湘潭365房产网6月28日讯    时下湘潭住宅房价快速上涨，住宅增值潜力越来越得到限制，商业地产却越来越红火，作为商业地产组成部分，社区商铺更是受到众多投资者青睐。

    专业人士介绍，社区商铺是一种回报率相对稳定、风险较低、价格适中的商铺类型，在住宅“限购”时期，可以作为投资客转投商业地产入门品种。但同时，没有经验的初次投资者也要防范其中风险。本期记者也整理了三类商铺类投资的问题案例分析，让你在玩转商业地产类投资的同时，如沐春风。

    控制“售后包租”的风险

   “售后包租”是商业地产惯用的刺激销售的方法。开发商往往在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者。可是，一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期就很难保证，届时投资者将蒙受损失。

    当市场上可供出租的商铺过多，超出市场需求时，每个商铺的收益势必减少；宏观政策的变化也会给商铺投资带来风险。比如，银行利率的上调，会直接造成购房者按揭还款压力增大。

    记者建议：既然“售后包租”行为是合同行为，应通过违约责任、担保等法律手段来防范合同风险。

     远离高风险的商铺

     高风险的商铺主要有两类

  
    其一，投资者自身定位不准。比如在一个并不是非常繁华、消费水平不十分强劲的区域买了一个大面积的商铺。对于高档餐饮业来说，面积合适，但是没有消费支撑，肯定做不长久；而对中小商业形态如快餐、冲洗、中介和票务，面积又太大，无法承受租金。

    其二，小产权的商铺。这种商铺产权分散，投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争局面，最终沦落成小商品市场、小集市式的商场，整体档次下滑，投资回报非常不稳定。这种失败的案例比比皆是。

  记者建议：还是要做足功课，同时不轻易涉足产权分散的商铺，即使开发商号称××年包租、保证××%的回报率。