湘潭365房产网10月27日讯   限价、限贷等楼市政策持续发力、步步趋紧，使得楼市步入购房者与开发商的深度博弈区间。目前来看，一线城市成交量萎缩、开发商资金断裂均已成为既定事实，但房价并未出现实质上的下降。楼市究竟是“假摔”还是真降？拐点论、坚挺论此起彼伏，各方意见不一。无论目前的观望期、徘徊期能持续多久，都取决于政策的放松还是从紧。从这个角度讲，楼市风云变幻，始终绕不过“政策市”的纠结。

    湘潭市民：投资房产仍是佳选
　　

    2011年已走过大半接近尾声，然而受到宏观调控的影响，普通住宅市场一直都在低位运行，难有起色。面对这样的形式，很多投资客把更多的目光转移到了商业地产，在2011湘潭15届湘潭房博会现场，商用物业的关注度明显提高，据地产圈内知名人士介绍，现在每天前来咨询的客源相当充足，对接下来的销售很有信心。
　　

    对于商业地产的投资，业内人士刘总介绍了以下六点：

    一、周边的环境。周边环境直接影响商业地产的价值：过宽的路面，虽然方便交通车流，但不易积聚人流，直接影响租金的标准；路面有障碍物也会影响到租金。

    二、设施配备。（1）要有通风环保等设备有效留住客户，这是最基础的，独立经营的铺位需要互联网等；（2）电梯的数量足够是客流充分的保障，电梯的位置和安排也同样重要。

    三、整体的规划布局，合理的布局可以使客流有效地流动。

    四、科学的铺面设计。包括：（1）面积大小。（2）进深的设计。一般来讲，当进深大于面宽的两倍，影响店内货品的展示；当进深小于面宽时，影响进店率。（3）层高。层太低会影响经营，一般一层的经营用房在4.5~5.5米比较合理。

    五、停车位。充足的车位保证有效消费人群的到达，另外停车场设计要合理，保证进出是否方便，使客流能够有效的流动。

    六、售价。购买商业地产之前，应该估算出这个商业地产的合理售价，同类地段商铺售价可这样计算：售价=（同类地段商铺月租金+X）×150倍。X指市政规划对租价的提升，是隐性租价，现在没有体现出来。如果这个X很大，那么这个房子一定值得买，它可能就是一个原始股。

   虽然目前的房地产市场并没有转暖的迹象，但刘总表示，投资商业地产仍不失为上策。他认为，目前就整个大环境而言，投资房地产的收益还是要比其他项目的回报率更直观和丰厚，特别是商业地产受到政策影响较小，市场的需求量也很大。 刘总坦言表示，由于湘潭市场的潜力巨大，很多境外和其他城市的投资客都很看好湘潭的商业地产的发展。“与其他的三线城市相比，湘潭的企业量还是远远不够的，随着经长株潭一体化和城市化进程的推进，商用物业的价值将会凸显，湘潭这块价值洼地势必会受到投资者青睐。”