湘潭房产网1月22日讯    2019年，房价进入了一个相对平稳的状态。许多人想要在新的一年里买房，但是对于绝大部分普通的家庭来说，买房，特别是买到一套各方面都适合的房子，仍然不是一件简单的事。

    买房也是每个家庭的大事情，首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。而二手房不仅价格相对于新房来说更实惠些，现房、自带装修、交通和配套设施都比较齐全这些都是二手房的自带优势，因此二手房一直都很受购房者的欢迎。

    二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

    但是购买二手房也需要关注一些细节性的问题，像房子的房龄，因为二手房的房龄关系到购房者可以在这个房子里面住多久，能贷多少购房款，甚至能不能贷款，房子是否还有升值空间或者是否贬值，这些都和房龄息息相关。

    一、房龄、房屋的使用年限及房产证日期的差别

    很多人都分不清房龄、房屋的使用年限以及房产证日期的差别，容易混淆，所以购房者应先搞清楚三者之间的区别。

    房龄，指的是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

    房屋的使用年限具体来说就是房屋下面的土地的使用年限，说到这里要说一点，很关键。就是在我国土地是国家的，国有的，我们只有使用权，没有产权。但土地上面的房子是个人的，国家把土地卖给发展商开发建房子，一般的住宅用地的房屋使用年限是70年。

    房产证日期一般是指房子建好之后，房子的所有者拿到物业产权的时间。

    二、房龄影响

    1、对贷款的影响

    房屋太老，最直接的影响就是贷款的缩水，老房子的贷款额度较低，或者有的银行直接不予放贷。这主要是根据房屋的评估结果来决定，之所以难贷款，很大一部分原因在于土地年限的缩水。

    公积金贷款

    一般来说，二手楼贷款期限不得超过20年，贷款期限与楼龄之和不得超过40年。如果二手房超过20年，所能贷款年限也就越低；如果楼龄超过40年就有可能将不会能获得贷款。

    商业贷款

    二手房的商贷年限受房龄和贷款人年龄两个因素影响，最长不超过30年。

    （1）看房龄

    一般来说，贷款年限＝50－房龄（各银行间有差异）。也就是说，老旧的二手房由于房龄比较老，所能贷款的年限有限；如果房龄超过20年，银行批贷的可能性低。

    （2）看贷款人年龄

    在通常情况下，贷款年限＝65－贷款人年龄（部分银行是70－贷款人年龄）。也就是说，如果购房者你的年龄过大，或者是超过银行所限制的年龄的话，那么就有可能会被拒贷。

    以上两种算法取较短的年限，二手房房龄多大是以银行认可的评估机构的评估报告为准。

    2、房屋产权年限

    相信大家都知道，普通住宅的产权年限一般为70年，因此通常来说，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。但房屋产权70年后可以续期、不需申请、正常交易（这是目前普遍默认的方法，但具体的规定还没确定）

    3、房屋剩余寿命

    虽然房龄不一定完全等于房屋质量，但是房子和人一样，寿命都是有限的，也就是说，房屋在使用过程中，难免会受到一定的磨损，房屋的质量决定着房屋的自然寿命。相对而言，二手房房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的可居住期限也就越短。

    4、维修费用

    不少买家在购买二手房之后都会稍作修整，但是房屋居住越久，房龄越老，受到的磨损就越大，出现的问题也就越多。因此，在购买了房龄较高的房屋后可能花费在维修上的费用也相对更高。在受损程度不断增加之后，可能还会带来一系列的安全隐患。

    5、居住舒适度

    现在新建的房子，在户型的设计和绿化的规划方面，都比较新颖、人性化，更关注居住的舒适度，而且物业管理也会比较完善。

    而一些房龄比较老的房子，楼层和户型可能都比较保守，电梯也可能存在安全隐患。甚至还有可能存在小区的环境比较随便、车位不足、物业管理方面相对不完善等问题，居住的舒适度会因此大大降低。

    6、升值空间

    现在对于房子来讲，不仅仅是一个居住的地方，很多的人买房子，更多的是为了升值或者说是保值，那么一旦这个二手房子的房龄已经超过了二十年，那么这个这个房子的升值的能力肯定也就减弱了，就算是地段多么的好，但是没有一定的升值空间，这个房子以后在想进行转手的话，也是不可能的了。

    三、二手房房龄选择多久合适呢？

    一般来说，五至十年的二手房较为合适，因为较迟兴建住宅小区、房屋单位、住宅结构等，是比较合理的做法。此外，二手房在五年内必须全额缴纳营业税.五年以上只需支付部分销售税的房价上涨，而这些费用一般需要由购房者支付。因此，对于购买二手房的人来说，购买5至10年的二手房更符合成本效益。

    四、二手房如何查房龄？

    1、查询二手房的房龄，可以通过看粉饰的墙面，或者房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。

    2、查询二手房的房龄时，如果遇到房屋内近期装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

    3、查询二手房的房龄，可以通过观察楼道情况，了解户表状况来判断。

    4、如果你对业主提供的真实房龄有所怀疑，可以咨询小区其他业主或物业工作人员。从外围入手，得到的结果往往真实性很高。

    5、查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。

    6、去建委查询房屋档案，去建委查询房屋档案来判断房龄是比较稳妥的查询方式。如果你房屋所在地区已经建立不动产登记中心，你也可以去那查询。

    注意事项：此方法需要房主持房本和身份证明等资料现场查询。

    7、查房产证：房产证上的房龄不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右；

    这种方法适合查询首次在二手房市场营销的房子。如果房子已被转手不止一次，购房者可以查看房屋建成时间，有些产权证上面会写明建成时间或者测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。

    买二手房时房龄问题不容忽视，一定要考虑清楚，对二手房的房龄和产权年限一定要问仔细，各方面都要进行实地考察，既要看房子的内部，又要看房子外部和周边配套。最好选择雨天去看房，更能看出房子和周边有哪些问题。购房人除了要查验房龄，还可以在购房合同中写明房龄造假的违约条款，方便维权。