湘潭365房产网11月18日讯　　湘潭市房地产开发建设经过20多年的发展，从不规范到比较规范，从无序开发到有序开发，从零星开发到规模开发，从低档开发到品质不断提升的开发，历经了起始、培育、发展三个不同阶段。

　　一、当前发展现状

　　1、开发规模不断扩大。当前，湘潭市房地产开发已初具规模和品质，市场竞争力显著提高，商品房供求总量基本平衡，商品房结构基本合理，商品房价格基本稳定。全市房地产开发完成投资额从2001年6.22亿元增至2010年的59.7亿元，平均增长幅度达到35%以上。“十一五”期间，全市房地产开发累计完成投资额190.71亿元，比“十五”时期增长3.19倍；完成商品房屋竣工面积619.74万平方米，比“十五”时期增长1.6倍；完成商品房屋销售面积829.62万平方米，比“十五”时期增长2.33倍；完成商品房销售额166.55亿元，比“十五”时期增长4.5倍；商品房住宅投资占房地产开发总投资的比重逐年上升，从2001年的46%增至2011年的72%。房地产开发投资中，商品房住宅投资占主导地位，特别是普通商品房住宅开发建设已发展成为房地产开发的重中之重。

　　2、开发市场日趋成熟。随着市场经济体制不断完善，全市房地产开发市场日臻成熟，房地产开发规模、档次、品质、业绩、效益都有了长足发展。

　　3、人才队伍逐步壮大。目前，开发行业拥有各类职工4000余人，拥有各类专业技术人员1300余人，其中高级职称100余人、中级职称600余人、初级职称600余人。

　　二、存在的主要问题

　　近年来，湘潭市房地产开发领域产生了各类突出问题和不少矛盾纠纷，主要表现在合同纠纷（拖欠工程款、拖欠农民工工资）、违规违法开发建设、违规拆迁、违规预售、抽逃和挪用预售资金、广告虚伪、一房多卖、延期交付房屋等。如昌润房地产开发公司开发建设的“怡园花苑”小区问题、众一房地产开发公司建设的“众一国际”项目问题最具有典型性和代表性，不仅存在严重的违法违规开发建设行为，更存在严重的欺诈行为，带来的社会恶果令人惊心动魄，后患无穷。　　

　　之所以产生和引发这些问题，主要有以下原因：

    一是少数不法开发商投机取巧，绞尽脑汁，拉关系，走后门，钻市场和政策的空子。

    二是扭曲的金钱欲望和贪婪的财富欲望作怪，使一些开发商不是靠依法依规经营获取正当的财富利润，而是靠欺诈和损害他人利益谋取财富。

    三是少数不法开发商人品的败坏、道德诚信的缺失、素质的低下，缺乏对社会担当和负责的责任感。

    四是少数领导和部门不按程序办事，给不法开发商开了不应开的方便之门，形成了一道缺乏监管的“绿色通道”。

    五是部门之间没有形成合力和齐抓共管的联动监管机制，监管不力，监管错位。

　　三、对策与建议

　　1、提高房地产开发企业市场准入门槛。应当结合本市实际情况，提高房地产开发资质市场准入条件和门槛，具体分为三个等级：一级资质注册资本金标准由5000万元提高至1亿元；二级资质注册资本金由2000万元提高至5000万元；三级资质注册资本金由800万元提高至3000万元。

　　2、规范商品房预售制度或提高预售条件。商品房预售制度在房地产市场发育早期，对培育市场、活跃消费市场发挥了积极作用，但是随着房地产市场的不断发展壮大，商品房预售制度也带来诸多问题：不法开发商的不当宣传给消费者以误导，变更设计、配套设施不完善、不能按合同如期交房等损害消费者合法权益的事件时有发生，甚至还有开发商因资金链断裂或其他原因造成烂尾楼。

　　3、狠抓现有政策和制度的落实。对于房地产开发市场秩序和开发经营行为的监管，我市已形成了一整套比较完备的政策和制度措施，如税收征管、综合报建费的缴纳、开发项目资本金的缴纳、农民工工资保证金的缴纳，关键是抓落实。这些政策和制度落实到位了，可在很大程度上规范开发企业行为，遏制一些不稳定因素的发生。

　　4、建立健全监管体制机制。要进一步出台《湘潭市房地产开发企业信用等级评定实施办法》和《湘潭市开发企业黑名单制度》，规范市场秩序和企业经营行为，促进湘潭市房地产开发有序、稳步、健康发展。

　　5、加强商品房销售资金监管。房产部门与金融机构联合出台了《湘潭市商品房预售资金监管办法》，建议金融机构加大对开发企业销售资金的监管力度，采取跟踪管理，上门服务，确保销售资金专款专用，防止不法开发商抽逃和挪用销售资金，保障开发项目的顺利实施和建设到位，保障购房者的资金安全。

　　6、各相关部门要从源头上、制度上、政策上把关。规划、建设、国土、劳动、工商、房产、银行等部门要加大对房地产开发企业违法违规以及其它不良行为的查处和打击力度，使不法开发商无机可乘、无空可钻。据湘潭在线

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