湘潭365房产网11月26日讯   2011年，购房者在左盼右盼中迎来了楼市拐点。房价降价之势呼之欲出。这期间，有人欢喜有人忧，高兴的是房价终于低下了高昂的头；担忧的是，房价下降只怕是昙花一现，过后又将高速反弹。买还是不买，对于需要置业的人来说都是纠结万分的事情。不着急等房子用的人，倒是可以缓一缓置业的计划；可对于那些等着房子住的人来说，买房却迫在眉睫的事情。其实，在房价敏感期，需要买房的人同样可以按计划置业，只不过此间要做的功课要比平日多了许多。只有这样，才可能让自己的置业行为不触及到风险的雷区。

　　人生有起起落落，季节有冷冷暖暖，唯有楼市表现出持久的亢奋，一路高歌猛进，鲜有停步思考的需求。这或许是楼市最为玄乎、也最令人后怕的一面。

　　尽管这一次的变局在人们的意料之中，可随之而来的寒流与变故却是人们始料不及的。

　　历经长久的牛市之后，楼市开始有了下行的姿态。首先是大城市的率先下调，继而是二三线城市楼市成交量的下滑。国家统计局在18日发布的数据显示，在今年10月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。

　　楼市遇冷，房价走低。这原本是件再正常不过的事情，可随后显现出来的购房者个人财富的骤然缩水、开发商被要求退房补差价的“维权”，让房价下行的行径变成了一场颇有黑色幽默的闹剧。

　　人们这才开始意识，购房同样是有风险的。多年来所形成“买房比什么都强”的惯性思维，在这一刻开始有了质疑与反省。

　　房价走低 尴尬频现

　　楼市走低、房价下行，原本以为是消费者拍手称快的事情，可接踵而至的却是风波不断，尴尬频现。

　　10月26日，位于上海市嘉定区的某盘售楼部聚集上百名老业主，向开发商讨说法，事件的起因是该楼盘由10月份的1.6万元/平方米跌到1 .38万元/平方米。多位业主表示，一个多月前买的房子现在瞬间蒸发了几十万。“这是价格欺诈，要求退房”。

　　位于深圳龙岗区的万科清林径项目也因打折而遭遇同样情况。10月下旬，万科清林径推出10套一口价单位，单价从14000元降到12000元左右。11月5日上午，因不满降价，30多名清林径业主聚集在万科售楼中心，打出“退房”口号，并提出退房、补现金差额、减免适当年限的物业管理费等诉求。

　　11月12日，北京顺驰领海楼盘的部分业主聚集到领海售楼处进行“维权”。由于当时未能与相关代表达成一致意见，部分业主情绪失控，对售楼处模型沙盘进行了打砸。这处已经卖了一年多的五环外楼盘曾经在2010年3月到5月间卖出了高达21000元每平方米的均价，然而目前其在售户型的价格已经回落到了14000元每平方米左右。7000元左右的落差让很多高点购房的业主难以接受，仅仅一年自己的资产就蒸发了三分之一。

　　买房风险显现

　　房价走低，损害的是谁的利益呢？公说公有理，先期买房的义愤填膺，“房子还没拿到手，眼看着自己名下的房子缩水，我怎能心平气和？”；婆说婆有理，开发商也是一脸无辜，“现在行情不好，降价求量是再正常不过的手段，怎么就要赔付先前购房者的差价呢？白纸黑字的合同都在，是受法律保护的。”姑且不论孰是孰非，因为问题根本不在彼此，问题的症结在于市场风险意识的淡漠，谁知道房价会降？楼市不是一直都是“涨”声不断吗？

　　当“涨”声遭遇休止符，问题立马显现。契约精神、风险意识等等楼市问题在一夜间骤然显现。原来，买房也会有风险，这或许是大家最没有预想得到的事情。在楼市长久的“牛市”中，传递出一个地球人都知道的消息，“买车子是赔钱，买房子是赚钱。”所以，但凡有条件的，一套、两套、三套地买；没条件的也要创造条件买，结婚嘛总是要房子的；孩子大了，总不能挤在一起，还得换大一点的房子。于是乎，你买我买大家买，买房子成为了老百姓最热衷的事情，所谓安居乐业。

　　诸不知，房子与其他的商品一样，遵循价值规律，在市场上，当某种商品供不应求时，其价格就可能上涨到价值以上；而当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波动。这就是市场自身的风险，房价是有涨也有跌的。即便在温暖的牛市，并非所有的房子都是升值的，这就好比不同的股票也是各自有着各自的命运一般，涨涨跌跌中没有定数。

　　除了市场发展自身的风险，在买房过程中还会碰到形形色色法律上的风险，比如，消费者向开发商支付全部购房款后，交房时拿到手的房子有可能与当初的广告宣传相差甚远，开发商在附加条款做手脚，单方面增加对自己有利的约定，推卸责任或设置陷阱，导致“想协商，开发商不认账；打官司，买房人没证据”的尴尬局面。

　
    买房要做足准备
   

　　2011年,购房者在左盼右盼中迎来了楼市拐点。房价降价之势呼之欲出。很多人想要观望,也有不少购房者担心降价仅是昙花一现,几个月后会反弹。出手还是不出手,很是纠结。对那些不能再等的买房者来说,敏感期买房,要做足九大准备。

　　第一、密切研究政策动向,谨防掉到“空里”。政策大方向对购房者来说,是必须研究的,当决定买房前一定要考虑好应对措施。有购房者就有这样的经历,年初看好了一套房子,已经按照20%的调控前政策付清首付,结果因为首付比例提高,贷款收紧,而房子最后没买成。

　　第二、远离投资风暴中心。越是被热炒的区域,泡沫也是越高,调控受到的冲击也将会越大。敏感期买房,当然要避开热炒区域,转向价值洼地,才能尽量减少房价下跌带来的财产缩水。

　　第三、贷款购房要注意三要点,一是首付承担能力,二是贷款政策的稳定程度,三是预留至少三年的贷款还款准备金。做到这三条,就可以贷款买房了。

　　第四、买房不要只听信开发商的“忽悠”,开发商给你看的楼盘周边远期规划,能不能实现是个未知数,一定要仔细考量,有必要时请教相关专家。“画饼”不能充饥,买房也要现实点好。

　　第五、理性看待投资性商业商务公寓。因为不限购,很多开发商大打产权酒店或者小户型公寓的产品。标榜着管家式物业管理、或者以租代售投资回笼快等。但是商业性产品,本身价格就偏高,在楼市敏感期,走势更加不确定,买前一定要多考量。

　　第六、买的没有卖的精,开发商的小算盘打得那是一个精。现在房子不好卖,开天花乱坠的条件先把客户忽悠来买房是第一要务。但是一旦购房合同签了,想不买是不大可能了。所以买房签预售合同条款要字斟句酌地研究,千万别中了“陷阱”。

　　第七、现在很多楼盘,一来为了提高价格,二是为了追随潮流,很多都是全装修房。买这样的房子,当然在入住的时候会很省心,但是交房前却一定不能放松。全装修房的验收和质量审核一定要做细。

　　第八、购买学区房要谨慎,目前很多消费者买房最关注的就是教育资源,就是所谓的学区配套。如果是冲着这个区购房,买前一定要事先做充分扎实的调查研究,不要轻信广告的迷人表白,而应该切实前往教育主管部门一探虚实。

　　第九、购买“地王”周边的商品房要谨慎再谨慎。“地王”多是在楼市最火爆的时候,被炒作出来的超过实际价值的土地。因为拿地成本高,“地王”的房价也必然不低,也会拉动周边房价跟着猛涨。所以,这个时候购买地王周边的房子,就要想好再出手,要是能砍价则一定要多砍点

 　 房价敏感期 购房要有风险意识

　　风险无处不在，更何况是几十万甚至上百万的购房消费。业内人士提醒广大购房者，“一定要在这些事件中吸取经验，要有一定的风险意识，与其在事后吃后悔药，倒不如在买房过程中，做足功课，尽可能地规避风险。”

　　首先，了解相关的购房知识、相关的法律知识，锁定有诚信、品质佳的楼盘；其次，根据自己的经济能力，选择适合自己的房子，不要盲目跟风、更不要打着脸充胖子；第三，在签合同时，尽可能地把商家的承诺写进合同，用法律的武器保护自己的权益。

　　针对楼书能不能成为维权证据时，律师事务所陈律师表示：“如果要从法律上确保楼书本身具有法律效力，根据法律规定，需要将楼书的内容具体明确地写到商品房销售合同中。”也就是说，如果消费者想认定售楼书中的内容是否准确，希望楼盘入住之后真能如楼书所描述的环境、绿化率、楼间距等相关因素，就要提出把楼书的内容写到合同中。这样如果开发商没有按照商品买卖合同里约定的条款履行义务，就需要承担责任。

 　　没有一种市场是永远的热带，也没有一种投入是稳赚不赔的买卖。所以，各位买家一定要留心了，买房前不仅要准备好钞票，而且要做足应对各种风险的功课，才可能在反反复复的市场变局中，多一份坦然，多一点从容。