【要点提示】

    开发商没有于约定的交房日前通知购房人提供办理银行按揭所需的相关资料，造成购房人未能于交房日前办理好银行按揭以交清剩余购房款，从而导致购房人不能如期受领房屋，对此开发商应承担延期交房的违约责任。

    【案件索引】

    一审：湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2010）芙民初字第XXX号（2011年3月23日）

    二审：湖南省长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第XXXX号（2011年7月5日）

    【案情】

    原告张某。

    被告XXXX实业有限公司。

    湖南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明：

    2006年9月1日，张某（买受人）与XX公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：张某购买XX公司开发的XX市XXX路XXX号XXXX小区第X幢第XXX号房；房屋建筑面积94.74平方米；房屋单价每平方米1900.45元，总价款180049元；付款方式为银行按揭：合同签订当日买受人向出卖人支付首付款60049元，余额计120000元办理银行按揭，买受人根据银行需要及时有效提供按揭资料；交房日期为2007年3月16日前；合同第九条是“出卖人逾期交房的违约责任”，内容为：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、/”；双方还对其他事项进行了约定。

    同日，双方还签订了一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件四，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。其中约定：由出卖人承担的书面通知义务，以登报通知为准，报纸为《XX晚报》，自出卖人登报之日起，视为已履行通知义务；买受人以银行贷款方式支付部分房款的，则（1）买受人须在出卖人指定的银行办理贷款，且在合同约定期限内交齐贷款所须的相关资料及办理贷款相关手续，并在合同签订之日起三十日内到指定地点办理贷款公证手续，逾期出卖人按合同约定追究买受人的违约责任；（2）如因买受人原因，贷款未获批准或未达到贷款额度，买受人应在收到出卖人发出的书面通知后三十日内以现金形式补足相应款项，逾期出卖人追究买受人的违约责任；买受人未向出卖人付清房屋全部房款或未按时办理贷款手续，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，直至买受人付清全部房款或办理完贷款手续；如买受人逾期向出卖人支付房款，除应向出卖人承担违约责任外，合同约定的房屋交付期限做相应的顺延。

    合同签订当日，张某向XX公司一次性付清首付款60049元及其他相关费用。

    此后，XX公司因故未能于2007年3月16日前通知张某到指定的银行办理银行按揭手续，亦未能于2007年3月16日前交房。张某与XX公司之间就交房、办证及给付违约金等事宜协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。截止法庭辩论终结之日，XX公司仍未将本案讼争的XXXX小区第X幢XXX号房屋交付给张某。

    案件审理中，XX公司法庭陈述称，其曾经向张某发出过催交银行按揭资料的通知。具体过程是于2009年11月10日向张某邮寄了《办理银行按揭通知》，内容为：“张某业主：我公司XXXX小区项目，现正在办理银行按揭手续，请接到通知７日内带好相关资料到XXXX小区售楼中心办理相关手续，特此通知！”。同时，XX公司还将通知张贴在了XXXX小区售楼部的外墙上。但张某没有按照通知的要求到公司办理相关银行按揭手续，且至今尚未付清全部房款。因此，张某存在违约，XX公司则依约有权延期交房。

    对于XX公司的上述意见和说法，张某表示不予认可，认为：一是合同签订好几年了，但XX公司没有诚信履约，以至于银行按揭手续一直未能正常办理，因而是XX公司违约在先；二是张某曾于2009年12月7日到XXXX小区售楼部找XX公司的售楼工作人员交涉银行按揭手续的办理事宜，XX公司工作人员却要求重新签订购房合同才能办理银行按揭手续，张某未予同意而要求按原合同执行，双方就此协商不成；三是产生本案纠纷的根本原因就在于XX公司在签订合同之后还对项目进行加层建设，从17层加至21层，以至于有关规划审批手续一直未能办理，拖了几年，相应的银行按揭手续也就拖了几年，因此导致本案纠纷的责任完全在XX公司一方。

    以上事实，有当事人身份户籍资料、《商品房买卖合同》、收款收据及当事人法庭陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。

    原告张某诉称：2006年9月1日，我与XX公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，XX公司应当于2007年3月16日履行交房义务。我已经按合同约定履行了交付房款的义务。由于XX公司的原因，房屋迟迟不能交付，使得我只能继续租住他人的住房，每年都要支付高昂的房屋租金，也给生活带来了不便。XX公司的违约行为严重损害了我的合法权益，应当承担违约责任。为维护我的合法权益，请求法院判令XX公司给付张某延期交房违约金12522元（暂计算至2010年1月7日）。

    被告XX公司辩称：根据合同约定，如果张某没有按照约定交付房款，XX公司则有权拒绝交房。现张某没有按照约定办理银行按揭，只是交了首付款，之后就再也没有付款，因而按照合同约定XX公司没有向张某交房并给付延期交房违约金的义务。请求法院驳回张某的全部诉讼请求。