湘潭房产网5月19日讯　　2012年，新一轮的博弈又拉开序幕。不断出台房产政策，采取一系列宏观调控手段，对房地产价格的上涨幅度进行控制，近期可明显感觉到，湘潭房价图表上陡峭的上升曲线已明显平缓，形势喜人。从经济社会的实际情况而言：技术、制度、经济景气、宏观调控；从经济理论中的生产要素的角度而言：土地、技术、劳动、资本都会影响一个地区的房价。其中有上涨的因素，也有控制和使之下降的因素。

   无论房地产价格理论还是房地产价格构成，都不能直接解答咱们老百姓对具体房地产价格的关心和疑问。在此，我们列出影响湘潭房价走势的六大因素，仅供参考。

    影响房价因素之一  心理因素
　　

    在很多情况下，人并不是完全理性地对待每一件事，往往发生一些非理性的行为，如看到别人抢购某物，自己也会加入进去，回去后却发觉该物毫无用处。同样，房价也会受到购房者心理状况的影响，人们往往喜欢“吉利”的数字，如“6”和“8”，而不喜欢“不吉利”的数字，如“4”。虽然很多人理性地认为数字仅仅是数字，不代表什么吉利与不吉利，但事到临头仍会受这些数字的左右。如果你听别人说某某住宅小区“风水”不好，往往房子就卖不出去，或者价格偏低，而且这种心理因素的影响有加强的趋势，人们越觉得某小区“风水”不好，越不去买，房价也就越低，反过来又好象印证了“风水”不好的说法，出现恶性循环。

    影响房价因素之二  行政因素

　　行政因素是指影响房价的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地使用制度、住房制度、价格政策、行政隶属关系、地域特殊政策、城市定位与发展战略、土地利用规划、税收政策等。

    如2007年年底到2008年年初紧缩信贷政策和闲置土地处理政策等严厉措施的出台，加上欧美愈演愈烈的次贷风暴，开发商发现他们的好日子走到头了。随着2008年抛出了4万亿救市计划，与此同时，房地产信贷的利好政策也款款而来，房地产市场出现爆发增长。接着，2010年至今，相继出台的各种严厉的房产调控政策，让房地产市场再度进入冬眠状态。

    影响房价因素之三  人口因素

　　俗话说，“近朱者赤，近墨者黑”，人是社会性的动物，在一个人的一生中会有很多社会交往活动，人与人的关系如何直接影响到一个人的生存质量。对住宅来说也是一样，如果其中居住的人们素质较高，文明程度高，会满足人的各方面的心理需要，有归属感、安全感和舒适感，会吸引人去居住，这里的房价就会趋高。反之，如果居住人群复杂，素质低下，经常出现打架斗殴，不讲卫生，居住于此的人们会产生一种恐惧感，人们有迁离此处的愿望，这里的房价就会趋于低迷。许多房产广告中称某某住宅小区是“高尚住宅区”就是宜扬小区文明程度高，以此来吸引购房者。另外，人口密度、家庭结构等因素也会对房价产生影响。
 

    影响房价因素之四  环境因素

　　住宅是人们生活中必不可少的消费品，人生中相当多的时间是在住宅中度过的，住宅周边环境状况的好坏直接影响着人们的居住质量。影响房价的环境因素通常包括声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境。大家都有这样的体验，一个住宅小区中靠近主干道的房子很难卖出去，关键在于主干道附近噪声很大，影响居住者的生活和休息。又如，化工厂周围、垃圾堆放场所周围等空气污染严重，凡接近这些地方的住宅价格都较低。
 

    影响房价的因素之五  经济因素

　　目前住宅市场出现的大量空置就是经济因素作用的直接表现，即从供求关系方面来看，明显供过于求，愿意并且能够买得起房子的人少，而市场上供应的住宅又太多，造成房子卖不出去。一般来说，影响房价的经济因素有很多，大致有国民经济发展状况、国民储蓄水平、消费水平、投资水平、财政收入状况以及金融形势、全社会整体物价水平、建筑费用、利率、居民收入等。其中最为重要的就是居民的收入水平，这也是限制我国居民购房的最主要障碍。通常随着居民收入水平迅速增加，房价一般也会上涨。

    例如，人民银行从1996年起连续七次降低利率，个人住房抵押贷款首付款下降到20％，贷款期限延长至30年，上海市出台的个人所得税税基抵扣、大幅度降低交易税费，等等。这些经济因素对房价的影响可以从各地房价的横向比较中明显看到，一个地区经济发展水平高、发展速度快，人们收入水平增加快，房价就较高

    影响房价的因素六  楼盘自身状况

　　楼盘自身状况的好坏，直接影响到房价的高低。这里的自身状况指的是那些反映楼盘本身的自然状态的因素，主要包括土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。举例来说，如果住宅小区所处土地形状不规则，则利用效率不高，单位面积的价格就不会高。又如住宅小区地质状况较差，土质松软，那么房屋基础造价就会大大提高，这样的地价就不会高。如果房屋是全装修，各种设施设备配置齐全，房价就高，反之，毛坯房房价就低。从房屋的朝向来看，一套住宅南向房间的数量多，价格就高。很多人都有购买公房的经历，在计算公房购买价时，通常都要乘上各种各样的增减率以反映各套公房自身状况的差异。例如不同楼层的价格各异，如果把多层住宅的单位平均价格视为100％，那么一楼为98％，二楼为100％，三楼和四楼的房价就是102％，五楼为100％，六楼为98％，即当某地多层住宅每平方米建筑面积价格为1000元，则一楼为980元，三楼就是1020元，如此等等。高层住宅8－12楼往往价格最高，底楼价格则最低。同样，对于商品住宅价格也要考虑上述这些因素。

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