湘潭365房产网3月7日讯    李女士十分苦恼地来到湘潭市产权处，跟工作人员提拔地说：“我最近购买了A开发公司的一套商品房，现在还没有交房，早几天我听说现在外地的开发公司为了牟取更多的利益，采取一房多卖。我现在不知道我买的那套房子是不是也同时卖给多个购房户了，我担心交房的时候房子能不能给我。”

    产权处工作人员在房屋登记系统中认真地核实了李女士的购房资料后，给了一个让李女士安心的答案：“您已经办理了商品房预告登记，即使开发商通过其他途径再将房子售出，这套房层的产权也只会属于您。”

    解读预告登记

    预告登记当事人预见商品房（一般指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房屋所有权证为止，所出售的商品房。）或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。

    《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产预告产权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

    在尚未建成的商品房的预售中，购房者对已买下的房屋进行预购商品房预告登记，相当于向别人表明该房子已被人买下，如果开发商在未经预告登记的权利人即业主的同意将该房屋再次出售或都进行抵押时，房屋登记机构将不予办理。预告登记后，债权消灭或都自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构将按照预告登记事项办理相应的登记。

    目前我市实施商品房买卖合同网上签订及备案管理，即买卖双方通过湘潭市商品房预（销）售合同网上登记备案信息系统签订商品房买卖合同并备案。在网签系统中，已经网签的房屋无法另行签订网上备案合同。但如果开发商通过纸质或其他途径将已在网上备案的预售商品房再次出售，将可能产生房屋产权纠纷。据市产权处相关人员介绍，预告登记作为《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度，而预售商品房登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。相比备案，预告登记更具备对抗第三人的效力，能给预告人在房屋产权纠纷上提供更多的法律保障。

    预告登记的办理

    预告登记主要包括预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押预告登记。从市产权处了解到，为了更好更快地为广大客户提供服务，目前市产权针对办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记提供了批量上门面签和组合登记（预见商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记同时进行）两种便民方式，进一步缩短了办理预告手续的时间。

    （一）申请预购商品房预告登记

    1、 登记条件：房地产开发商与商品房预购人签订商品房预售合同后，买卖双方在合同中约定或者另行约定申请房屋预告登记，且已完成商品房预售合同登记备案手续，预售人和预购人可以共同申请预购商品房预告登记。预售人未按约定与预购人共同申请预告登记，预购人也可以单方申请预告登记。

    2、 应提交材料：

    （1）《房地产预告登记申请书》；

    （2）申请人身份证明；

    （3）已登记备案的商品房买卖合同；
 

    （4）当事人关于预告登记的约定；
 

    （5）其他必要材料。

    （二）申请预购商品房抵押权预告登记

    1、登记条件：抵押人向开发企业预购商品房，已经办理预购商品房预告登记并已按合同约定支付了首期房价款，以预购商品房设定抵押，抵押人与抵押权人可以按约定申请预购商品房抵押权预告登记。

    2、应提交材料：

    （1）《房地产预告登记申请书》；
 
 
    （2）申请人身份证明；
 

    （3）抵押合同；
 

    （4）主债权合同；

    （5）预购商品房预告登记证明；

    （6）当事人关于预告登记的约定；
 

    （7）其他必要材料