代化。一是要求企业严格执行国家的节能标准，加强中小户型住房的设计创新，优化普通商品房的功能。二是积极推进住宅的性能认定和产品的认证制度，促进技术和产品的集成；及时淘汰、限制和禁止使用的技术与设备，促进住宅的性能与品质有较大提高。三是减少毛坯房、扩大全装修房比例，建议在保障性安居住房和广厦奖评奖项目中率先实行。推进便于管线维护更新和套型可变的长寿命高品质的中小套型普通商品房建设。四是鼓励房地产企业加强与上下游企业、与建筑产品、部品企业的强强联合，减少采购成本，提高工程质量。

    同时，希望各有关方面还应关注对既有房屋的维修、养护与改造，关注保障性住房建成后的分配与物业管理。前者涉及到住房维修资金的使用与管理，后者涉及政府大量投入的建设资金的使用与管理，都关系到资源节约型社会的建设。

    五、完善法律法规，加强市场监管，规范房地产市场秩序。

    中央的“十二五”规划建议提出：要“加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展”。抓紧制定并形成房地产法律体系，是规范房地产市场行为、促进房地产业平稳健康展的前提。抓紧修改完善《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》，抓紧制定《基本住房保障法》。完善商品房预售制度、土地招拍挂制度；研究推进房地产税改革。严格执行房地产市场外资准入和经营管理的规定。规范发展二手房市场和租赁市场。加强市场监管，认真查处在土地交易和房地产开发、预售、销售、交易中的违规行为。发挥社会组织、媒体和公众的监督作用。加强企业诚信建设、信用评价和行业自律，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

    六、优化房地产业组织结构，提高房地产企业集中度，增强企业的市场竞争力和抗风险能力。
    

    中央“十二五”规划建议对企业组织建设和基本经济制度建设的要求也适用于房地产企业、特别是房地产开发企业。坚持专业化、产业化、跨区域的房地产企业发展战略，提高行业准入门槛，逐步将企业的资本规模、融资能力、工程质量、社会信誉等与企业的资质挂钩，鼓励企业依靠诚信、品牌、社会责任实现可持续发展。营造不同所有制企业平等享用土地、金融、税收等政策待遇，公平参与市场竞争、同等受到法律保护的体制环境。鼓励企业间自主的并购和重组，鼓励具有规模化和品牌优势的企业做好做强做大，提高市场的占有率；发挥中小企业贴近区域市场需求和专业化的优势，提升中小企业专业化分工协作水平；逐步淘汰一批管理和专业水平低、工程质量差、社会信誉低、抗风险能力强的企业，促进企业组织结构优化。

    希望房地产企业一定要认清形势，顺应政策，结合自身特点，做好产品定位和市场定位，加强企业经营管理，努力把产品做好，把企业做强，为百姓的住有所居和房地产业的平稳健康发展做出贡献！