湘潭房产网4月25日讯    不少购房者纷纷拨打湘潭365房产网（俗称湘潭房产网）栏目热线咨询在购房过程中的各种问题。其中，关注“签订购房合同”最为普遍。的确，规范的开发商都应该采用标准商品房购房合同。购房者作为弱势群体，很难要求开发商对拟好的合同进行修改。尤其是热销楼盘，基本上是一字不改。甚至有购房者直呼，“购房之前自己根本没看到过楼盘的合同范本，在缴纳完定金后，置业顾问才草草拿出十余份之多的各种文件进行签署，看都看不过来，更别说维权了！”

    对此，本土资深房地产人士、某房开司负责人黄先生表示，购房合同的签订应该分为“购房合同正本”及“购房补充协议”两份，而大多数“扯皮”的细节都集中在补充协议上，因此购房者更得加以留心。

    现房、期房合同文本不同

    日前，湘潭365房产网忠实读者刘女士通过栏目热线询问道：“我这个月初在湘潭河东中心城区某中介买了一套二手房，但在办理手续的时候发现与亲戚才买的商品房合同有些区别，请问格式合同为何会有如此大的出入呢？”针对这一情况，黄先生解释，签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。二者区别在于，预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续；商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。

    “签订之前，建议购房者挤出两分钟的时间看看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证，因为部分开发商是将土地证抵押给银行进行了贷款的，如果开发商资金流转出现问题，那很有可能影响购房者在后续领取土地证的时间，带来不必要的麻烦”，沈先生继续说道：“作为格式合同，每家的差别不是很大，但买期房要约定资讯条件和时限。所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。购房者应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚。为避免日后纠纷，购房者不能接受未取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。”

    补充协议不容忽视

    在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用；但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非易事，实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是购房者明智的选择。

    简单地来说，大体需要抓住几个要点：面积误差、按揭违约、物业费及停车费、办房产证时间等等。沈先生继续说道：“约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大；约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金；约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况；约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。”

    怎样理解购房合同中的不可抗力？
 
 
    湘潭市中区张先生来电咨询：“不少朋友在买房时都看到‘不可抗力’这类格式化词汇，那是否等于开发商完全免责？”

    小编回复：发生不可抗力事故后，应按约定的处理原则及时进行处理。不可抗力的后果有两种：一种是解除合同，一种是延期履行合同。究竟如何处理，应视事故的原因、性质、规模及其对履行合同所产生的实际影响程度和合同的具体约定而定。不可抗力的免责效力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或全部免除责任。正确地认识“不可抗力”，明确延期交房时，免除责任的法律条件，以及如何正确有效的签订免责条款，有利于我们在延期交房时，尽最大努力的免除或减少责任，降低损失。对于“不可抗力”和其他免责条款在合同当中是很重要的，一定要有一个清楚明了的认识，以减少纠纷和损失。