（纠结）

   湘潭365房产网6月17日讯    现在湘潭房价高不高，相信谁也不能回答？

    现在湘潭市的房价到底高不高，高，那是相对以前的，不高，几年后会这么看。

　　例如，2009年,湘潭七成电梯的新房价没有超过3000元,2010年，湘潭电梯房价从均价2700至2800涨到了3500，增长了800元/平米左右，看似不低了。2010年至今年,七成以上是电梯,一般电梯房的新房价是3500元,规模较大电梯房均价涨至4000元以上每平米。

     2009年底到2011年的两年间，房价从均价2500涨到了4000，增长了58%，看似不低了，如像湘潭东方名苑4800的均价，白石古莲城4000的起价。

   再看看湘潭城市居民人均收入，2009年湘潭城市居民人均可支配收入达16109元，2010年湘潭城镇居民人均可支配收入18059元，2011年目标是人均收入增长12%。从16109到21000左右，增长约30%，看似也蛮快了。
　

  　考虑到湘潭的城市化化进程，以及越来越多的外地员工将来会在湘潭购房，实际上，未来是一个资产重新定价过程，我的估算是，5年后，湘潭主城区的房屋均价应该在7千-8千，特别好的位置8千以上是合理的。现在湘潭市的房价到底高不高，高，那是相对以前的，不高，几年后会这么看。

    纠结的购房者：74.3%的居民称房价过高 房地产仍为投资首选

    据央行6月16日公布的一项针对全国50个城市2万户城镇储户的调查结果显示，第二季度仍有74.3%的居民认为房价“过高，难以接受”，与上季基本持平，为2009年调查以来的较高值，但房地产仍是投资首选。

　　对下半年房价走势，34.2%的居民预测房价将“保持稳定”，25.9%的居民预测“上升”，18.9%的居民预测“下降”；与上一季度相比，认为“保持稳定”和“无法判断”的居民占比增加，二者代表了一半以上被调查者的判断。

　　未来一季有购房意愿的居民占14.6%，比上季下降0.8个百分点。在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占22.2%，比上季减少2.8个百分点，仍为居民投资首选。

    据央行6月16日公布的一项针对全国50个城市2万户城镇储户的调查结果显示，第二季度仍有74.3%的居民认为房价“过高，难以接受”，与上季基本持平，为2009年调查以来的较高值，但房地产仍是投资首选。

   　对下半年房价走势，34.2%的居民预测房价将“保持稳定”，25.9%的居民预测“上升”，18.9%的居民预测“下降”；与上一季度相比，认为“保持稳定”和“无法判断”的居民占比增加，二者代表了一半以上被调查者的判断。

     网友分析湘潭高房价：

    第一、房价上涨最大的利益获得着是政府，做为房地产最主要的资源－－土地，被政府一再加价；

     第二、房地产经营过程中的各项税费多且杂，费率不断上调；

     第三、相关配套设施：水、电、燃气、暖气、通信等施工费用和材料费居高不下；

     第四、房地产商为获得土地资源竞争而进行的一些暗箱操作费用（不用说明）等等。房地产商不会自己出钱，肯定要将这些费用转嫁到购房者头上。对政府而言，房价上涨又有实利又有政绩。何乐而不为呢？如此，房价怎么可能降下来呢？

     业内人士分析：谁在推动湘潭房价上涨

      每当房产市场有个风吹草动， 走在坊间、路上经常常有朋友询问房价的走势，盼涨惧跌之情跃然脸上。每当这个时候我就送他们一句话：“选到合适的的房子，该出手时就出手”。别的城市，尤其一线城市楼价的跌涨起伏跟咱没有太大的关系，只供参考，甚至连参考的价值都微乎其微。为何有此一说，因为每个城市的楼市都有自己的具体情况。下面就湘潭楼市动态做一个简单的分析：  

      建设用地日渐少，取地费用日益高！  

      由于近年来湘潭的开发力度的日益加大，市里可以合法支配的用地范围越来越小。用以开发住宅的用地更显得弥足珍贵。物以稀为贵，这个亘古不变的法则依然有效。与之相应的就是开发商的拿地成本越来越高。众所周知，房价的计算公式是：地价+建筑成本+间接成本。那就让我们再看看湘潭普通住宅的建筑成本现状：
 
 
      建筑，芝麻开花节节高   
 

     万丈高楼平地起，必需钢筋与水泥。近年钢筋水泥的价位屡屡上涨，这直接增加了建筑成本。盖房搭屋除了这两项还涉及到木材砖瓦、人工电线，甚至柴米油盐等种种因素。这些相关因素价格的变化对建筑市场价位的上扬化都有推波助澜、举足轻重的影响。也就是说所有的这些人与物的CPI的增长直接推动了现在的建筑成本的飞速上涨！粗略计算，仅此一项就由有原来的几百元一平上升为1200-1500元一平。（达到入住标准）  
 
             
    楼市营销硝烟起，间接费用渐渐升！        
           

    近年房产市场的生力军的增加，加剧了竞争的激烈程度。要想在开发建筑的市场上分一杯羹，自古华山一条路---增加预算，加大投入。开发面积的增加，又意味着酒香不怕巷子深的年代已一去不复返。解决的途径——加大宣传力度.君不见各种楼房销售的宣传条幅漫天飞舞;色彩悦目设计精美的楼书令人目不暇接;个性飞扬造价不菲的售楼处，身姿俏丽的美女，英俊潇洒的俊男充斥其中；有着销售专长的销售代理公司粉墨登场;精灵古怪头脑灵活的策划公司奔跑其里;声势浩大的房交会引导方向......同志们，所有的这一切都需要迟志强眼里那把杀人不见血的刀----钱呀！据业内人士讲，仅营销一项开销每平米就达近百元！    
 
         
    购房标准要提高，谁买房子谁掏包！  
           

    资讯的发达，视野的开阔，经济实力的增强，使人们已经对自己的居所的软硬件要求都有了大大的提升——房子架构不要砖混的，要框架的；楼间距要宽的不要窄的：单元门要可视有对讲的；小区环境要有绿地不长杂草的；房间布局要南北通透，直观山水的；小区的物业要专业的，拒绝山寨的......同志们，所有的这一切还是需要那把杀人不见血的刀----钱呀！谁掏钱，当然，谁买谁掏！

     
       
       综上所述，我个人对湘潭楼市价格走势基本的判断是：湘潭楼市必然要走三四线城市楼市价位发展的共有之路——价格缓缓理性上扬！象以前楼房的价格3千左右一平的日子将是黄鹤一去不复返。按文中计价公式计算，因地段，物业种类的不同，四五千元一平同处一市将是大势所趋！ 
 

  编辑感悟：   房价高也罢、底也罢，需求只有三种：1、居住性需求2、改善性需求3、投资性需求。定位好自己，不要再纠结在过去！