湘潭房产网12月11日讯 11月份长株潭三地各成交2宗经营性用地，土地市场持续低迷。步入年底，政府出于完成年度供地指标、平衡土地供应、完成财政收入等因素考量，土地供应出现井喷。在今年调控政策加码的背景下，限价、限签等政策使得房地产企业资金链压力越来越大，与此同时，出让土地的要求也越来越多，特别是其中各种配套建设使得开发商资金压力大的情况下，很难拿地。因此今年土地市场流拍情况严重，房企拿地意愿趋弱。
在年底出现大规模供地的情况下，12月份的土地成交情况将一定程度上反映房企对2019年房地产市场走向的判断，非常值得关注。百纳行长沙分公司携手凤凰网房产长沙站独家发布《11月长株潭土地市场分析报告》，通过数据还原土地市场真相，揭开楼市迷雾。（注：土地成交数据截止至11月30日，供应数据截止至12月7日。）
一、长沙11月份土地市场
（一）长沙11月份土地成交分析
百纳行分析：
1.成交量：大幅下降，仅成交2宗经营性用地
11月份供应土地共18宗，其中供应经营性土地4宗；11月份共成交14宗，其中成交经营性用地2宗，工业用地9宗，仓储用地3宗；
相比10月份成交7宗经营性用地，本月经营性土地成交下降5宗，同时流拍1块岳麓区“双限地”（ [2018]长沙市078号）。
11月成交的2块经营性用地，1块为加油站用地，1块为商住用地。从供应的11月可拍土地看，本月土地成交量下降的主要原因与供应量较少、优质地块缺乏有关。
2.楼面价：商住地块3914元/㎡，商业地块47632元/㎡
11月份商住用地成交总建筑面积10.95万平米，其中，商住地块总建筑面积10.8万平米，楼面地价3914元/㎡，位于岳麓区长望路以南、岳华路以东（观沙岭片C05-D01、C05-D02）；商业地块总建筑面积0.15万平方米，楼面地价47632元/㎡，位于长沙县长沙经开区东十一线以东、远大路以南。
3.溢价率：1宗超高溢价，溢价率257%
长沙县1宗商业用地以257%的超高溢价成交，用地性质为加油站用地，位于长沙县长沙经开区东十一线以东、远大路以南，总建筑面积为0.15万平方米，由长沙经济技术开发集团有限公司7140万元竞得。
（二）长沙11月份重点地块
当月成功出让的唯一1宗商住用地
编号为[2018]长沙市077号地块成交额4.23亿元，由北京北辰实业股份有限公司获得，折合楼面价3914元/㎡ ，住宅最高限价：8580元/㎡。
百纳行总结：
该地块邻地铁，且靠近长望路、岳华路、银杉路，交通较便利，生活配套日益成熟；
地块周边已形成较成熟的居住区，周边楼盘有光明E谷、岳银欣苑、滨江1号、中铁西江悦等，中铁西江悦2018年10月份开盘价格8600元/㎡；
该地块周边交通、配套条件较好，最高限价8580元/㎡对于购房者来说具有吸引力，而作为北辰定江洋、北辰三角洲等中高端项目开发者的北辰实业，在利润有限的情况下，将呈现给市场怎样的项目值得关注。
（三）长沙12月份供应土地
百纳行总结：
1.供应量：经营性用地较10月份增加7宗（截止至公示时间：12月7日）
12月份已供应待拍卖土地共26宗，其中经营性用地11宗；相较11月份，12月供应土地总量及经营性用地供应增长30%以上。
2.楼面价：经营性用地2355元/㎡，其中商住起拍均价2277元/㎡，商业起拍均价2527元/㎡
12月份8宗商住及住宅用地平均起拍楼面价为2277元/㎡，当月楼面价有所降低，有多块优质地块挂牌，能否激起房企拿地的积极性，值得关注。
3.供应区域：供应主力为长沙县及望城区
岳麓区供应2宗商业用地，长沙县供应2宗商业用地、3宗商住用地，望城区供应2宗商住用地，3宗住宅用地，开福区供应1宗住宅用地。
二、株洲11月份土地市场
（一）株洲11月份土地成交分析
百纳行分析：
1.成交量：明显下滑，经营性用地仅成交2宗
11月份株洲供应土地共18宗，其中经营性土地2宗；11月份共成交8宗地块，其中经营性用地2宗，工业用地6宗；相比10月份，经营性成交用地减少了5宗。
2.楼面价：商住2813元/㎡，住宅1625元/㎡
11月份经营性用地成交总建筑面积9.5万平米，其中，商住用地总建筑面积7.5万平米，楼面价2813元/㎡，位于天元区黄山西路以南、规划150路以东、规划155路以北、规划151路以西；住宅总建筑面积2万平米，楼面价1625元/㎡，位于株洲县渌口镇湾塘村紫涵湖项目。
3.溢价率：0宗溢价
11月份，株洲成交土地0溢价。 随着整体市场转冷，株洲市区土地市场争夺趋于冷静，本月天元区为土地成交主力区域。
（二）株洲11月份重点地块
1.本月成交金额之最
编号为[2018]网挂第185号的天元区地块成交额2.1亿元，由株洲天易房地产开发有限责任公司获得，折合楼面价2813元/㎡，建筑面积7.5 万㎡ 。
百纳行总结：
该地块位于天元区黄山西路南侧、金华路西侧，距凿石小学约149米，周边居住项目较多；
地块周边楼盘价格5000-7600元/㎡ ，且多为二手房，地块所处地段对后期销售价格具有支撑力；
株洲天易房地产开发有限责任公司成立于2010年4月，是由株洲高新区管委会出资成立的大型国有企业湖南天易集团旗下的全资子公司，品质有保障。
（三）株洲12月供应土地
百纳行总结：
1.供应量：供应经营性用地比10月份增加12宗（截止至12月7日）
12月份供应待拍卖土地共34宗（截止至12月7日），其中经营性用地16宗（12宗商住用地、4宗商业用地）其余均为公服与工业用地；与10月份相比，土地总供应增加了16宗，经营性用地增加了12宗。
2.楼面价：平均楼面价2264元/㎡
11月供应经营性用地平均楼面价为2264元/㎡，与10月份的2219元/㎡基本持平。
3.供应区域：供应主力为荷塘区及攸县
天元区供应3宗商业用地；荷塘区供应共6宗，包括1宗商业用地、5宗商住用地；攸县供应5宗商住用地，另外2宗商住用地芦淞区及云龙示范区各供应1宗。
三、湘潭11月份土地市场
（一）湘潭11月份土地成交分析
百纳行分析：
1.成交量：维持平稳，成交2宗经营性用地，与10月成交量齐同
湘潭11月份供应土地共13宗，其中供应经营性土地10宗；11月份共成交2宗地块，均为商住用地，同时中止2宗、流拍1宗。在土地供应量远大于成交量，湘潭土地市场依然处于不温不火的状态。
2.楼面价：整体1538元/㎡
11月份商住用地成交总建筑面积62.5万平米，综合楼面价1538元/㎡ ，相对比较平稳。
3.溢价率：0溢价
本月2宗经营性用地溢价率均为0%。
（二）湘潭11月份重点地块
当月岳塘区成功出让地块
编号为潭市公土网挂（2018）049号地块成交额4.63亿元，由湘潭岳城盛和建设开发有限公司获得，折合楼面价2886元/㎡。
百纳行总结：
2018年湘潭岳塘区截止目前共出让商住地8宗，其中2宗终止、2宗流拍，成功出让的仅4宗。这成功出让的4宗地块中，剩下2宗（潭市公土网挂（2018）048号、049号）则被湘潭岳城盛和建设开发有限公司于10月31日、11月1日收入囊中。湘潭岳城盛和建设开发有限公司成立于2017年10月，由湘潭发展投资有限公司全资控股。
049号地块需配建幼儿园，装配率须大于25%，如装配率大于50%，项目总建筑面积的5%可不计入规划计容建筑面积，不需核算土地价款。
目前地块以东的板塘十七号路尚未拉通，地块四周为荷塘安置区、步步高物流园，生活配套尚不完善。
（三）湘潭12月份供应地块
百纳行总结：
1.供应量：大幅增加，较10月份增加供应土地20宗（截止至12月7日）
12月份已供应待拍卖土地共33宗，其中经营性用地共22宗，其余均为工业、公服、加油站用地；对比10月份供应土地，总供应增加了20宗，经营性用地增加了12宗。
2.楼面价：1702元/㎡
12月份供应土地平均楼面价商住为1702元/㎡，基本比较平稳。
3.供应区域：韶山市（13宗）、经开区（4宗）为供应主力区域
韶山市供应12宗商业用地、1宗商住用地；经开区供应2宗商住用地、2宗住宅用地；雨湖区供应1宗商住用地、1宗住宅用地；高新区供应2宗商住用地；湘潭县供应1宗商业用地、1宗商住用地；荷塘区供应1宗商业用地；岳塘区供应1宗商住用地；湘乡市供应1宗住宅用地。
四、长株潭11月份土地市场总结及预测
百纳行观点：
长沙：
11月共成交2宗经营性用地，比10月下降5宗；12月份已供应待拍卖土地共26宗（截止公示日：12月7日），其中经营性用地11宗，比11月上升最少30%以上，平均楼面价为2355元/㎡。
长沙自9月份以来，土地成交面积逐月减少，年底土地供应量大幅增加，在目前新房成交情况冷热不均的情况下，实力房企12月份拿地可能性较大。
株洲：
11月共成交2宗经营性用地，比10月减少5宗，溢价0%成交；12月份供应待拍卖土地共34宗（截止公示日：12月7日），其中供应经营性用地16宗，平均楼面价为2264元/㎡。
10月份经营性用地供应较少导致株洲土地市场持续冷淡，随着年底土地供应增加，12月市场转暖或可期。
湘潭：
11月供应10宗、成交2宗经营性用地，溢价0%成交；12月份供应待拍卖土地共33宗（截止公示日：12月7日），其中供应经营性用地共22宗，新供应土地平均楼面价1702元/㎡。
11月份湘潭新建商品房住宅成交量创22个月最低记录，在政策调控不放松、棚改推动乏力的情况下，土地市场或将持续萎靡。（注：文章来源于凤凰网房产长沙站）
