湘潭房产网4月25日讯     随着房产调控的深入，房企资金链趋紧，日子也不好过。在外部融资环境难以显著改善的情况下，房企唯有“以价求量”降价促销回笼资金，为此特价房大行天下。然而特价房也引发了很多问题，有市民投诉，“特价房还真的问题“特别多”。
   

    策划公司的促销伎俩
   

    “有个项目先后两次在报纸上打广告说推出特价房，因为地段满意，我们去看了两次房，每次都带着定金。但是头一次销售员告诉我们，特价房已经卖完了，现在阳面的房子价格不变，阴面有一些房子价格便宜不少，但是也比特价房广告上的价格高很多；第二次我们拿着广告过去看房，销售员竟然说没接到这个通知，不知道有这回事。价格还是按照既定的方案走。”购房者李先生抱怨道：“现在看到特价两字都不能信，就跟电器城卖特价电器一样，1元钱抢购什么，到那儿去准告诉你卖完了，或者没有货。”

    某销售代理公司负责人向湘潭365房产网（俗称湘潭房产网）记者透露，很多大的开发商都会聘请专业营销策划公司，由该公司负责项目的广告包装、设计开盘节点以及具体推广事宜，所以在行情不好的情况下，有可能是策划公司利用特价房的眼球效应做广告，目的是吸引购房者到项目销售现场来增加人气。如果外聘的策划公司和项目方之间缺乏促销细节的沟通，销售员面对报纸上的特价房广告的确可能“不知此事”。
   

    瑕疵房的促销手段
   

    “我遇见的特价房的确是真实的信息，但是这个所谓的特价房是指定的，不能自己选择。”购房者胡女士告诉记者：“我看的项目已经建设得快封顶了，基本上可以看到现房的情况。销售员带我看的这套特价房总房价比正常价格便宜5-6万元，但是是一层，不但靠近路边，还紧邻着一个变电室，住在里面不但白天有噪音，晚上也没有私密性，门口堵着一个变电室也让人感觉不痛快。看来特价的房子都有点‘问题’，并不是项目真正的降价。”
   

    业内人士李先生表示，同一项目不同的楼层、朝向、户型以及距离景观带的远近等等，都多多少少影响着一定的舒适度，成为价格差产生的原因。所以项目提供的均价只是个参考价，购房者满意度高的具体房产价格往往都要高一些，相对的，在舒适度方面有瑕疵的房产也就相应的低一些。这类特价房以顶层、一层、管道层及遮光、噪音较大的房屋为主，也包括胡女士所说的门口堵着一些配套设施。选购这类特价房是否实惠，需要消费者在选房过程中多挑、多看，结合自己的生活需求在价格和舒适度之间权衡。
   

    尾盘项目的清盘促销
   

    通常情况下，楼盘的价格是越卖越高，但也有特殊情况，就是尾盘。按照一般的销售节奏，如果项目在清尾盘时期推出特价单位，可能是开发商为了趁早清盘而开出清盘价。对于尾盘型特价房而言，其产品品质与前期产品差别不大。
   

    但一个项目卖剩下的产品有可能存在着两种情况，一是价格可能比较贵，二是房子可能存在某些不足。因此，挑选的时候应该对房源进行仔细甄别，多考虑住进去之后的生活细节。如果适合自己，那么就等于捡了个便宜；如果发现房子有明显瑕疵，就算价格“特价”，也要谨慎对待。
   
   
    质量为重 价钱次之

    并不是每一栋房子都在质量上达到了合格标准，有些特价房就存在相当大的硬伤，比如有的户型在公摊上占比比较大，空间利用率非常低，这样的房子就会影响居住的质量。一般来说，房间面积比这样比较合理：厨房面积占房间总面积的11%至13%，贮藏空间的面积占房间总面积的10%，卫生间占套型面积的8%至11%。如果是大户型的特价房，就更要注意查看户型设计是否合理，是否有很多浪费的空间，要看厨卫的安排是否科学，是否方便生活，对楼层、朝向、户型等方面“先天不足”的打折房，购房者应综合衡量、慎重选择，避免出现因追求低价而失去良好的居住环境的情况。
   

    怎样甄别特价房是否真实惠？业内人士给了购房者两个建议：首先消费者要判断房子处在项目营销的哪个阶段，如果是尾盘则情有可原，但如果是新开在售楼盘，则多为促销噱头。不要轻易被特价所蒙蔽，要和同一地区的楼盘多做横向比较，以此来鉴别有没有真正的实惠。
   

    此外，购房者要用冷静的心态来选房。先要注意看房源有没有一些致命缺点，比如日照特别少，离噪音或其他污染源较近等。同时要与周边楼盘及本楼盘前期销售做好对比。一些附加条件也要注意，是否必须一次性付款等等。除了关注价格，一定要注意是否真的满足自己的需求，不要图便宜，后面住起来不顺心，购房毕竟是长期之计。