新“国十条”把房价过快上涨的危害提到前所未有的高度，已开始对国内房地产市场产生巨大影响

     2010年４月１７日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“１０号文”或新“国十条”）出台。新“国十条”整个文件及政策都建立在对住房市场的新认识上，即住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。

    因此，房价上涨过快不仅影响居民住房福利水平还影响绝大多数居民的基本居住条件改善，而且增加了金融风险，不利于社会经济的协调发展。也就是说，住房的民生问题比住房的支柱产业问题更为重要。因此，遏制过快的房价上涨是政府的基本职责，也是保证中国金融安全以及保证中国经济得以持续发展的根本所在。在该文件中，以民生作为政策取向，把国内房价过快上涨的危害提到前所未有的高度。可以说，房地产政策取向的改变，已开始对国内房地产市场产生巨大影响。

国内房地产市场“去杠杆化”

    银行信贷无限扩张就是过度杠杆化（ｏｖｅｒ－ｌｅｖｅｒａｇｅ），就是个人或企业用较少的钱“撬动”银行较多的钱。如果这种杠杆合理或在一定的界限内，那么它可以化解实体经济的金融约束问题，促进实体经济稳定发展；如果这种杠杆化过度，让银行信贷过度发放、流动性泛滥，一定会导致资产价格全面飙升及房地产泡沫吹大，最后泡沫破灭导致金融危机。新“国十条”信贷政策的核心就是“去杠杆化”，就是要通过银行信贷杠杆化降低，收缩流入房地产的资金。它包括两个方面的内容，一是个人按揭贷款“去杠杆化”，二是房地产开发商融资的“去杠杆化”。

     在新“国十条”中，重点是放在个人住房按揭贷款“去杠杆化”上，并让过度优惠的个人按揭贷款信贷政策回归到常态，坚决遏制房地产市场各种名目的炒房与投机。比如，在该文件中要求二套住房贷款首付款不低于５０％，利率不低于基准利率的１．１倍；首套住房且建筑面积逾９０平方米的，首付比例不低于３０％。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平。基本上禁止用银行信贷购买第三套住房及异地贷款购房。

     在这里，去杠杆化有三个方面的内容。一是第二套住房贷款比例降低，即提高住房投资者的炒房市场准入门槛及炒房成本，同时降低银行信贷风险；二是对房价过高、上涨过快的城市，禁止第三套住房贷款；三是禁止国内外的投资者购买住房异地贷款。

     可以说，无论是上调住房投资者的首付比重，还是提高投资者的按揭贷款利率，或是降低住房炒作者利用银行信贷资金的比例或杠杆，或是提高住房投资炒作者的成本，都能够通过银行信贷收缩的方式来实现。当然这种信贷收缩又分为两个方面，一是已经进入投资者的信贷收缩；二是新进入投资者的信贷收缩。从最近出台的政策来看，重点是放在后者而不是前者。这样，其宏观调控政策只是对将要进入的住房市场投资者产生较大影响，而对已经进入的投资者在政策初始阶段影响不会太大。因为，这些已经进入的投资者可能早就赚得盆满钵满了，资金实力足，房地产投资收益高。在这种情况下，这些投资者可能把手上的住房再持有一段时间，等待政策效应释放出来后再做决策。

     不过，新一轮的宏观调控政策对房地产市场影响最大的，是改变当前房地产市场预期。当新政策出台，不仅让新进入者的杠杆率降低（需要用更多资金进入）、投资成本增加（利率上升一个多百分点）、禁止第三套及以上住房贷款及异地住房贷款，整个房地产市场预期将发生根本性改变。在这种情况下，投资者担心取消过度优惠的个人住房信贷政策后，自己进入后有没有人再来接盘，如果没有人再敢接手其购买的住房，那么这些新的住房投资者如果进入，就可能成为这次房地产泡沫最后一棒的接受者而严重套牢。因此，新的住房投资者不会轻易地进入。

     当已经进入的住房投资者感觉到新的政策会改变房地产市场预期时，手上持有多套住房并以银行贷款购买者，就会感觉到由于没有人再敢来接盘，投资风险的增加会使这些投资者以最快的方式把手上的住房出手，以便降低其投资风险。当不少已经进入的住房投资者都这样做时，房地产市场的供求关系可能出现根本性的变化或调整，即房地产市场需求突然消失而供给突然涌现，房价变化也就自然。但是对于房地产开发商来说，由于２００９年赚得盆满钵满，他们现金流充足，有足够的实力来顶住新政策出台后的巨大压力。因此，实力较强的房地产开发商一定会静观其变而后定。

     因此，政府要真正遏制房地产炒作把泡沫挤出，就不仅要对新进入房地产的投资者采取收缩性信贷政策，而且也要对已经进入的住房投资者进行更严厉信贷约束，把炒房者手中的住房尽早挤出，进一步加大住房市场供给。而要让这些人的住房挤出，可从两方面入手。第一，对第二套以上住房的投资者从政策出台时起，其贷款利率都采取基准利率１．１倍以上（但是这次政策没有直接对此有清楚表明）。第二，征收比较严厉的住房交易所得税，因为住房交易所得税征收比较容易，只要有住房交易所得，就可征税，从而改变当前只要购买住房就赚钱的心理预期。

对个人信贷政策需全面收紧

     新“国十条”的信贷政策已很严格，但是，这还不够，还得对个人信贷政策全面收紧，比如，完善当前不合理的个人按揭贷款市场准入规则及严格个人贷款利率差异性。在中国，无论什么人只要想购买住房就能够从银行获得贷款，当前的个人按揭贷款市场准入制度过于宽松。在发达的市场体制下，有一套严格贷款审查制度（比如要提交一年的个人所得税税收证明、一年个人银行户口流水证明、个人银行信贷记录及有法律效力的个人收入证明等）。当然，尽管最近出台《个人贷款管理条例》，但各商业银行并没有认真落实执行，从而使得出现住房投资者千军万马般涌入住房市场。

     还有，尽管这次提出对第一套和第二套住房的贷款利率采取差异化的政策，但是在第一套及第二套之内其利率对每一个购房者都是相同的，没有差异性。而在发达的市场体制下，无论是第一套、第二套及以上的每一个借款人，其利率都是不同的。商业银行应根据不同借款人的情况采取不同的利率政策，才是银行贷款风险定价。

     另外，在新“国十条”中，仍然没有改变购买第一套住房者只用作自住消费的假定，但实际上购买第一套住房既可用消费（自己居住）也可以用作投资。如果不少居民购买第一套住房用作投资，那么新“国十条”的去杠杆化政策效果就会大打折扣。而要弥补其不足，就得迅速推出住房交易所得税，让购买第一套住房者只能用作自住消费而不用作投资。凡是购买住房用作自住消费者，可以享受政府住房信贷优惠政策（而且这些政策还可能比这更优惠，比如采取优惠利率政府补贴），凡是购买住房用作投资者，就得通过税收的方式让其投资无利可图，从而全面遏制房地产投资与炒作。

     可以说，新“国十条”去杠杆化的信贷政策，对打击住房投机炒作能够起到立竿见影的作用，特别是在一线城市更是如此。但是这里还有几个方面需要落实，一是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”由谁来界定？是看国家统计局的数据还是由专门部门来确定？如果没有这个界定，第三套住房禁止贷款就无法落实；二是异地购买住房贷款的证明如何出具，如果有部门作假，那么这种禁止异地贷款并非易事；三是多套住房按揭成数及利率又如何来确定？等等。如果这些问题不能够有明确的可操作条例，地方政府及商业银行是容易化解相关政策的，从而严重弱化中央政府的政策效应。

配套政策与两个动态

     房地产税收政策也是遏制高房价的重要工具。要尽快推出严格的住房交易所得税，对住房交易所得税要采取累进税率，它是改变投资者市场预期的重要方面。在有条件的地方，推出房地产物业税。如果这样，加上政府的土地政策改革及市场整顿等，能够起到挤出国内房地产泡沫的作用。否则，不全面、不完善的房地产紧缩政策，要真正挤出房地产的巨大泡沫是不可能的。当然，新一轮房地产信贷紧缩政策出台，只要认真落实，就将迫使国内房地产出现一次重大调整。

     还有，为了遏制高房价，新“国十条”还要求推出新的住房消费税、增加中小套型住房的供给、保证保障性住房的生产等。这些都是遏制房地产炒作投机的重要方式。而且更为重要的是，新“国十条”把遏制高房价或房地产市场调整，落实到地方政府身上，要求地方政府对遏制高房价承担完全责任，否则对不力者追究责任。这是对的，但要警惕地方政府阳奉阴违，在整个市场预期改变的情况下，特别要控制地方政府的过度拆迁产生的被动性住房需求。

     总之，新“国十条”的核心是遏制高房价，严厉遏制房地产投机炒作，并让房地产市场发展回归到民生轨道上来。新“国十条”的公布与执行，将对国内房地产市场产生巨大影响。同时，国务院要关注两个方面的动态变化：市场预期和利率，以便及时对现有的政策做出调整。不过，可以确定，既然中央政府下了决心遏制房价过快上涨，那么国内各城市的房地产泡沫挤出已是大势所趋，房地产价格下降也是必然。只不过，在这种情况下，要让房地产泡沫挤出所导致的负面影响降到最低。否则，中国房地产泡沫破灭所造成的危害将无法估量。

本文来自湘潭房产网