湘潭365房产网8月10日讯    在土地出让改革上屡吃螃蟹的北京再出新招，门头沟区永定镇东辛坪村项目地块出让中推出了“限地价竞房价”的举措。与以往土地拍卖中牌举价涨的比拼不同，未来的竞买环节中，将出现开发商每举一次牌，房价就下落一次的奇特局面。而且，最终竞得者拿到的价格是最高限价，未来还只能降不能涨。

    
    为此，不少民众拍手称快，这种倒逼房价下降的新举措看起来着实精彩，而且几乎可以一步到位。有一种基于此延伸的观点是，若此模式得以大规模推广，房价的下降就成了必然的定局。

    然而，再具创意的模式也必然有其局限性，无论上述举措和已经在北京落实的“限房价竞地价”，其土地上建造的产品都必须面临着一个重要的属性界定：保障房还是商品房？

    无论已销售完毕的房山区长阳限价房，还是未来在此门头沟地块上建设的限价房，其购买对象都是三类家庭：一是在首次购房的北京市户籍家庭；二是首次在京购房的有资格的非北京户籍家庭；三是具备住房保障资格，且同意放弃的家庭。前两类针对的是首次置业，基本屏蔽了改善型需求。而从对第三类家庭的描述中不难看出，这种限价房在某种程度上，已经成为经济适用房乃至廉租房的替代品。

    由此，限价房的属性至少是偏于“保障房”，由于目前保障房定义混杂，其是否纳入北京市保障房指标尚不得知，但至少其已具备了可以被纳入的特征：政府让利，企业让利，购房人有条件限制。其不是市场化的商品，也就难以具备大规模推广的基础，此地块选在北京六环之外，也不难理解。

    以限价方式解决保障房难题正映射了当下地方政府、开发企业与购房人的三难境地。

    对于地方政府，无论建设经济适用房、廉租房还是公租房，土地出让金是收不到的，这不仅仅意味着房子的投入难于保障，也意味着相关配套设施的投入难于保障。而无论竞房价还是竞地价，限价房都能为地方政府带来稳定的出让金，用于建设配套，对附近地块的土地价值还能带来提升。今年的限控背景下，一线城市多块远郊土地遭遇流标，采用这种政府部分让利的模式，即可保障土地的出让，又可以打压房价，还有可能纳入保障房指标，况且，北京的远郊区县土地出让金全部交给区县政府支配，可谓一举多得。

    但对于相关房企，前景却没那么美妙了。首先，利润空间是被限定的，若未来房价上行，房企不能选择涨价；其次，地方政府对此类项目有一定操控能力，长阳限价房被地方政府“截留800套”的传言犹在耳边，对房企的销售自主性有一定影响；再者，限价房必然成为舆论焦点，其质量一旦出现问题，会造成比商品房更大的影响，开发企业需要更强的成本控制力。

    而对于舍弃了保障房指标的购房家庭，用略低于周边项目却远高于经济适用房的价格购买了限价房，意味着用钱换来了未来的升值空间。但此类地区通常位置较远，供应量大，其价格波动也大，在清冷楼市中也是降价先锋，目前长阳限价房周边已经出现了与之价格持平的商品房项目，这对购买人不能不说是一声警钟。而对于其他两类家庭，用掉了首次购房的贷款资格，就难以再选择市区，也令人踟蹰。

    “竞”属于市场，“限”则归于行政，一旦两者结合，就应该将其归于看得见的手，欲以此解决市场问题，并不现实。据中国房地产报（朱敏）