湘潭房产网4月29日讯 目前，受宏观调控影响，一直火爆的湘潭房地产市场遇冷，销售情况及库存屡创新高。但随着2012年金三的开门红后，银四月湘潭楼上成交量突破1200套，创下自2011年房博会后的新高，楼市回暖步伐加快。随着楼市回暖，“五一”放假第一天，记者走访湘潭各大楼盘售楼中心了解到，目前支撑成交量主要以“刚需”为主，占到85%以上，但也有部分湘潭市民以投资房产来达到保值效果，在他们看来，目前湘潭各大楼盘已经半年没有涨价了，现在是抄底买房的最佳时机。下面编辑就史上最严厉房地产调控下如何投资房产做了下总结，希望可以给正准备在湘潭投资房产的朋友一个参考：
首先，投资房产前要做足“功课”
房产投资一直是湘潭市民热衷的投资项目，但在房价高涨的现实里，有不少投资者缺乏一定的理性，使得自己的投资出现“套牢”。针对这方面的问题，湘潭365房产网编辑总结出一些方法，大家在投资房产时可以作为参考。
一，全面了解商品房预售信息
房地产市场各种类型的房屋很多，作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次，不能妄自菲薄，也不能好高骛远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后，更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称，双方的地位实质上是不平等的。
为此，相关法律法规对于开发商的售楼资格作了若干限制，即开发商作为预售人，应当以书面方式向预购人明示下列事项，使预购人能够较为全面真实地了解商品房预售的信息：（一）预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；（二）商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊办法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售款的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。如果以上条件都具备的话，说明开发商在国有土地使用权的取得、商品房小区规划的确定和商品房预售前的开发等过程中，都较为规范，没有出现在建工程抵押的情况，对商品房后期建设与管理也有明确的计划，购房者大可放心与之谈判。
二，看清“内部认购”的真面目
目前许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售做准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，湘潭365房产网编辑认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。
其次，房产投资要强化法律意识
一，明确售楼广告的法律效力
许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。
如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。
二，慎签认购书
在实践中，为了尽早售出商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，通常双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，是否适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。
对于认购问题，根据相关规定：“预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金；预售人收取订金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。
预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。”
此规定明确规定双方约定的是“订金”而非“定金”，这也可以避免适用“定金罚则”，但前提是购房人在认购书上也使用了“订金”的字眼。
最后，房产投资慎防“中介风险”
在房产投资领域，投资者无论是购买二手房，还是出租出售房产获利，都不可避免地要与房产中介打交道。然而，某些中介往往利用客户法律知识的欠缺和交易安全意识的淡薄欺骗客户，造成投资者难以挽回的损失。业内专家将这种现象称为“中介风险”。
以专门为市民打房产纠纷官司的湘潭365房产网官方王律师向记者“透露”了他们在为民打官司时经常碰到的情况，结果是因为购房者往往对市场行情不了解，事先也没有咨询过律师，往往中了房产中介的招而且还输了官司。因此他提醒市民在进行房产投资时，一定要搞清楚相关的金额，否则吃了亏还无处“伸冤”呢。
一，“吃两头”让消费者啃骨头
王律师称，目前房产中介经常利用购房者信息不对称的有利条件，通吃买卖房双方而牟取暴利。他说，他不久前受理一宗购房者向中介索还被中介多收的差价，结果还是于事无补。一位陈姓消费者在某网站上看到一则二手房的售房信息，三房两厅120平方。由于价钱不算很贵，标明价钱是30万含“高档装修”还送家电什么的，因此对于陈姓消费者来说，还颇有吸引力。于是，陈姓消费者在另交了上万元的中介费后，便付了款买下了这套房。后来才发现，这套房的房东实际只交底25万元可出手，结果此中介无形当中赚了5万元。
王律师告诉记者，在房产买卖中，我国有关法律早有规定，房地产中介应当在销售商品房时提供房源信息、销售价格并表明收取佣金，即按房产成交价格的3％到5％提取佣金。
但现实中，中介往往隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。购房者和售房者很难了解到真实的出售价格，差价则由不法中介赚得。
二，房产买卖认“定（金）”不认“订（金）”
对于许多购房者来说，也许已经认识到在买卖房时“定金”和“订金”的含义。但在现实生活中，由于许多买房人士在导购小姐营造的“紧张”环境中，往往由于买房心切，而不由自主被导购人员出具了买房“订金”的收据。郑律师称他们受理的已经有好几宗。虽然要追回“订金”还有机会，但由于“订金”没有法律保障的依据，因此追索起来还十分困难。
如果出现这种情况，受害的购房者可向消费者委员会投诉，或通过法律手段进行解决。
在房产投资领域，投资者无论是购买二手房，还是出租出售房产获利，都不可避免地要与房产中介打交道。然而，某些中介往往利用市民法律知识的欠缺和交易安全意识的淡薄欺骗消费者，造成投资者难以挽回的损失。业内专家将这种现象称为“中介风险”。
三，当心“阴阳合同”占用房款
中介坑人的手段还有以“阴阳合同”来赚取市民的血汗钱的。如明明房屋成交是50万元，中介公司却要求消费者在签订的合同中写成30万元。很多购房者认为这样做可以少交税款，往往同意中介公司的劝说，却不知道其中隐藏着风险。事实上，政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同。如果买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定。如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就会更大。所以购房者一定要遵循正常法律程序，才能保护自己的利益。
