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二手房交易,这8步一定要学会

xt.fangyuan365.com 湘潭房产网 时间:2019/10/14 10:15:15
 

    湘潭房产网10月14日讯   


    现在选择买二手房的人越来越多了,因为二手房买了之后就能入住了,基本上不需要什么装修。而且周围的配套设施也比较完善,那么对于打算买二手房的你,你知道买二手房要知道哪些吗?要是我们在买房子的过程中忽视一些问题,就会影响我们的生活质量。

   
    一、找房源,看房


    可以网上找房,也可以通过线下中介找房。


    二、买卖前的房屋和产权审核


    了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以确认房屋产权归属。注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。


    三、查档


    买卖双方持房产证原件房管局查询房产档案,以确定产权归属以及有没有被抵押。


    四、确定房屋产权后,交定金


    1、若卖方仍在还贷,则在交定金之前,需要先办理赎楼或同行转按揭。


    办理赎楼:卖方通过担保公司,向银行借款赎楼,这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。


    办理转按揭:
    A、评估所进行房屋评估,买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件。
    B、买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户。
    C、卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项。
    D、卖方办理完结注销抵押手续后,双方去交易中心过户。
    E、买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款。
    F、买方产权证下发后,办理抵押登记。


    特别提醒:买方拿现金赎楼或买方通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买方会有风险。


    2、当卖方不再为该房还贷,则进入交定金环节。 一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。 定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由银行监管,可以在预约买卖合同中约定,在某一步把定金给卖方。还需注明“把定金交给监管方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。


    交定金的具体做法是:然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。 出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。


    五、签订正式合同


    交付首期之后,就可签订正式二手房买卖合同,合同范例可到当地房管局官网下载,双方可自行修改。


    签合同前需注意:
    1、如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
    2、如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。如果    该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
    3、事先公安局查阅业主的户口是否已经迁出,如果没有,合同里就有写明卖方需在办理过户前迁出户口。
    4、要明确违约责任,特别是在目前房价不稳定的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益


    六、买方办理按揭贷款


    如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。 因为有可能贷款额度达不到预期,所以买家需要做好支付更多首付款的准备,否则交易不成将造成违约。


    七、过户


    去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续,并缴税。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。一般,在递件后拿到回执,买方就可以让银行发放之前监管的定金了。在拿到房产证后,买方回银行办理房产抵押,银行之后会给卖方打余款,买方每月按时还贷。


    八、交房


    交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等。如果二手房买卖涉及家电家具,那么最好在签订合同的时候约定“交房保证金”,即买方给卖方的首付款要扣除家电家具金额。因为如果交房时家具家电出现损坏或已被搬走,买方通常很难找到卖家去索赔。

 
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