6.2 未来地价变化的趋势分析

湘潭市未来地价变化的趋势主要取决于以下几个因素的影响：

    ①社会经济发展水平

    近年来湘潭市地区生产总值年均增长率保持在10%以上，从2005年的366.8亿元增加到2010年的850亿元，人均GDP位居湖南省第二位。湘潭正在成为湖南乃至全国重要的工业基地，将逐步形成以先进装备制造、精品钢材及深加工、汽车及零部件制造、电子信息等四大战略性产业为支柱的工业体系；作为国家资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区中心城市之一,通过解放思想、改革创新有利于科学发展的体制机制，湘潭社会经济将取得快速健康发展,社会经济发展水平决定了地价水平, 社会经济发展速度决定了地价增长率,例如湘潭“两型” 试验区中的九华经济开发区的迅速发展使该区域成为湘潭地价增长最快的区域之一。未来湘潭市经济发展能否保持较快的发展速度是决定地价变化的决定性因素。

    ②产业结构的调整和转型升级

    湘潭市三次产业结构比由2005年的15.4︰43.3︰41.3调整为11.4︰54.4︰34.2，二、三产业所占比重提高了4各百分点，主导产业、战略性产业加速发展，产业集群发展态势良好，产业竞争力明显增强。先进装备制造、精品钢材及深加工、汽车及零部件制造、电子信息等四大战略性产业增加值占规模工业增加值的比重达到60%以上。住房、汽车、旅游等消费大幅增长，2009年湘潭市累计销售商品房面积166.99万平方米，同比上升52%；其中商品住宅销售面积149.09万平方米，同比上升57%。二、三产业的发展导致农村人口迅速进入城市，刺激地价上涨。

    ③新型城市化建设

    城市基础设施投资建设力度是影响地价增长最直接的因素，城市基础设施不断完善能够提升城市功能进而提高地价水平。预计以后几年还将延续这种趋势，城市基础设施发生巨大改观的区域是地价增长的重点区域。如随着两型社会的发展和长株潭融城步伐的加快，芙蓉大道和红易大道的通车，大大缩短了三市的时空距离，沿线土地升值空间大。中心城区建设方面，老城区基础设施提质改造及新建道路周边区域地价将会迅速增长。

    ④地价水平现状。

    目前，湘潭市房地产价格水平和地价水平在湖南省同等城市特别是长株潭城市群中偏低，以最新商品房新楼盘成交价为例，湘潭市新楼盘成交单价约3100元/平方米，仅为长沙市成交单价的二分之一，与株洲相比相差约一千元，湘潭房地产价格和地价向上发展的空间很大。随着长株潭三市一体化进程加快，特别连接三市的轨道交通线已开工建设，融城效应的释放将使湘潭市房地产价格水平和地价水平向长沙、株洲靠近。

    综合各因素分析，湘潭市2011年总体地价水平将稳定上升，地价水平可能快速增长的区域是雨湖区中心商服区、岳塘区以步步高商业广场为中心的一级商业地段、火车新站周边区域、芙蓉大道两侧等。

湖南国地评估咨询有限责任公司

2010年12月31日