4、房地产业是地方财政收入的主要来源，政府不得不维护房地产业的持续繁荣

    忽悠说辞：房地产业是地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实。我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点。如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央是真调控还是假调控，地方政府都自有算盘，都会打着自己的小九九，即便不能公开支持房地产业，也会在暗中支持，尽量保证房地产业的持续繁荣。这也是中央历次调控成为“空调”的一个重要因素。

    客观真相：房地产业是地方财政收入的主要来源，这的确不假，甚至可以说房地产业已是地方财政的命根子。正是因为如此，才导致地方政府对中央调控政策的阳奉阴违，才导致了在人均住房面积都已超过30平方米的情况下，房地产开发规模还在不断地扩大，所有城市都还在大兴土木；有些地方为了政绩和GDP甚至玩“建了拆、拆了建”的游戏，一切唯房地产业是举，使国民财富和改革开放30年的成果大部分在短期内变为了混凝土而沉淀固化下来或被白白浪费掉。所以，房地产业已成为中国经济的一个怪物，庞大而凶悍，到了几乎无法控制的地步。它吸走了大部分资金，让其他所有产业几近凋零，造成“百业失血”而“一业独大”的奇怪景象；它固化了大量的财富，让绝大部分人民为之奔命。

    但任何一个负责任的政府，都不会放纵房地产业的肆意疯狂，都不会漠视经济结构的进一步失衡，进而使国家经济处于泡沫化、空心化和崩溃边缘。中国共产党一向是一个以国家经济安全为己任的党，中国政府一向是一个负责的政府，所以一次又一次地采取调控措施来解决我国的房地产问题。我们应该相信党和政府，只要是党和政府下定决心想做的事情是一定做得到的，他们完全能够分清卖地赚钱重要还是国家的经济安全主要。因为在我们的国度，目前党和政府管不住的东西还没有。

    辩证唯物主义告诉我们，任何一个产业都会有一个产生、发展、高潮、衰落和消亡的过程，没有一个产业可以持续繁荣。因此，虽然政府不会允许房地产业立即死去，但供应已超远过实际居住需求的情况下，房地产业一年不如一年地慢慢衰亡却是必然。所以，把“房地产业会持续繁荣”当作“疯话”或“鬼话”比当作“真话”或“实话”要明智得多。

    5、成本越来越高，房价只会走高不会下跌

   忽悠说辞：地价一年比一年高，钢材、水泥等建材价格不断上涨，人力成本等其他方面的成本也在不断增加，没有人愿意做亏本生意，所以房价必将随着成本上涨而不断上涨。指望房价下降，无异于痴人说梦。

   客观真相：价格是由价值决定的，并且总是围绕着价值上下波动。而价值是由社会必要劳动时间所决定的，和成本的关联度常常并不密切。也就是说，价格并不是由成本决定的。好吃懒做的人做事慢腾腾、海吃海喝，勤劳俭朴的人做事快如风、省吃俭用，没有听说过好吃懒做的人所做的东西比勤劳俭朴的人所做的东西要卖贵一些。

   房子的价值在于其使用功能，以及由使用功能所衍生出的收益，与其成本并不直接相关。一段时间以来，房地产的成本的确是在不断上涨。但迄今为止，房地产业还不是微利行业，并没有到成本一增加就会亏损的地步。房地产企业完全有空间消化其成本的增加，关键看开发商是否愿意牺牲自己部分利润罢了。因此，成本的增加对房价上涨的推动力是有限的，但却是房价上涨的绝佳借口。所以，前几年房价的增加比成本的增加要高得多、快得多。

    没有人愿意做亏本生意，并不意味着所有做生意的人都不会亏本。上世纪九十年代中后期，我国房地产商亏本和破产的案例数不胜数,别墅养猪也不是没有发生过。在正常的房地产市场状况下，房价素来都是随着经济的波动而波动。而在房地产市场泡沫严重的情况下，房产投资往往面临着极大的风险，日本和香港就是先例。房价一旦下跌，成本对价格的支撑往往非常有限，成本从来就不是房价下跌的底限。2009年有美国贷款机构以1美元，并倒贴1万美元抛售一套别墅，难道其成本是1美元?

   因此，房价的上涨或下跌,实际上更多地取决于市场的宏观形势，而和成本并不直接关联。房价不断上涨并伴随着成本的增加只是房地产市场阶段性的现象罢了，绝不是房地产市场运行的全貌。

    6、房子是保值增值的最佳投资品种

   忽悠说辞：房子不仅仅可用于居住，更是一种理想的投资产品。从商品房诞生至今，房价一路高奏凯歌，只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下挫的时段，那也是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。在银行利息低微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子是最佳的保值增值投资产品。

   客观真相：榜样的力量是无穷的。房改以来，许多买房人的确都享受到了房子巨大增值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再、再而三地不断买房的原动力。目前在我国，拥有5—10套房子的人并不少，而拥有2—3套房的人则比比皆是。房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令炒房人振奋。同时，也激发了巨量的市场泡沫。

   国内房地产市场前所未有的繁荣，让绝大多数人相信房价只会上涨不会下跌。但房价短期上涨并不等于长期上涨，更不代表永远上涨。日本在33年内，地价上涨100倍，随后14年下跌70%，2005年前后有所上涨，但最近又跌了。

   那房子究竟是不是最佳的保值增值投资产品？

   房价从长期来看，在绝对数值上，一定是沿着波浪曲线不断上涨的。这主要是因为货币贬值和通货膨胀是任何一种放弃金本位货币的本质特征。随着时间的推移，表征同样价值的商品，所需的货币数额会越来越大。同时，随着公共配套设施的不断完善，房子本身的价值即使考虑折旧的因素，仍有可能不断增加。但长期统计数据表明，扣除通货膨胀，房子的增值是非常少的。美国100年来，扣除CPI，每年涨3%。英国从1965年到2004年，扣除CPI，房价每年涨2.9%。其中上涨集中在1995年之后；从1965年到1995年共上涨了40%，算上CPI，房子实际上是不断贬值的。

    显然，从长期来看，在正常的房地产市场，房子的确是一种保值产品，但增值并不明显，并且增值常常发生在房价迅速上涨的某一段时间内，而在其余时段，保值增值功能并不明显。在泡沫严重的时期，往往存在很大的投资风险。因此，在正常市场状况下，房子的确是保值增值的投资品种，但是否最佳品种，则值得商榷。

     7、房价靠政策是调不下的，每一次都是越调越涨。

   忽悠说辞：房地产的调整政策，从2003年以来就没有停过，每一次都是越调越高。去年4月份启动的第一波调控，到了8月份就失效了，成交量大幅反弹，房价也蠢蠢欲动。没办法， 9月底中央只好再次发起一波调控。可是到了11月份，成交量又上来了，价格也没得商量。这种势头一直延续至今。虽然中央推出的诸多调控措施很给力，但一次次都是雷声大雨点小。8年来的调控效果究竟如何，不应言明，国人尽知。

    客观真相：8年来的调控，或许的确没有达到一些居民的预期目的。这原因是多方面的。首先从房地产业的产业发展阶段来看，我国房地产基本上是在去年才达到饱和的，因此以前的调控只是为了控制市场的热度，为楼市降温。就像开车，没有到达目的地之前，只是稍带刹车降低速度罢了，并不是一脚踩死。现在不同了，我国无论城镇还是农村，人均住宅面积都已经超过了30平方米，还有巨量在建和规划建筑面积。并且农村的住房自有率已在95%左右，城镇的住房自有率也在85%以上。显然，我国已经不再缺少住房，住房的存量足以满足我国居民居住的需要。因此，从产业发展阶段来看，房地产业的上坡阶段已经过去并越过山顶，现在是下坡的时候了。这就是为什么中央这次调控措施比哪一次都严厉，近乎紧急刹车的根本原因。

    另一个因素就是在地方政府土地财政和GDP政绩观的影响。由于地方政府和中央政府在房地产业上的不同价值取向，一些地方政府官员为了政绩和地方利益，对中央的调控政策阳奉阴违、虚与委蛇，使调控政策的效力大打折。比如，这次中央要求各地在3月底之前出台调控细则，但大部分城市并没有按中央的要求如期出台相关细则，即使出台了细则的城市，除北京外，也是涨声一片。对中央的要求几乎都是采取忽悠或调戏的态度，逼得国家发改委副主任穆虹今天不得不表示，希望各地不要抱不切实际的幻想，要切实抓好房地产的调控工作。

    随着房地产价格的急速上涨以及存量房饱和后的快速增加，房地产泡沫已然越来越大。中央货币委员会委员李稻葵认为，中国住房市场的问题比金融危机前的美国更为严重。这是很危险的预兆，如果政府不作调控任其发展，楼市最后只能以“硬着陆”崩盘收尾。从历史上来看，任何一个国家的房地产泡沫吹大后，最终总是要破灭的。美国、迪拜、爱尔兰、西欧都是如此。

    所以，任何一个负责任的政府是不会放任房地产业继续这样疯狂下去的。温家宝总理指出，当前中国房地产市场的问题，不仅是最大的民生问题，关系到广大民众的切身利益，而且关系到国家经济健康稳定发展、关系到整个社会和谐稳定。住房的问题既是经济问题，也是社会问题及政治问题，所以政府对此问题不可短期化处理。

    调控究竟会不会有效果，主要取决于中央政府的决心。虽然房地产业数年来的调控效果不甚理想，但狼来了的故事大家或许都听过。难道狼永远不会来吗？

    8、土地资源的有限和稀缺，促使房价不断上涨。

   忽悠说辞：中国只有960万平方公里的土地，并且大多数土地不适合人居住，加上18亿亩耕地红线的限制，能供人居住的地方是有限的。交通条件、法制环境、人文环境、创业环境、就业环境相对良好的城市土地更是有限的。城市的土地，用一块，少一块，越用越少。

   城市的土地是有限性的，决定了城市土地是一种极其珍贵的稀缺资源，对大量想在城市就业生存的人们来说，有限而稀缺的城市土地永远是供不应求的。城市土地的稀缺与供不应求，决定了城市房价的不断走高。

    客观真相：地球的表面积是固定的，地球上的任何一个国家的土地资源都是有限的。正是这个基本事实，让很多接受了人多地少，土地有限、稀缺，房价、土地价格应该不断上涨的预期。所以很多“专家”都在呼吁政府多供地来平缓房价的上涨。

    真的是城市土地供不应求吗？谁都知道，几乎每一个城市都在不断地扩大城市骨架，很多城市周边的农用地都划归了城市用地。国家发改委秘书长杨伟民今年3月26日在 “十二五”城镇化发展高层论坛上表示，本世纪以来国内城市的建成区面积扩张了50％，而城镇人口只增加了26％。显然，城市是越来越空了，并不是土地越来越紧张。2010年全国实际完成土地出让42.8万公顷，其中住房供地12.54万公顷。如果按2.5的容积率来计算，12.54万公顷住房用地可建设31.35亿平米成品房,几乎相当于2010年商品房销售面积的3倍。难道是我国土地供应面积不够吗？那些呼吁政府多供地来平抑房价的“专家”究竟在为谁的利益呐喊，不言自明。

    哪一个地方的土地不是稀缺的？美国、日本、香港的土地不稀缺吗？为什么他们的房价也跌？更何况中国的人口密度远不如日本、香港等地方.（郭佑雄）

    未完待续.........