湘潭房产网5月10日讯    受楼市回暖影响，2012年4月湘潭市民咨询房产相关置业问题有所增加。其咨询热点主要集中在二手房过户，房产维权，及房产变更几大方面，以下是4月湘潭房产问题咨询热点汇总：

    一，首次购房认定

    前几年父母把他们名下唯一的房产过户到我名下了（我原无房产） 父母和我一起住。现我打算结婚了 想要到长沙买婚房和父母分开住 如我再买房的话应该是算二套房吧 如果我现在把父母原先过户到我名下的房产再过户到父母名下 然后再到长沙购房时否可以算一套房 贷款的话 可否享受一房利率和首付？急！！！

    答：首次购房以家庭为单位查询。如果您目前是未婚状况，并且名下没有房产即可享受相关优惠政策。 

     二，永阳星城没有按时开盘，又不退款，该怎么办？
 

     1、永阳星城预定2012年01月16日开盘，所以我们交了8万定金。但1月16日又没有开盘，按照合同需要在一个星期内退款，但是一直拖着不退。后来电视通告说，4月10日前退款，但是今天已经是4月8号了也没有退款。如果4月10日还是不退款的话，我们怎么办？

     答：根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 请您根据相关法律法规的规定维护您的合法权益。
 

     2、在2011年8月左右的时候，我看中了本地开发商永阳置业开发的一个楼盘，楼盘名为永阳新城。那个时候该楼盘还没有取得预售许可证，开发商以收取诚意金的名义，向我收取了八万人民币的订金，同时与我签订了商品房认购协议，并且承诺将于2012年一月左右开盘。但实际上，今年一月份，该楼盘没有取得到预售许可证，不能开盘。开发商答应于2012年2月7号左右一次性退还八万元订金。到了2月7日，开发商又推脱到4月10号，答应4月10号才能退还订金。现在4月10号就快到了，开发商又要求推迟到6月10号才能退还订金。开发商一次次言而无信，根本不想退还我们的订金，我们也拿他们毫无办法。这笔钱都是我父母的辛苦钱，我们却被这种无良开发商一次次戏弄，向他们根本要不回这笔辛苦钱。在这里我想咨询下这个问题应该如何解决。谢谢！

      答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定请您根据相关法律法规的规定维护您的合法权益。

    三，半产权房能交易吗
 
 
     你好！我和前夫协议离婚时将房子留给了儿子。当时的房子我们只购买了70%的产权。房产证在前夫手上，协议生效两个月后，他将房子卖给了邻居，还签署了转让协议。我想问的是1:这样的转让协议有法律效力吗？有什么法律法规能证明它无效呢?
2:我离婚协议的赠与有效吗？有法规上的支持吗？翘盼回复，谢谢！

     答：根据《物权法》《合同法》的相关规定，当事人之间订立转让不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。如果与您前夫签订房屋转让协议的邻居在购房时尽到了买方的义务，取得该房产时是善意的、有偿的，依照善意保护和善意取得制度，应当认定该买卖合同有效。 但如果该套房屋是您与前夫在婚姻存续期间购买的单位福利房，并且在购房时享受了您与前夫二人的工龄折扣，那么该套房屋应当视为你们婚姻存续期间的共有财产。对于此类房屋在办理转移登记时，登记机构会要求原房屋所有权人夫妻双方共同到场签字。您与前夫已经办理了离婚登记，又已经就该套房屋的权利归属进行了约定，那么您的前夫就不能独自将该房屋所有权进行转移登记。 建议您及时和您的前夫及邻居取得联系，将您的情况告知该邻居，并就此事进行协商。如协商不成，可向人民法院提起诉讼，通过判决、裁定的途径解决。
 
 
    四，湘潭房产局营业时间
 
 
    湘潭房产局的工作营业时间？周六周日办理业务吗？

    答：湘潭房产局工作时间为周一至周五（除周六周日以外的其他法定假日按照国务院通知时间）。
 
 
    五，只有房产证没有土地证能交易吗
 
 
     我于2009年10月份在湘潭购买一住宅，目前只拿到产权证，没有拿到土地使用权证。去国土局查询后得知，该土地于2010年底已被开发商抵押。请问我如何维护自己的合法权益？在没有土地证的情况下房屋是否可以再进行买卖交易？谢谢

     答：有关国土证的问题请您向市国土资源局咨询。根据《房屋登记办法》等现行的相关规定，国有土地使用权证不是办理房屋所有权转移登记的必收要件。
 
 
    六，住房有房产证,但没有国土证可以过户吗？

     我想购买湖南工程学院一位老师的住房,有房产证,但没有国土证,请问这种情况可以过户吗?如能过户,对我有没有什么保障?

     答：湘潭有这种情况存在，目前：1、不影响房屋过户，权属没有争议，受法律保护。2、两证齐全的话在抵押贷款的时候限制性低一些。

    七，二手房过户费用

     我购买了1套二手房子，面积150平方，房产证未满五年。且我原来名下已有房子，请问办理过户要交哪些费用？如果是非普通住宅过户需要什么费用，麻烦帮我算一下，不胜感激。

      答：以下是您想知道的收费标准：①房屋登记费80元/户（超过法定时间的按2倍收取登记费）；②房屋测量费用分两种情况请选择：A、房屋分户图测量费1.2元/平方米、分丘图利用费60元/幅；B、分层分户平面图利用费40元/幅、分丘图利用费60元/幅；③查询验证产权档案费40元/户；④转让手续费6元/平方米；⑤契税：房屋评估价× 4%；⑥营业税：评估价×7.1%。