湘潭365房产网6月28日讯   “我们小区内有一些多年未售的车库，最近听说开发商要把这些车库对外出售了，但我想知道在购房时这些车库是否已计入公摊面积，归全体业主所有，那开发商的出售行为合理吗？若车库产权归属开发商，那小区内的业主有没有优先购买权呢？”近日，某小区的业主郭先生向记者咨询车库购买权与产权归属等相关问题。

    据了解，长期以来车库属权界定、面积分摊、土地登记发证等都是业主维权方面的一个难题。郭先生提到的情况应该要从该小区规划内车库属权如何界定及《物权法》所规定的车库规划满足业主需求的角度来分析。

     车库属权如何界定？

    “我认为车库应该属于公用设施，购房时这些车库的面积可能都算在公摊面积里面了，那么我们全体业主就有共同所有权，不应该由开发商来出售。”该小区业主代表谢先生怀疑开发商没有出售车库的权利。对此，记者查询了相关资料得知，公摊面积指的是直接为居住服务的公共空间，比如过道、楼梯等，若车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则车库的产权应当属于全体业主共有。反之，如果车库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该车库的产权通常应归属于开发商。实际操作起来可以看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等，如一小区的土地使用权面积等于分摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主所有，作为小区配套设施的附属车库也应当归全体业主所有，那么开发商就无权出售。如果小区土地使用权面积大于分摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建车库，则完全有可能单独取得车库的产权，从而有权进行出让、出租。至于郭先生所在小区的车库是否算在公摊面积之内，律师事务所刘谋煌律师表示，这就要看在建筑规划设计当中，开发商是否有把车库的建筑成本折合在房价里面，而产权的归属也就应结合小区的早期规划、开发商与业主签订的合同或协议的约定等多种因素而确定。目前，大多数楼盘的车库建筑面积并未算在公摊面积里面，那么开发商可以合理地将车库进行出售或出租。

    业主是否能优先购买？

    在采访中，还有不少业主表示若车库的确归属开发商，他们希望能优先购买。胡先生作为代表告诉记者：“如果开发商把车库对外出售，肯定有非本小区的人员进出小区，会造成小区人员混乱，不易于管理。而本小区内的业主也有购买车库的需求，开发商能首先满足业主的要求吗？”对此，刘谋煌律师指出，根据我国《物权法》第七十四条第一款规定：“在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这说明开发商在修建了车库之后应当首先将其出租出售给业主，而不是先卖给第三人。也有行业观点指出，该条规定可视为对小区业主赋予了车库的优先购买权或优先承租权。

    总之，开发商与业主之间的车库之争其实是普遍性问题，由来已久。但实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此我们可以看出，小区地面公共道路上的车位属于业主共有。而车库的权属问题，应当是开发商首先以合理的价格出售或出租给业主，以满足业主的需求为先。