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湘潭住房公积金新政6月1日起施行(全文),首付比例和贷款额度调整

xt.fangyuan365.com 湘潭房产网 时间:2019/4/30 10:31:49
 

湘潭市住房公积金资金运行(预警)管理暂行办法


第一章 总则


第一条 为深入贯彻党的十九大精神,认真落实习近平总书记提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,坚持底线思维,增强忧患意识,提高防范化解风险的能力,全力保障住房公积金安全有序运行,切实维护广大住房公积金缴存职工的合法权益,根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等有关规定,结合我市实际,制定本暂行办法。


第二条 住房公积金资金运行(预警)管理是指在住房公积金运行过程中,综合分析住房公积金个贷率、资金运行及贷款供需发展趋势等情况,确定资金运行模式,并在出现住房公积金贷款供需矛盾时预先发布警告,进而采取相应措施,尽可能使住房公积金运行在合理区间。


第三条 市住房公积金管理委员会(以下简称“管委会”)负责全市住房公积金资金运行(预警)管理,指导湘潭市住房公积金管理中心(以下简称“管理中心”)开展资金运行(预警)管理工作。同时,授权管理中心根据本暂行办法规定的资金运行(预警)状态启动应对措施。管理中心负责确认运行(预警)状态级别并及时对外发布,并根据运行(预警)状态组织应对措施的实施工作。市财政和审计部门要加强与管理中心联系,定期或不定期对我市住房公积金运行(预警)工作进行检查和监督,在提高住房公积金资金使用效率的同时,确保我市住房公积金资金安全、稳健运行。


第四条 管理中心根据当年向社会公布的上年度湘潭市住房公积金年度报告中“个贷率”(个贷率是指住房公积金贷款余额与住房公积金缴存余额之间的比率)高低确定当年度资金运行(预警)模式。如年度内个贷率发生明显变化或国家、省、市有关政策调整时,经管委会同意,管理中心可调整资金运行(预警)模式。


第二章 住房公积金资金运行(预警)模式


第五条 资金运行(预警)模式分为:


(一)正常模式(个贷率<75%):分为资金低位运行状态(个贷率<60%)和正常运行状态(60%≤个贷率<75%)。


(二)临界预警模式(75%≤个贷率<80%)。


(三)预警模式(个贷率≥80%):按照预警级别由低到高排列,分为一级预警状态(80%≤个贷率<85%)、二级预警状态(85%≤个贷率<90%)、三级预警状态(个贷率≥90%)三个级别。


针对不同的资金运行(预警)模式,进行差异化的住房公积金贷款额度测算管理,采取不同的贷款风险管理措施。


第三章 调控措施


第六条 贷款额度测算公式为:[账户余额+(月缴存额×借款人未来可缴存月数)] ×流动性调节系数。


(一)账户余额是指贷款审批时主借款人和共同借款人在本地住房公积金账户缴存余额之和,审批后直至贷款还清前账户余额只能用于偿还住房公积金个人住房贷款。


(二)月缴存额是指贷款审批时,主借款人和共同借款人正常月缴存额之和。

 

(三)借款人未来可缴存月数是指贷款审批时至主借款人法定退休年龄之间的月数,最高不超过240个月。


(四)流动性调节系数是指管理中心根据住房公积金当年度资金运行(预警)模式确定的贷款额度调节参数。


第七条 住房公积金资金运行的正常模式处于资金低位运行状态时,贷款最高额度上浮20%,流动性调节系数为2;处于资金正常运行状态时,流动性调节系数为1.5。


第八条 住房公积金资金运行进入临界预警模式时,管理中心加强对资金的流动性的监控,流动性调节系数调整至1。


第九条 住房公积金资金运行进入预警模式时,管理中心要加强对住房公积金资金流动性风险研判,根据预警等级采取相应管控措施。


(一)为重点支持职工家庭(特别是中低收入职工家庭)解决基本住房需求,职工家庭购买首套住房且首次申请住房公积金个人住房贷款,住房公积金个人住房贷款最高额度和流动性调节系数与资金正常运行状态时一致。


(二)当住房公积金处于资金运行一级预警状态时,采取以下措施:


1.职工家庭购买首套住房且首次申请住房公积金个人住房贷款,套型建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。


2.职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款,首付款比例不得低于50%,流动性调节系数调整为0.8。


3.第二次办理住房公积金个人住房贷款,前后两次贷款时间间隔12个月以上。


4.暂停办理购买第三套及以上住房,且已使用过住房公积金的职工家庭的购房提取。


(三)当住房公积金处于资金运行二级预警状态时,在一级预警的基础上作出如下调整:


1.职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款,流动性调节系数调整为0.6,住房公积金个人住房贷款最高额度下调10%。


2.职工家庭购买第二套住房且第二次办理住房公积金个人住房贷款,原则上办理住房公积金个人住房贴息贷款,但首付款比例不得低于60%。


3.暂停办理使用住房公积金账户余额提前部分还款业务,取消储蓄存款提前还款金额和次数的限制。


4.暂停办理异地住房公积金个人住房贷款和商业银行住房按揭贷款转住房公积金个人住房贷款。


5.已通过住房公积金个人贷款审批的贷款,符合贷款发放条件的,根据领证(抵押权证或预抵押权证)时间实行放款轮候制度。


(四)当住房公积金处于资金运行三级预警状态时,全面控制住房公积金提取和贷款规模,在一、二级预警的基础上作出如下调整:


1.职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款,流动性调节系数调整为0.5,住房公积金个人住房贷款最高额度下调20%。


2.原则上仅办理住房公积金个人住房贴息贷款。


第四章 附 则


第十条 本暂行办法由湘潭市住房公积金管理中心负责解释。


第十一条 本暂行办法自2019年6月1日起实施,有效期为两年。本暂行办法未尽事宜,适用管委会其他规定。

 

《湘潭市住房公积金资金运行(预警)管理暂行办法》政策解读


为贯彻落实党的十九大关于“房住不炒”的精神和习近平总书记关于“坚持底线思维,防范化解重大风险”的重要指示,确保资金安全稳健运行,从而实现住房公积金制度可持续发展,《湘潭市住房公积金资金运行(预警)管理暂行办法》(以下简称《管理暂行办法》)已经市住房公积金管理委员会(以下简称“管委会”)2019年度第二次会议审议通过,即将实施。《管理暂行办法》共四章、十一条,具体解读如下:


一《管理暂行办法》制定出台的背景


2013年以来,随着我市房地产市场的发展,为了满足缴存职工解决和改善住房问题的迫切需求,我市住房公积金使用率快速增长,对住房消费的支持作用凸显。但是,住房公积金流动性不足的矛盾也逐步显现,住房公积金资金运行愈加难以自求平衡。2016年省审计厅在对我市住房公积金归集提取、管理使用及效益情况进行审计时,2018年市委第四巡察组在对湘潭市住房公积金管理中心(以下简称“管理中心”)党组进行巡察时,均指出管理中心个贷率偏高,资金流动性严重不足,并要求限期整改到位。2019年3月中旬,湖南省住房公积金监督管理办公室来潭调研,再次要求管理中心整改。根据上级要求,鉴于我市住房公积金管理现状,通过建立资金运行(预警)机制,配套出台住房公积金相关政策势在必行,并且显得尤为迫切。


二《管理暂行办法》在政策方面的调整


《管理暂行办法》将资金运行根据个贷率划分为


● 正常模式(个贷率<75%);


● 临界预警模式(75%≤个贷率<80%);

● 预警模式(个贷率≥80%)等三个模式。


其中正常模式分为资金低位运行状态(个贷率<60%)、正常运行状态(60%≤个贷率<75%);预警模式分为一级预警状态(80%≤个贷率<85%)、二级预警状态(85%≤个贷率<90%)、三级预警状态(个贷率≥90%)。


《管理暂行办法》是对2018年9月15日起实施的《湘潭市住房公积金个人住房贷款管理办法》、《湘潭市住房公积金提取管理办法》的补充。主要在以下几个方面作了调整:


(一)调整首付比例


职工家庭购买首套住房且首次申请住房公积金个人住房贷款,套型建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。


职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款,最低首付款比例从之前的40%提高到50%。


进入二级及以上预警状态后,职工家庭购买第二套住房且第二次办理住房公积金个人住房贷款,首付比例不得低于60%;职工家庭购买第二套住房但首次办理住房公积金个人住房贷款,以及职工家庭购买首套住房但第二次办理住房公积金个人住房贷款,首付款比例不得低于50%的规定维持不变。


(二)调整贷款测算公式


调整后的贷款测算公式为:[账户余额+(月缴存额×借款人未来可缴存月数)]×流动性调节系数。


1.账户余额是指贷款审批时主借款人和共同借款人在本地住房公积金账户缴存余额之和,审批后直至贷款还清前账户余额只能用于还贷。


2.月缴存额是指贷款审批时,主借款人和共同借款人正常月缴存额之和。即共同借款人连续正常按月缴存住房公积金六个月(含)以上,欠缴三个月(含)以下,且缴费状态正常,其月缴存额方可合并计算。


3.借款人未来可缴存月数是指贷款审批时至主借款人法定退休年龄之间的月数,最高不超过240个月。即借款人未来可缴存月数超过240个月的,按240个月计算;少于240个月的,按实际可缴存月数计算。


4.流动性调节系数是指管理中心根据住房公积金当年度资金运行(预警)模式确定的贷款额度调节参数。低位运行状态时,流动性调节系数为2。正常运行状态时,流动性调节系数为1.5。


对于职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款,临界预警模式时,流动性调节系数为1;一级预警状态时,流动性调节系数为0.8;二级预警状态时,流动性调节系数为0.6;三级预警状态时,流动性调节系数为0.5。但职工家庭购买首套住房且首次申请住房公积金个人住房贷款,进入预警模式的流动性调节系数与正常运行状态下的流动性调节系数保持一致,均为1.5。


(三)其他方面的调整


1.进入一级预警状态后,暂停办理购买第三套及以上住房,且已使用过住房公积金的职工家庭的购房提取;住房公积金个人住房贷款结清满12个月(含),方可第二次申请办理住房公积金个人住房贷款。凡职工家庭办理住房公积金个人住房贷款、购买住房提取或偿还住房贷款本息提取等一项或多项业务的,均视同已使用过住房公积金。


2.进入二级预警状态后,停办异地住房公积金个人住房贷款和商业银行住房按揭贷款转住房公积金个人住房贷款。夫妻双方一方为本地住房公积金正常缴存职工,另一方为异地住房公积金正常缴存职工,只按本地住房公积金缴存职工计算可贷额度。


3.目前我市住房公积金个人住房贷款最高额度,借款人双方均为本地住房公积金正常缴存职工为50万元,仅一方为本地住房公积金正常缴存职工为40万元。


进入二级预警状态时,职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款,贷款最高额度下调10%,即双方均为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为45万元,仅一方为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为36万元;进入三级预警状态后,职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款,贷款最高额度下调20%,即双方均为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为40万元,仅一方为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为32万元。但职工家庭购买首套住房且首次申请住房公积金个人住房贷款,进入预警模式后,贷款最高额度与正常运行状态下的最高额度一致。


4.我市开通市住房公积金个人住房贷款转商业贴息贷款(以下简称“贴息贷款”)业务后,进入二级预警状态时,职工家庭购买第二套住房且第二次办理住房公积金个人住房贷款,需办理贴息贷款;进入三级预警状态后,原则上均需办理贴息贷款。


贴息贷款是指管理中心按照与商业银行合作的约定,将符合条件的住房公积金个人住房贷款申请(同时符合住房公积金个人住房贷款和商业银行个人住房贷款条件,并已通过管理中心审批)移交商业银行,并由商业银行按管理中心审批的贷款额度和期限向借款人提供商业性个人住房贷款,借款人只按公积金贷款利率支付利息,利息差额由管理中心支付给商业银行的住房贷款。


5.进入二级预警状态后,本地住房公积金账户余额只能用来办理提前结清贷款和正常还款业务;但用储蓄存款办理提前还款的,不受还款金额和次数的限制。


三《管理暂行办法》实施时间及实施后2019年所处的预警状态


《管理暂行办法》自2019年6月1日起实施,有效期为两年,即从2019年6月1日至2021年5月31日申请受理的贷款,按《管理暂行办法》相关规定执行。本暂行办法未尽事宜,适用管委会其他规定。


根据《湘潭市住房公积金2018年年度报告》,2018年末,我市个贷率为113.38%,《管理暂行办法》颁布实施后,2019年处于三级预警状态。


附件:《湘潭市住房公积金资金运行(预警)管理暂行办法》一览表

 
湘潭市住房公积金管理中心

2019年4月30日


《湘潭市住房公积金资金运行(预警)管理暂行办法》一览表

 

 
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