湘潭365房产网3月31日讯　  一方面楼市成交“飙升”市场暖意融融，另一方面则是开发商不断“割肉”，降价打折力度不断加大，成交均价“滞涨“不前。从某种意义上说，”金三“是开发商“割肉”换来的。那么开发商“割肉”能维持多久，以此换来的楼市“暖流”能否在四月延续，在积累的刚需逐渐释放见底的情况下，市场是否会走向“滞涨”?

    3月湘潭楼市成交量攀升

    截至2012年3月31日上午，湘潭市商品房住宅共成交877套、成交面积99025平米；环比2月涨幅分别为30%、40%。其中3月6日网签54套，住宅网签46套；3月22日网签54套，住宅网签30套；3月23日网签55套，住宅网签55套；3月9日网签137套，住宅网签127套。经历进半年的成交冰封后，湘潭楼市在3月引来小高峰。

　　刚性需求快速释放 投资需求继续观望

　　近日参加湘潭365房产网团购买房的黄先生表示，“儿子明年就要结婚了，自己还有几年即将退休，贷款年限受拘，所以今年上半年必须把房子搞定，对于价格并没有指望它能大跌，只要优惠实在，价格适中就可以出手。”

　　笔者观察发现看房团中有很多像黄先生这样的刚需族，他们的需求集中在中小户型，普遍认为合适就买。 同行的也有部分投资者，他们认为目前的房价虽然较贵，然而持续降价的可能性并不大，好房子只要稍微降些价，就马上会有人出手，此时是否买房的问题他们也在犹豫。

    多数购房者认为，目前销售反弹，只是开发商拿部分中小户型“以价换量”的方式在博取刚需人群“合适就买”。而对于投资性及大部分改善性需求来说，因限购及市场环境的改变仍处于观望状态。

　　“房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松”。温总理这番话，再次明确了“两会”调控房地产市场的决心，影响将会非常深远。如果不急着住，还可以继续保持观望。

　　开发商慎对后市 业内：难言真正回暖

　　开年以来，保障合理购房需求声音一直都是备受关注的，尤其是“两会”不仅是购房者把握市场的最佳时机，也是开发商们获取政策动向的最佳时机，然而今年“两会”透露出的关于房地产政策的动向对于开发商们来说基本没有利好。

　　某楼盘营销总监刘总表示，目前出手的改善客户仍以自住为主，投资客尚未入场，只要投资客不入场，这个市场就总是有限的，只有投资客的需求才是无限的。现在大家所看到的成交量上升，主要是因为开放商降价促销，总体市场还不能说回暖，除了一些降价后热销的刚需盘，还有不少别墅盘等成交惨淡。他还特别提到，目前的楼市调控仍然没有松动，近4个月以来，不断有二三线城市试探楼市调控“红线”，但都被中央叫停，中央政府仍然坚持宏观调控不放松。

　　据媒体报道，销售放缓库存高企，房企降价压力陡增，成为近期房企重新开启大规模降价促销活动的主要原因。截至到2012年2月底，标杆房企在售项目库存量 相对于2011年5月底增加了约6成。以过去12个月的月度销售面积均值测算，目前标杆房企的库存消化时间 已经从2011年5月底的6个月左右上升至2012年1月底的12个月左右，库存消化周期翻了约一番，已接近2008年行业最低谷时期水平，尽管武汉3月销售环比、同比大幅上升，但相对近14万套的库存来说，并不从根本上缓解开发商的压力。

　　由此可见，开发商库存压力较大，再加上在开发贷上仍然受到极大地限制。因此在拿地、开工上普遍保持谨慎态度，先保生存再图发展将成为未来一段时期内房企的主要经营策略。

　　有业内人士表示，目前八成以上楼盘的回暖都是基于“割肉”降价，整个市场回暖时间的长短，完全取决于开发商是否愿意持续“割肉”，就现在的局面来说，说全面性回暖还为时过早。开发商、购房者都在逐步进入理性阶段。刚性需求已持续释放近一个月，后市未必有新的购买力加入，楼市回暖后市表现乏力，没有政策的支持，刚需无法带动市场的真正回暖。

　　也有业内人士指出，现在土地价格、建筑价格等成本都在不断上涨，因此，不能指望房价会降到前几年的行情，所以对刚需来说，只要价格达到自己的心理价位就可以下手，如果一再观望，可能就错过了时机。

　　基于种种分析，多名业内专家提醒购房者，虽然不要对房价下跌幅度抱太大预期，但现在的行情并非“回暖”至“反弹”，购房者切忌恐慌入市。