湘潭房产网4月15日讯    二手房市场在经过去年的严冬后，迎来2012楼市的小暖春。首套房贷放松，二手房基准利率重现，使得二手房市场逐渐好转，转租为售现象普遍。据悉，目前湘潭二手房市场的房源非常充足，非常适合过渡性的刚需出手。当然在购买二手房的时候一定特别注意安全，湘潭房产网购房俱乐部专门整理出一组二手房交易要素，提醒购房者注意。

    产权

    第一步：查看证件

    要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它相关证件。产权证书是指“房屋所有权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它相关证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明等。

    第二步：查验房屋有无债务负担

    房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。其中包括：抵押贷款的合同、租约等，并且需要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

    定金

    购房者看中二手房后，接下来就是签订定金合同，应通过以下四步骤确保定金合同有效成立。一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。  

    1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

    2、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

    3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

    4、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据不仅要有中介公司经办人员的签字，还一定要加盖中介公司的印章。

    合同

    签订二手房买卖合同有六个必须。

    1、对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项更须引起客户的注意。   

    2、为了避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。因此合同中应加入。

    “买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

    3、付款方式该如何实施?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明?这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过。

    4、必须标明付款过户时间。在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分，在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

    5、必须注明费用交接时间。这属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键。原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

    6、必须学会使用补充协议。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。