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退房:3 法律维权

xt.fangyuan365.com 湘潭房产网 时间:2012/3/4 17:38:14
 

    “开发商做决策的时候,不仅要注意到房地产系统内的风险,同时还要注意到房地产系统外的风险,如房产新政,包括税收、还有加息等金融手段的风险。”上海市跃平律师事务所主任杜跃平表示,“要做好风险的模型分析。就像交通阻塞模型分析一样,要‘空转’,各种情形都要估计到。”  

              

    杜跃平讲这番话不是无的放矢。杜跃平代理了87户“水岸蓝桥”业主针对开发商大华集团的诉讼,另有3位律师共代理了10户业主。两个原告的诉请基本相同:要求法院确认解除购房合约。法院采取的是分别立案、合并审理。 

                

    9月11日,上海市宝山区法院做出该案的第一例判决:准许解除预售合同;购房者除依照条款承担总房价款3%的赔偿外,承担因合同解除产生的一切相关费用。 

                  

    这是中国第一例集体诉讼退房案。法院将在10月1日前把其他涉及该案的各户业主诉讼全部做出判决。“水岸蓝桥”的开发商大华集团也表示将按判决退还房款。据估计,败诉的大华集团将退还约1.5亿元购房款。

        

    补充条款惹的祸   

            

    如果不是购房合同“补充条款第三条”,“水岸蓝桥”团退案的89位原告业主或许就没有退房、胜诉的可能。 

              

    89位业主多是在2005年春节前后买的房,当时单价约13000元/平方米,后来最低跌到约8000元/平方米,现在不到10000元/平方米,大致相当于降价30%。这批购房者的预售合同中有个“补充条款第三条”:“若乙方因自身原因提出解除合同,乙方应承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的3%,并承担由此产生的一切相关费用。”

                  

    该条款在房价高涨时有利于避免购房者频繁退房,但没有考虑到房价暴跌后的反作用:在相关业主看来,既然购房合同赋予了他们单方面解除合同的权利。提出退房符合合同规定,不属于“无理由退房”。由于合同没有约定“自身原因”,因此退房时无需向开发商说明理由。

                  

    从2005年6月起购房者开始“找说法”。在数度交涉无果的情况下,2005年11月,“水岸蓝桥”51名业主联合声明:要求解除购房合约,并称暂缓缴纳按揭月供。此举当时引起了社会各界的高度关注,被称为“团退风潮”;2005年12月,购房者于交房期限前向开发商递交了解约书面通知,并陆续恢复了银行按揭还款,寻求与开发商争议的司法解决。 

                 

    蹊跷的是,开发商没有利用合同赋予的救济手段。在收到解除合同书面通知的30日内,开发商并未向法院提起诉讼,要求判令解除合同无效。按照合同,此举即视为对此无异议。开发商存在的程序失误被购房者拿来证明其接受合约解除的事实。 

              

    当然,开发商也不是那么不动脑筋。据了解,后来“水岸蓝桥”合同里的“补充条款第三条”悄然消失了。   

 
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