湘潭365房产网9月20日讯　　 前些年，一口气买几套房，首付两成后出租，再用租金与房贷月供相抵，就算不卖最后也能“落”下套房子。这种“以租养贷”的投资方式在以前颇为流行，而且备受购房者推崇，甚至还传出一种“租房不如买房”的流行说法。然而随着国家对房地产市场的宏观调控，央行再而三地调高贷款利率，多方因素下新楼盘价格一路狂飙，二手房价格也随之水涨船高，而房屋租赁市场却依旧那样“风平浪静”。那么，在房价一路高歌而租金却没有太大变化的情况下，现在依靠“以租养贷”这种方式买房还会划算吗？

   2007年底，在某事业单位工作的小凌趁房价较低的时候买入了一套一室一厅的小房子，但他月工资不足两千元，补贴家用之后不足以还清月供。2009年底他将房子进行了简单装修，以600元/月把小房子成功放租，成为了一名“收租公”。

   在租房市场形势较热的情况下，以租养贷不失为一种高回报率的投资行为。但是，单纯依靠收租抵还贷款终究存在一定风险。加之目前楼市风云变幻莫测，以租养贷是否依然划算呢？

    通常来说，国际上用租金售价比来衡量一个区域房产运行状况，即每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值，一般界定为200-300。如果租售比达到200-300，折算成资金收益率来说，大约是4%-6%，也就是15年-25年才能收回投资成本。若每年的租金回报率低于4%，即意味着房产投资价值偏低。换言之，4%的租金回报率是一道分水岭，是一个衡量投资是否收益的临界点。

    “随着季节性租赁淡季的到来，租金的回报率已经开始降低。”采访中某房屋中介老板孙先生向记者算了一笔账。以河东大道附近面积在70平方米左右的普通住宅单间，租金大概在800元左右。目前该地区的二手房价格大概在2900元∕平方米左右，如果购买一套70平方米的住宅，总房款为21万元左右。假设贷款14万元，10年还清，那么，每月需要支付房贷1650多元。而此区域内的住宅一个月的租金不足900元，其中还有八百元左右的缺口，这还不包括首付款、家电家具折损等费用的投入，这意味着回报率明显偏低。另一家房屋中介公司负责人王先生也表示，即使是买新建商品房，每平方米3800元以上的房价，靠对外出租取得回报也得几十年。

    事实上，从2009年开始，北京、上海、广州、杭州几地的房价上涨幅度最低已经逼近7%，高的已经在10%左右徘徊，而这些城市的租金水平却普遍下滑2%-5%不等。

    有专家指出，无论是在一线城市还是二三线城市，从长期来看，房租与月供之间的剪刀差只会渐渐拉大。

   “房价快速上涨的时期，大量的非自住需求进入楼市购房，在一定时期之后形成闲置，大部分人都希望升值，这些闲置的住房会逐步进入租赁市场，从而造成租赁市场的房源增加，从而造成租金的下跌。”孙先生表示，按照这样的逻辑，就会出现一个问题：在买房初期，剪刀差不会对投资性的购房需求造成威胁？因为很多人是做长线投资，房价本身在短时期内的升值，可以满足他们的心理预期，同时租金和月供相差不大，大部分贷款可由租金归还。“但是长此以往就不行了，随着市场变化，如果这个剪刀差变得很大，房租的大部分不能抵偿月供还款，亏得太多，投资客就会想把房子卖掉，以租养贷就不划算了。”孙先生说道。

    以租养贷三思而后行

　   近几年，新楼盘的价格与日俱增，而二手房业主由于攀比心态较重，与同一地段新楼盘价格相比之后，在出售时盲目抬高价格，导致二手房价上涨较快。那么，购房者如果以现在的房价贷款购买的话，月还款额也就自然有所增加。在租赁价格未发生较大变化的同时，收益不能与支出相抵，“以租养贷”自然也就不划算了。总之，在银行利率上调、个人住房按揭贷款首付款比例上升的政策大背景下，购房成本或月供已超出租房成本。因此，“以租养房”、“以租养贷”等显然已经不能维持购房者的正常收支平衡了。

  
    而对于那些经济实力并不充裕的购房人群而言，更无须买房“强撑”。相反，对于这部分人群而言，租房未尝不是好的过渡方式。近几年，湘潭房屋租赁市场价格相对较为稳定。据湘潭2011年全市保障性安居工程工作会议获悉，根据湖南省委、省政府下达的目标任务和湘潭实际情况，今年湘潭保障性安居工程建设将新增各类保障性住房14192套(户)，以逐步缓解住房困难家庭的居住问题，湘潭约有除了受季节变化以及政策影响带来在一定价格范围内的小幅度波动外，基本保持平稳走势。

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