过去几年来，中国共建了约５亿平方米经济适用房，以套均面积６０平方米计算，５亿平方米已经解决约８３０万个家庭的住房。如果进一步考虑到近年来，已通过廉租房制度保障家庭的户数约７００万户，再加上２０１０年５８０万套各类保障房，那么目前具有保障性住房含义的住房共计２１００万套。

    据此估算，未来保障房的存量供求缺口应为５５００万—６２００万套之间。进一步考虑到“十二五”期末中国的城市化率将达到５１．５％，未来五年的新增增量缺口约计５００万套。以目前的建设目标与竣工速度核算，未来五年平均每年竣工保障房超过７００万套，市场新增住房中，保障房市场增量占比保持在５０％左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比将达３０％，从而在较大比重上基本解决城市低收入家庭及迁移人口的“住有所居”问题。

   1000万套保障房约计１．３７万亿元的资金需求，与２０１１年实际需要的投入资金并不相等。事实上，２０１１年实际投入的资金来自于三个方面：１．２０１０年各类保障房实际开工５９０万套，竣工３７０万套，尚有２２０万套将在２０１０年后逐步竣工，并形成２０１１年的实际投资完成额，后续投入资金约计２８００亿元左右；２．２０１１年新开工１０００万套，其中约计竣工各类保障房总量比重６０％，约计６００万套，实际完成投资约计８０００亿元；３．２０１１年其余４０％的在建项目将在２０１２年逐步竣工，这部分保障房仅需在２０１１年投入约３０％的前期资本金，约１７００亿元。综合而言，２０１１年政府、开发商、社会资金等多元渠道共需要为保障房提供融资１．２５万亿元。

    1000万套各类保障房用地需求约为３．１亿平方米，合计约３万公顷左右。历史经验显示，土地供给一直是阻碍保障房大规模建设的核心原因，但２０１１年的土地供给问题基本可以化解，原因在于：１．保障房用地指标单列，可以避免地方政府为获得土地出让金而将土地用于商品房，从而对保障房用地形成挤压；２．２０１０获批但未形成实际供给的约计３．３万公顷土地将成为２０１１年的土地来源；３．２０１１年实际需要的新增用地主要集中在廉租房和公租房用地上，合计约６３００多公顷，预计将成为土地供给的重点；４．国土资源部规定２０１１年“招拍挂”每一宗土地的１０％必须配建保障房；５．虽然２０１１年土地供给总量缺口不大，但从各省市的不同情况来看，北京、上海、天津、海南与浙江等省份的供地压力相对较大，中西部省份的供地压力则相对较小。

    1000万套保障房的“增长效应”将主要在三季度集中释放：根据选择的部分省市的调研情况，目前大致确定的保障房开工进度是：４月底前“项目落地”，５月、６月“完成规划”，７月、８月、９月“集中开工”，因此三季度将是保障房大规模集中开工与建设的时间窗口。因此，保障房对经济增长的对冲、对消费的拉动效应将在三季度集中体现。

    保障房对房地产投资对冲能力的压力测试结果显示：１．即使１．２５万亿投资中完成６５％，即８０００亿元左右，那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度为２０％。其中，一线城市下滑８０％，二线城市下滑４０％。２．如果１．２５万亿能够全部完成，那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度超过３０％。其中，五大一线城市投资全部消失，３０个大中城市下滑超过６０％。３．合理的测试假设下，即商品住宅投资同比增长１０％、商业地产投资维持１０年增速、保障房投资完成率６０％，那么２０１１年的房地产投资同比增速仍可维持在３０％左右，仍然是推动经济增长的重要力量。

    保障房对冲功能的争议之处在于：对投资而言，由于不存在预售机制，保障房可能不具有杠杆效应；对消费而言，由于不具有财富效应，保障房家庭无法利用融资杠杆，也无法扩大其汽车等耐用品消费；对于当期的居住成本而言，配套完善的保障房社区可能意味着租金、物业管理费用的提高，这部分人群不太可能因为进入保障房而降低储蓄、增加消费。因此，无论是对于上游产业的投资拉动还是对下游产业的消费带动，保障房的对冲功能都基本上是一次性的。

    1000万套保障房对商品房市场的潜在冲击效应：从住宅结构看，保障房存量的增长从总体上会放大房地产供应，并促进房地产市场供求关系的变化，主要影响那些与保障性住房定位接近的中低端房地产项目，真正的冲击来自于“商品房持续压制、保障房持续扶持”的政策压力。