湘潭365房产网6月23日讯

    房地产上涨周期为何这么长

    如果要想看懂中国经济，从1998年开始起，不了解房地产的走向和趋势，是很难看懂整个经济的。正如瑞银的经济学家安德森所言：“从宏观角度看，如果你不理解中国房地产，你大概就不会理解中国。如果你在追踪这些大宗商品和行业（比如金属、水泥、铁矿石、煤炭、汽车零部件、建筑设备、发电机械等等），你最好能对中国内地的房地产市场做出正确的判断。”

　　房地产成为中国财富积累的重要形式，是一个不自觉的共识，因为很多人都在以房地产为投资，对货币贬值进行对冲。中国居民的财富有一半是以房地产为载体的，大量的超额货币变成的流动性，追逐不动产，并以此为根据。孟晓苏先生曾经指出，中国的资金过多，光外汇占款就23万亿，银行必须发行一部分货币来回收这些没有商品对应的外币。如果这部分资金留在市场上滚动，一年流转5次，就是115万亿。如果全部冲击到市场，通胀得多厉害？之所以没有出现这种景象，是因为98年房改到现在，13年间卖给老百姓的新房，正好23万亿。新建商品房一年能吸纳5万多亿资金，是个巨大水库。

　　实际上，我们早就指出，如果长期骚扰房地产，使得不动产失去了固定“流动性之沙”的功能，那么，这些资本就如猛虎出笼，到处威胁着实体经济。可惜的是，这些预测在随后的三年内不幸发生，无论是生活成本还是生产成本，都在大幅度的上升，2010年还出现了“算你狠”、“唐高宗”、“逗你玩”等等之类的物价疯涨的局面。

　　房地产价格如同一个皮球，越拍越涨，已经成为宏观调整的顽疾。特别是依赖房地产才得以改变死账坏账多如牛毛的银行系统以及长期依赖土地财政的地方政府，使得宏观调控投鼠忌器。

　　很多人认为，2009年之后房地产市场出现报复性反弹是救市的结果.的确，当时我们也主张救市，但是，事实上当时的政策并没有真正的采取救市，而不过是清除了压在房地产身上的五指山，这些五指山本来就不是房地产应当被压的东西。举例来说，只不过是稍微地降低了部分税费房地产市场的成交量立即就上来了；只不过解除了部分不合理的行政限制，成交量也就上来了。如此等等，很多人无视现实，很霸道地说这两年房地产市场暴涨是因为救市的结果，实际上并非如此。

　　中国房地产还是一个供不应求的市场，虽然那种一开盘就抢光的局面并不是天天上演，人们的非理性抢房的局面已经成为历史，但是，由于缺口巨大，需求增长非常快，房地产往往在行政压制一段时间后，就出现爆发性的突破性暴涨。在外国人来看，中国房地产市场不符合供求规律，并常常预言中国泡沫的破裂。如今越来越多的人明白了这个道理，中国房地产市场的上行轨道之所以如此长，并非没有根基。

　　如果说2010年年初确定的增加供应量作为房地产调控的工具还算合理，但是，随后出台限购、限外以及限贷政策，就不免有行政过度干预的嫌疑。认为地扭曲了房地产市场资源配置，当然也使得价格信号失灵。这些措施，实际是就是限制供应量的增加，没有成交当然无所谓涨价与跌价。但是，长期压制需求是压不久的，这也是为什么每调控一次，房价就暴涨一次的机理所在。

　　经常遇到年轻人，特别是年轻的大学生，他们经常抱怨商品房涨价，很多人指望保障房能够先保障一下自己的前景。但事实上，保障房基本上与他们无关，这也是我们保障政策一个漏洞，实在上这些年轻人是最需要住房的，大部分的保障房要么沦为官员及其亲属的私家宅院，要么是为原住民提供居住之所。至于这些最需要住房的大学生，大部分只能靠自己租房，或者掏空祖孙三代来买房。他们是房地产市场真正的最不得利者。因此，我们也经常呼吁，公租房的主要功能，就是关注些群体的住房问题，而廉租房应当多关照穷困的原住民。应当分工很清晰，否则故意混淆彼此就不容易考察绩效，都搞成一锅粥，查不出孰是孰非了。

    别让物价楼市上涨掏空居民养老钱

　　物价、房价哪一头都不让百姓舒心，压在中国百姓心头的，永远有一个五指山，即养老问题。而这座五指山，在物价和楼价上涨面前，更显得有些沉重。

　　有人指出，假设一位80后要想能够退休后比较潇洒的过日子，最少需要准备364万，其假设考虑的年通胀率仅仅是3%，问题是，居民储蓄年均何止贬值3%？中国人就是在养老硬约束上有隐患，才导致中国是一个储蓄型的国度，很多居民忍受着储蓄缩水还要存钱养老。这在一定程度上，导致了中国内需不振，消费不足。

　　因此，中国人的养老问题，不仅仅是关涉到公民的生命夕阳时段的质量，更关涉到整个经济发展的模式转型。唯有让国民不再时时担忧自己老年生活质量，才能真正启动中国的内需，实现经济增长方式由外需拉动，转为内需推动。日前，国务院决定在全国范围启动城镇居民社会养老保险制度试点，并加快新农保试点进度，在本届政府任期内基本实现制度全覆盖，这是党和政府的重大惠民政策，是健全我国社会保障体系的重大制度建设。可见，这届政府的决心非常大，这为居民养老给了一个政策的支持，同时也是一颗定心丸。

　　摆在中国人储蓄养老面前最大的风险是货币贬值，我们当前面临的物价上涨和房价上涨，确实给储蓄户居民的货币资产带来了威胁。并不是每一个居民都有能力对冲通胀，也不是每个居民都能买得起房子来升值和保值，因此，在通货膨胀储蓄贬值的背景下，居民在养老途径问题上有很多隐患。

　　很多居民曾经以投资股市，作为货币贬值的对冲工具，而血淋淋的教训告诉股民，即使是国际通行的长期“价值投资”，也逃不掉被套牢的命运，不但没有起到保值和升值的工具目的，反而甚至连贬值了的本金都收不回来。如今，很多人又都对理财产品过度关注，这也会产生极大的风险。现实生活中，高利贷或许说高额利息的盛行，很多人将资金从股市转移出来，将之变成高利贷获利。不仅是储蓄是这样，曾经的炒楼炒物价的资金，甚至是贷款，都转到这里，从资金成本上掏空产业资本的利润。

　　治理通胀，不仅仅要动用所谓的货币政策，更要从源头上根治货币超额供应的问题。钞票印多了自然会发生价格上涨的道理，这不是上调准备金和加息能解决的范畴。很多商品的利润，依赖于货币贬值，才是一个令社会痉挛的药方。因为货币拥有者迟早会发现，作为尺度的货币工具的刻度，一天一天变短。他们的储蓄和财富，在不知不觉中贬值。

　　从这些意义上来说，在中国寻找到一个能够保值升值的工具，真的很难。所以，这就是为什么很多年前的白领，都非常焦虑年老的生活。很多人认为这些人太“远虑”了，问题这是一个不得不面对的问题。

　　这些年楼价“只涨不跌”，很多人将希望寄托在房地产这一工具上，但是，根据历史经验来说，没有任何一种价格，会永远“只涨不跌”，也没有一个工具，会只有做多的功能，而没有做空的功能。因此，也不能将保值和升值的任务，都寄托在房产“只涨不跌”这样不靠谱的基础之上。虽然我们也多次指出，在中国现实对冲工具中，房产是相对来说最好的选择之一，但是，作为投资工具来说，没有任何一项理财产品是没有风险，这是真理。

　　前段时间，有个网络流行歌曲有句话触痛了很多人，即“如果有一天我老无所依，请把我留在那时光里，如果有一天我悄然离去，请把我埋在这春天里”。在通胀时代，养老问题上，不仅仅要在社保问题上，解决民众的后顾之忧，更重要的是，要给百姓更多的规范的理财工具，以及更多更好的投资渠道，才能真正让百姓老有所依，老无所虑。