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“高龄”二手房,再便宜最好也别买

xt.fangyuan365.com 湘潭房产网 时间:2019/1/22 14:48:52
 

    湘潭房产网1月22日讯    2019年,房价进入了一个相对平稳的状态。许多人想要在新的一年里买房,但是对于绝大部分普通的家庭来说,买房,特别是买到一套各方面都适合的房子,仍然不是一件简单的事。


    买房也是每个家庭的大事情,首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力,并根据工作生活的需要,确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。而二手房不仅价格相对于新房来说更实惠些,现房、自带装修、交通和配套设施都比较齐全这些都是二手房的自带优势,因此二手房一直都很受购房者的欢迎。


    二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。


    但是购买二手房也需要关注一些细节性的问题,像房子的房龄,因为二手房的房龄关系到购房者可以在这个房子里面住多久,能贷多少购房款,甚至能不能贷款,房子是否还有升值空间或者是否贬值,这些都和房龄息息相关。


    一、房龄、房屋的使用年限及房产证日期的差别


    很多人都分不清房龄、房屋的使用年限以及房产证日期的差别,容易混淆,所以购房者应先搞清楚三者之间的区别。


    房龄,指的是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。


    房屋的使用年限具体来说就是房屋下面的土地的使用年限,说到这里要说一点,很关键。就是在我国土地是国家的,国有的,我们只有使用权,没有产权。但土地上面的房子是个人的,国家把土地卖给发展商开发建房子,一般的住宅用地的房屋使用年限是70年。


    房产证日期一般是指房子建好之后,房子的所有者拿到物业产权的时间。


    二、房龄影响


    1、对贷款的影响


    房屋太老,最直接的影响就是贷款的缩水,老房子的贷款额度较低,或者有的银行直接不予放贷。这主要是根据房屋的评估结果来决定,之所以难贷款,很大一部分原因在于土地年限的缩水。


    公积金贷款


    一般来说,二手楼贷款期限不得超过20年,贷款期限与楼龄之和不得超过40年。如果二手房超过20年,所能贷款年限也就越低;如果楼龄超过40年就有可能将不会能获得贷款。


    商业贷款


    二手房的商贷年限受房龄和贷款人年龄两个因素影响,最长不超过30年。


    (1)看房龄


    一般来说,贷款年限=50-房龄(各银行间有差异)。也就是说,老旧的二手房由于房龄比较老,所能贷款的年限有限;如果房龄超过20年,银行批贷的可能性低。


    (2)看贷款人年龄


    在通常情况下,贷款年限=65-贷款人年龄(部分银行是70-贷款人年龄)。也就是说,如果购房者你的年龄过大,或者是超过银行所限制的年龄的话,那么就有可能会被拒贷。


    以上两种算法取较短的年限,二手房房龄多大是以银行认可的评估机构的评估报告为准。


    2、房屋产权年限


    相信大家都知道,普通住宅的产权年限一般为70年,因此通常来说,房龄越老,房屋的剩余产权年限就越短。但房屋产权70年后可以续期、不需申请、正常交易(这是目前普遍默认的方法,但具体的规定还没确定)


    3、房屋剩余寿命


    虽然房龄不一定完全等于房屋质量,但是房子和人一样,寿命都是有限的,也就是说,房屋在使用过程中,难免会受到一定的磨损,房屋的质量决定着房屋的自然寿命。相对而言,二手房房龄越老,房屋的磨损也就越大,房屋剩余的可居住期限也就越短。


    4、维修费用


    不少买家在购买二手房之后都会稍作修整,但是房屋居住越久,房龄越老,受到的磨损就越大,出现的问题也就越多。因此,在购买了房龄较高的房屋后可能花费在维修上的费用也相对更高。在受损程度不断增加之后,可能还会带来一系列的安全隐患。


    5、居住舒适度


    现在新建的房子,在户型的设计和绿化的规划方面,都比较新颖、人性化,更关注居住的舒适度,而且物业管理也会比较完善。


    而一些房龄比较老的房子,楼层和户型可能都比较保守,电梯也可能存在安全隐患。甚至还有可能存在小区的环境比较随便、车位不足、物业管理方面相对不完善等问题,居住的舒适度会因此大大降低。


    6、升值空间


    现在对于房子来讲,不仅仅是一个居住的地方,很多的人买房子,更多的是为了升值或者说是保值,那么一旦这个二手房子的房龄已经超过了二十年,那么这个这个房子的升值的能力肯定也就减弱了,就算是地段多么的好,但是没有一定的升值空间,这个房子以后在想进行转手的话,也是不可能的了。


    三、二手房房龄选择多久合适呢?


    一般来说,五至十年的二手房较为合适,因为较迟兴建住宅小区、房屋单位、住宅结构等,是比较合理的做法。此外,二手房在五年内必须全额缴纳营业税.五年以上只需支付部分销售税的房价上涨,而这些费用一般需要由购房者支付。因此,对于购买二手房的人来说,购买5至10年的二手房更符合成本效益。


    四、二手房如何查房龄?


    1、查询二手房的房龄,可以通过看粉饰的墙面,或者房管部门那里确认一下房屋的真实年代,不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。


    2、查询二手房的房龄时,如果遇到房屋内近期装饰过,可以进入厨房、卫生间观察,因为厨卫的装修比较难以改变,一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代,另外由于地板的装修不容易更换,地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。


    3、查询二手房的房龄,可以通过观察楼道情况,了解户表状况来判断。


    4、如果你对业主提供的真实房龄有所怀疑,可以咨询小区其他业主或物业工作人员。从外围入手,得到的结果往往真实性很高。


    5、查看产权证,产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限,如果是单位房,可由产权办理时间向前递推两三年;商品房则递推一两年时间。


    6、去建委查询房屋档案,去建委查询房屋档案来判断房龄是比较稳妥的查询方式。如果你房屋所在地区已经建立不动产登记中心,你也可以去那查询。


    注意事项:此方法需要房主持房本和身份证明等资料现场查询。


    7、查房产证:房产证上的房龄不够准确,正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右;


    这种方法适合查询首次在二手房市场营销的房子。如果房子已被转手不止一次,购房者可以查看房屋建成时间,有些产权证上面会写明建成时间或者测绘说明,这些都是判断房龄的有效参考。


    买二手房时房龄问题不容忽视,一定要考虑清楚,对二手房的房龄和产权年限一定要问仔细,各方面都要进行实地考察,既要看房子的内部,又要看房子外部和周边配套。最好选择雨天去看房,更能看出房子和周边有哪些问题。购房人除了要查验房龄,还可以在购房合同中写明房龄造假的违约条款,方便维权。

 
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