湘潭房产网8月15日讯    个人住房交易相关税费一览表

    1销售方

    2购买方

    答疑解惑

    个人销售住房，如何缴纳增值税？

    个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

    个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

    个人购买住房如何缴纳印花税？

    根据财税〔2008〕137号文件规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

    个人购买住房，契税有什么优惠？

    （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

    （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

    家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

    北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施第（二）项契税优惠政策。

    个人销售住房，如何征收个人所得税？

    其他个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，以实际成交价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20%的税率。

    其他个人如果不能提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值和应纳税额的，对其个人所得税实行核定征收。

    其他个人，是指自然人，不包括个体工商户、个人独资企业和合伙企业的自然人投资者。

    个人销售住房，个人所得税有什么优惠？

    对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

    “自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

    个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

    个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

    “家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

    涉税实务

    例：A先生2018年8月出售一套位于长沙市雨花区的住房，面积为120平方米，售价120万元。购买价格为90万元，其他相关费用为5万元，财产原值等相关凭证齐全。购买方为C女士，名下无住房。已知城市维护建设税为7%，请计算：

    （1）如果该套住房购买未满2年，A先生、C女士分别需要缴纳多少税费？

    （2）如果该套住房购买已满2年，但未超过5年，A先生需要缴纳多少税费？

    （3）如果该套住房购买时间超过了5年，A先生需要缴纳多少税费？

    分析：

    （1）A先生：

    增值税

    购买未满2年，按照5%的征收率全额征收增值税。

    应缴纳增值税：1200000÷（1+5%）×5%=57142.86元

    附加税费

    应缴纳城市维护建设税：57142.86×7%=4000元

    应缴纳教育费附加、地方教育附加：57142.86×（3%+2%）=2857.14元

    合计应缴纳附加税费：4000+2857.14=6857.14元

    土地增值税、印花税

    个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税

    个人所得税

    个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。

    应缴纳个人所得税：[1200000÷（1+5%）-6857.14-900000-50000]×20%=37200元

    因此，A先生销售该住房缴纳的税费合计：57142.86+6857.14+37200=101200元

    C女士：

    印花税

    个人购买住房暂免征收印花税

    契税

    购买家庭唯一住房，面积90平方米以上，减按1.5%的税率征收契税，成交价格为不含增值税金额。 

    应缴纳契税：1200000÷（1+5%）×1.5%=17142.86元

    因此，C女士购买该住房缴纳的税费为：17142.86元
 

    （2）将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税、附加税费，个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

    个人所得税

    免征增值税的，转让住房取得的收入不扣减增值税额。

    应缴纳个人所得税：（1200000-6857.14-900000-50000）×20%=48628.57元

    （3）因A先生销售的住房已自用超过5年，且该住房属于家庭唯一生活用房，可以免征增值税、附加税费、个人所得税、土地增值税和印花税。

    政策依据

    1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

    2.《财政部　国家税务总局　建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）

    3 《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）

    4.《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

    5.《湖南省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉若干规定》（湖南省人民政府令第124号 ）

    6.《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）

    7. 《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）

    8.《国家税务总局长沙市税务局关于调整其他个人转让不动产个人所得税核定征收率的公告》（国家税务总局长沙市税务局公告2018年第4号）

    9.《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）